Os efeitos do REGISTRO IMOBILIÁRIO no Sistema Jurídico Brasileiro

O registro de imóveis constitui instrumento fundamental do sistema jurídico brasileiro para proteção dos direitos reais. Diferentemente dos direitos pessoais, que possuem forma livre, os direitos reais exigem solenidade específica. Consequentemente, a transmissão de propriedade imobiliária demanda procedimento registral obrigatório para produzir efeitos legais.

A legislação brasileira estabelece distinção clara entre direitos pessoais e direitos reais. Enquanto os primeiros nascem de relações obrigacionais simples, os segundos exigem formalidades específicas. Portanto, a constituição e transferência de direitos sobre imóveis seguem procedimento solene e público.

Fundamentos Legais do Registro Imobiliário

Lei de Registros Públicos

A Lei 6.015/73 estabelece regime jurídico específico para registros públicos no Brasil. O artigo 1º determina que "os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei".

O artigo 167, inciso I, item 1, especifica que compete ao registro de imóveis "a transcrição dos títulos de transmissão 'inter vivos', onerosa ou gratuita, bem como quando resultantes de incorporação de bens, ou de fusão ou cisão de sociedade". Ademais, o item 17 do mesmo artigo estabelece competência para "as cédulas de crédito rural, industrial, bancário, comercial e de produto rural, bem como os títulos de crédito rural".

O artigo 172 estabelece que "no Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos ou extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei". Este dispositivo delimita claramente o objeto do registro imobiliário.

Código Civil e Direitos Reais

O Código Civil de 2002 dedica título específico aos direitos reais. O artigo 1.245 estabelece que "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". Simultaneamente, determina que "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

O artigo 1.227 complementa estabelecendo que "os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos". Esta disposição consagra princípio fundamental do direito imobiliário brasileiro.

O parágrafo único do artigo 1.245 esclarece que "enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel". Consequentemente, o registro goza de presunção legal de veracidade.

Constituição Federal

A Constituição Federal de 1988 estabelece fundamentos constitucionais para o registro de imóveis. O artigo 5º, inciso XXII, assegura que "é garantido o direito de propriedade". Ademais, o inciso XXIII determina que "a propriedade atenderá a sua função social".

O artigo 6º inclui moradia entre direitos sociais fundamentais. Esta disposição constitucional demonstra importância social dos direitos imobiliários. Portanto, sistema registral contribui para efetivação de direitos fundamentais constitucionais.

Princípios do Sistema Registral

Princípio da Publicidade

O princípio da publicidade confere transparência aos atos registrais. Qualquer pessoa pode consultar registros imobiliários mediante requerimento fundamentado. Consequentemente, terceiros conhecem situação jurídica dos imóveis.

O artigo 17 da Lei 6.015/73 determina que "qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido". Esta disposição garante acesso amplo às informações registrais.

A publicidade registral protege terceiros de boa-fé nas transações imobiliárias. Compradores podem verificar situação jurídica do bem antes da aquisição. Ademais, credores identificam patrimônio imobiliário dos devedores.

Princípio da Continuidade

O princípio da continuidade exige cadeia ininterrupta de transmissões registrais. Nenhum registro pode ser efetuado sem que conste registro anterior em nome do transmitente. Consequentemente, garante-se rastreabilidade completa da propriedade.

O artigo 195 da Lei 6.015/73 estabelece que

"se o imóvel não estiver registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia inscrição do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro".

Esta exigência assegura legitimidade das transmissões.

Princípio da Especialidade

O princípio da especialidade exige identificação precisa do imóvel objeto do registro. A descrição deve ser completa, incluindo características físicas, localização e confrontações. Simultaneamente, identifica-se perfeitamente o titular do direito.

O artigo 176, parágrafo 1º, inciso II, determina que o registro contenha

"a identificação do imóvel, que será feita com indicação de suas características e confrontações; localização; área; denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano".

Esta especificação evita confusões entre imóveis distintos.

Princípio da Legalidade

O princípio da legalidade submete atos registrais ao controle de legalidade pelo oficial. Títulos apresentados devem cumprir requisitos legais específicos. Portanto, registrador examina validade formal dos documentos.

O artigo 198 da Lei 6.015/73 estabelece que

"nas escrituras e nos demais atos notariais, deve o tabelião verificar se as partes são capazes, se o objeto é lícito e se a forma é prescrita ou não defesa em lei".

Esta verificação prévia reduz riscos de invalidade posterior.

Efeitos Jurídicos do Registro

Efeito Constitutivo

O registro produz efeito constitutivo para direitos reais sobre imóveis. A propriedade somente se transfere com registro do título translativo. Anteriormente ao registro, alienante permanece proprietário legal do bem.

Esta característica distingue direitos reais de direitos pessoais. Enquanto contratos pessoais produzem efeitos imediatos entre partes, contratos imobiliários exigem registro para transferência dominial. Consequentemente, sistema registral confere segurança adicional às transações.

Efeito Declaratório

Determinados atos produzem efeito meramente declaratório no registro. Sucessão hereditária constitui exemplo típico desta modalidade. Herdeiros tornam-se proprietários automaticamente com abertura da sucessão.

O registro sucessório declara situação jurídica preexistente. Não cria direito novo, mas reconhece transmissão operada pela lei. Entretanto, registro permanece necessário para oponibilidade contra terceiros.

Presunção de Veracidade

O registro de imóveis goza de presunção legal de veracidade. Informações constantes da matrícula presumem-se corretas até prova contrária. Esta presunção facilita circulação de riquezas e confere segurança às transações.

A presunção admite prova contrária mediante procedimento judicial específico. Interessados podem questionar veracidade registral através de ação apropriada. Entretanto, ônus probatório incumbe ao impugnante.

Procedimento Registral

Apresentação do Título

O procedimento registral inicia-se com apresentação do título ao cartório competente. Documentos devem atender requisitos legais específicos de forma e conteúdo. Simultaneamente, partes devem comprovar capacidade jurídica e legitimidade.

O artigo 221 da Lei 6.015/73 estabelece requisitos para escrituras públicas de transmissão. Entre outros, exige "identificação das partes e de eventuais representantes por seus nomes, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência, número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica, e, tratando-se de pessoa casada, o nome do cônjuge e o regime de bens do casamento".

Qualificação Registral

O oficial procede qualificação jurídica do título apresentado. Examina aspectos formais e materiais do documento. Verifica capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita em lei.

A qualificação abrange verificação da cadeia dominial. Oficial confirma se transmitente consta como proprietário registral do imóvel. Ademais, verifica inexistência de ônus ou gravames impeditivos da alienação.

Registro ou Recusa

Após qualificação, oficial efetua registro ou fundamenta recusa. Registro produz efeitos legais imediatos. Recusa deve ser motivada e permite recurso à autoridade judiciária competente.

O artigo 198 da Lei 6.015/73 determina que "nas escrituras e nos demais atos notariais, o tabelião deve verificar a regularidade da documentação apresentada, a capacidade das partes e a legalidade do ato ou negócio jurídico". Esta verificação prévia reduz possibilidade de recusa registral.

Segurança Jurídica e Proteção Patrimonial

Proteção de Terceiros

O sistema registral protege terceiros de boa-fé nas transações imobiliárias. Adquirentes podem confiar nas informações registrais para decisões negociais. Consequentemente, reduz-se risco de aquisições viciadas.

A proteção estende-se a credores que constituem garantias reais sobre imóveis. Hipotecas e penhoras registradas têm eficácia contra terceiros. Ademais, ordem cronológica dos registros determina preferência entre credores.

Prevenção de Conflitos

O registro previne conflitos judiciais relacionados à propriedade imobiliária. Informações públicas e organizadas facilitam identificação de titulares e situação jurídica dos bens. Portanto, reduz-se litigiosidade sobre questões dominiais.

A prevenção beneficia sistema judiciário com redução de demandas. Simultaneamente, oferece segurança aos particulares nas transações imobiliárias. Consequentemente, fomenta-se circulação de riquezas com menor risco jurídico.

Facilitação de Procedures Complexos

O registro de imóveis facilita procedures complexos como partilhas e inventários. Bens registrados têm identificação precisa e situação jurídica transparente. Consequentemente, procedures sucedem com maior celeridade e menor custo.

Divórcios e separações beneficiam-se igualmente da organização registral. Partilha de bens imóveis procede com base em informações registrais confiáveis. Ademais, transferências decorrentes da partilha seguem procedimento simplificado.

Tipos de Registro e Averbação

Registro de Transmissões

O registro de transmissões abrange alienações onerosas e gratuitas entre vivos. Compra e venda, doação, permuta e dação em pagamento constituem exemplos típicos. Cada transmissão exige registro específico para transferência dominial.

O artigo 167, inciso I, especifica competência registral para diversas modalidades. Além das transmissões básicas, inclui "contratos de promessa de compra e venda, cessão e promessa de cessão, quando tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição, ou deva sê-lo em uma ou mais prestações".

Averbações

As averbações registram alterações que não importam transferência dominial. Mudança de denominação, alteração de área, construção e demolição constituem exemplos. Ademais, averbam-se alterações no estado civil dos proprietários.

O artigo 167, inciso II, enumera atos sujeitos a averbação. Entre outros, inclui "construções, modificações, demolições, desmembramentos, parcelamentos, loteamentos, bem como alteração da denominação e da numeração dos imóveis".

Registros Especiais

Determinados direitos reais exigem registro específico. Usufruto, uso, habitação, enfiteuse e servidões constituem exemplos. Cada modalidade segue procedimento adequado à sua natureza jurídica.

O artigo 167, inciso I, contempla "servidões em geral" e "usufruto e uso sobre imóveis e a renda constituída sobre imóveis". Estes direitos, embora limitados, merecem registro para eficácia contra terceiros.

Importância Social do Sistema Registral

Efetivação do Direito à Moradia

O sistema registral contribui para efetivação do direito fundamental à moradia. Propriedade regularizada oferece segurança jurídica aos titulares. Consequentemente, famílias investem com confiança na melhoria habitacional.

A regularização fundiária beneficia-se do sistema registral organizado. Títulos registrados conferem legitimidade aos programas habitacionais. Ademais, facilitam acesso ao crédito imobiliário para população de baixa renda.

Desenvolvimento Econômico

O registro imobiliário fomenta desenvolvimento econômico através da segurança patrimonial. Investidores confiam em sistema jurídico organizado e transparente. Portanto, recursos fluem para setor imobiliário com menor risco.

O crédito imobiliário expande-se com base na segurança registral. Garantias hipotecárias dependem de registro eficaz para proteção dos credores. Consequentemente, sistema financeiro oferece condições mais favoráveis aos mutuários.

Arrecadação Tributária

O sistema registral facilita arrecadação tributária sobre imóveis. Informações organizadas permitem identificação precisa dos contribuintes. Ademais, valor venal dos imóveis fundamenta-se em dados registrais confiáveis.

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis incide sobre transações registradas. Sistema organizado facilita controle fiscal e combate à sonegação. Portanto, registro contribui para justiça fiscal na tributação imobiliária.

Modernização e Informatização

Sistema Eletrônico

A informatização modernizou significativamente o sistema registral brasileiro. Consultas eletrônicas agilizam acesso às informações registrais. Simultaneamente, reduzem custos e tempo necessários para obtenção de certidões.

O Provimento 74/2018 do CNJ regulamentou sistema eletrônico de registros públicos. Determinou implantação gradual em todo território nacional. Consequentemente, modernizou-se procedimento secular com tecnologia contemporânea.

Central de Informações

A Central de Informações do Registro Civil centraliza dados registrais em âmbito nacional. Permite consulta unificada independentemente da localização do cartório. Ademais, facilita intercâmbio de informações entre certidões registrais.

Este sistema previne fraudes através de verificação cruzada de dados. Tentativas de duplo registro são detectadas automaticamente. Portanto, tecnologia reforça segurança tradicional do sistema registral.

O contrato perfeito

De nada adiantará toda a formalidade para registro de um imóvel se o contrato assinado entre as partes não for eficiente. Um contrato malfeito é tão útil quanto contrato nenhum. Por isso escrevi um texto mostrando as principais cláusulas que seu contrato de compra e venda de imóveis deve ter. Acesso clicando no seguinte link: Contrato de Compra e Venda. Quais principais cláusulas de um contrato e imóvel?

Conclusão

O registro de imóveis constitui instituição fundamental do direito brasileiro para proteção patrimonial. Sistema organizado e transparente oferece segurança jurídica às transações imobiliárias. Consequentemente, contribui para desenvolvimento econômico e social do país.

A evolução legislativa aperfeiçoou continuamente o sistema registral. Princípios consolidados garantem eficácia e confiabilidade dos registros. Ademais, informatização modernizou procedures tradicionais sem comprometer segurança jurídica.

A importância social do registro imobiliário transcende aspectos meramente técnicos. Contribui para efetivação de direitos fundamentais como moradia e propriedade. Simultaneamente, facilita procedures judiciais e administrativos complexos.

Portanto, sistema registral brasileiro representa conquista civilizatória de primeira grandeza. Oferece aos cidadãos instrumento confiável para proteção de direitos patrimoniais. Ademais, contribui para organização social e desenvolvimento econômico sustentável.

Para ler mais artigos como esse, acesse o seguinte site: Thales de Menezes.

Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.