Construtora tem que cancelar hipoteca de imóvel vendido a comprador

O cancelamento de hipoteca imóvel quitado é tema recorrente na Justiça brasileira. Muitos consumidores compram imóveis diretamente das construtoras, quitam suas prestações, mas descobrem depois que o bem ainda está gravado com hipoteca em favor de instituições financeiras. Essa prática gera insegurança, pois o comprador cumpre sua parte, mas permanece exposto a riscos jurídicos e patrimoniais.

Recentemente, a juíza federal Giovanna Mayer, da 5ª Vara Federal de Curitiba, determinou que a construtora cancelar hipoteca registrada em favor da Caixa Econômica Federal e de uma empresa de empreendimentos imobiliários. O caso envolveu um consumidor que havia adquirido e quitado um imóvel, mas ainda assim se deparava com restrições decorrentes da hipoteca constituída pela construtora junto ao banco. A decisão baseou-se em jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que protege o comprador de boa-fé.

Esse caso permite analisar de forma detalhada os fundamentos legais aplicáveis, especialmente o Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil e a jurisprudência do STJ, além de esclarecer os direitos do consumidor e as obrigações das construtoras e instituições financeiras.

O que é hipoteca e como funciona?

A hipoteca é um direito real de garantia, disciplinado pelo Código Civil. O artigo 1.473 prevê:

"Podem ser objeto de hipoteca: I – os imóveis e acessórios considerados bens imóveis; II – o domínio direto; III – o domínio útil; IV – as estradas de ferro; V – os recursos naturais."

Esse instituto jurídico permite que o credor, geralmente um banco, tenha preferência no recebimento de seu crédito em caso de inadimplência do devedor. A construtora, ao financiar seu empreendimento, muitas vezes hipoteca o terreno e as futuras unidades como garantia da operação de crédito.

O problema surge quando as unidades são vendidas aos consumidores, que quitam o preço ajustado, mas descobrem que continuam sujeitas à hipoteca firmada pela construtora. Essa prática transfere ao consumidor o risco de inadimplência da empresa perante o banco, o que é juridicamente inadmissível.

O Código de Defesa do Consumidor e a proteção ao comprador

O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) assegura a proteção do adquirente de imóvel nessas situações. O artigo 6º, inciso VIII, prevê:

"São direitos básicos do consumidor: (...) VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente."

No caso analisado, o autor pediu a inversão do ônus da prova, sustentando que havia quitado o imóvel e que a construtora não havia cumprido sua obrigação de liberar a hipoteca. A juíza acolheu essa tese, aplicando a legislação consumerista.

Além disso, o artigo 51 do CDC considera nulas cláusulas que transfiram ao consumidor responsabilidades que seriam do fornecedor, como o risco da inadimplência da construtora perante o banco.

O Código Civil e a boa-fé objetiva

O Código Civil também se aplica, especialmente no artigo 422, que estabelece:

"Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé."

O comprador de um imóvel que cumpre integralmente suas obrigações contratuais tem legítima expectativa de receber o bem livre de ônus. A manutenção da hipoteca, mesmo após a quitação, viola a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

A jurisprudência do STJ sobre o cancelamento da hipoteca

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não pode prejudicar o comprador de boa-fé.

A Súmula 308 do STJ dispõe:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

Esse enunciado vincula os tribunais inferiores, garantindo segurança jurídica aos consumidores. Na decisão recente, a juíza federal Giovanna Mayer aplicou exatamente esse entendimento, afirmando que a garantia real não produz efeitos em relação a terceiros que adquirem o imóvel quitado.

O caso de Curitiba e seus fundamentos

O proprietário do imóvel em Curitiba demonstrou ter adquirido e pago integralmente o preço ajustado. No entanto, a unidade ainda constava hipotecada em favor da Caixa Econômica Federal, em decorrência da inadimplência da construtora.

A juíza reconheceu que a hipoteca não poderia atingir o comprador de boa-fé e determinou seu cancelamento. Enfatizou que o imóvel estava quitado, destinado à moradia, e que os compromissos de compra e venda eram posteriores à constituição da hipoteca.

Dessa forma, a sentença protegeu o direito do consumidor e alinhou-se ao entendimento pacífico do STJ.

A importância da decisão para os consumidores

A decisão reforça que o cancelamento de hipoteca imóvel quitado é um direito que pode ser exigido judicialmente. O consumidor que cumpre sua parte não deve arcar com as consequências da má gestão financeira da construtora.

Esse entendimento evita que famílias percam seus imóveis ou fiquem impedidas de registrá-los livres de ônus, mesmo após a quitação integral. A medida garante segurança jurídica e confiança no mercado imobiliário.

Como agir em casos semelhantes

Se o comprador descobrir que seu imóvel quitado permanece hipotecado, ele deve adotar medidas jurídicas. O primeiro passo é solicitar administrativamente o cancelamento junto ao cartório de registro de imóveis. Caso a construtora ou o banco se recusem, é necessário ingressar com ação judicial, fundamentada no CDC, no Código Civil e na jurisprudência do STJ.

O pedido deve incluir a inversão do ônus da prova, obrigando a construtora a comprovar que cumpriu suas obrigações perante o banco. Com base na Súmula 308 do STJ, a Justiça pode determinar o cancelamento da hipoteca e assegurar o pleno direito de propriedade ao comprador.

Cuidado

Dependendo do contrato que você assinar poderá ter prejuízos incalculáveis ao comprar ou vender um imóvel. Além do mais, um contrato malfeito que não cria direitos e obrigações importantes não tem mais valor do que a total ausência de um contrato. Com o fim de que você não passe por esses problemas escrevi um texto explicando ao menos o básico que você precisa saber para não correr riscos ao assinar um contrato de compra e venda de imóveis. Confira no seguinte link: Não assine um contrato de compra e venda de imóveis antes de ler esse texto

Conclusão: cancelar hipoteca

O cancelamento de hipoteca imóvel quitado é um direito do consumidor que deve ser respeitado. A decisão da Justiça Federal em Curitiba reafirma que o comprador de boa-fé não pode ser prejudicado por dívidas da construtora junto à instituição financeira.

A legislação brasileira, especialmente o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil, garante proteção ao adquirente. A jurisprudência do STJ, consolidada pela Súmula 308, fortalece essa proteção e confere segurança jurídica aos negócios imobiliários.

Portanto, sempre que um imóvel estiver quitado, mas ainda gravado com hipoteca, o consumidor pode exigir judicialmente o cancelamento. O Poder Judiciário tem reiterado que a boa-fé deve prevalecer, assegurando ao comprador o direito de usufruir de sua propriedade livre de ônus indevidos.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes