Direitos no Distrato de Imóvel: O que a Lei Garante ao Consumidor

O distrato de imóvel tem gerado muitas dúvidas entre os consumidores que precisam cancelar contratos de compra e venda. Os direitos em caso de distrato de imóvel estão claramente definidos na legislação brasileira e precisam ser conhecidos por quem enfrenta esta situação.

Entendendo o conceito de distrato imobiliário

O distrato é a dissolução formal de um contrato por mútuo acordo entre as partes envolvidas. No contexto imobiliário, representa o cancelamento da compra e venda de um imóvel, seja na planta ou já construído. Esta possibilidade está prevista no artigo 472 do Código Civil, que estabelece:

"O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato"

Além disso, a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras específicas para contratos imobiliários. Por conseguinte, esta legislação trouxe maior segurança jurídica tanto para compradores quanto para construtoras e incorporadoras.

Principais direitos garantidos pela Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018 trouxe garantias importantes para os consumidores. Primeiramente, ela estabelece regras claras sobre valores a serem restituídos em caso de desistência do negócio. De acordo com o artigo 67-A, §5º da referida lei, o comprador tem direito à restituição de parte dos valores pagos.

No caso de imóveis em construção, a construtora pode reter até 25% do valor pago pelo comprador. Entretanto, se o imóvel estiver incorporado em regime de patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% do valor pago. Esta retenção visa compensar despesas administrativas e outros custos da construtora.

Vale lembrar que esses são os valores máximos, não mínimos. Logo o valor máximo que a construtora pode reter é de 25% em alguns casos e 50% em outros, mas nada impede que o juiz determine uma retenção de apenas 10% como é muito comum nas decisões judiciais.

Prazos para devolução dos valores no Distrato de Imóvel

A legislação estabelece prazos máximos para a devolução dos valores devidos ao comprador. De acordo com o artigo 67-A, §6º da Lei 13.786/2018, a devolução deve ocorrer em até 180 dias corridos contados da data do distrato.

É importante ressaltar que o valor a ser devolvido deve ser corrigido monetariamente. Por isso, o consumidor não deve aceitar propostas de devolução sem correção monetária, pois isto configura prática abusiva.

Direitos em caso de atraso na entrega do imóvel

Quando o distrato ocorre devido ao atraso na entrega do imóvel, os direitos do consumidor são ampliados. Neste caso, a Lei 13.786/2018 prevê que o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária.

Além disso, o artigo 43, II, do Código de Defesa do Consumidor determina que o fornecedor não pode eximir-se da responsabilidade pelo atraso. Consequentemente, o consumidor pode exigir multa contratual e indenização por danos materiais e morais, quando cabíveis.

Cláusulas abusivas em contratos imobiliários

É comum encontrar cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis. O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que "são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas".

Entre as cláusulas consideradas abusivas estão:

Retenção integral dos valores pagos

A retenção de 100% dos valores pagos é considerada abusiva pela jurisprudência brasileira. Portanto, mesmo antes da Lei do Distrato, os tribunais já limitavam os percentuais de retenção.

Multas excessivas

Multas contratuais acima de 10% do valor do contrato são frequentemente consideradas abusivas pelo judiciário. De fato, o STJ tem decisões consolidadas neste sentido.

Prazos extensos para devolução

Estabelecer prazos muito longos para devolução dos valores também configura abusividade. Logo, mesmo que o contrato preveja prazo superior a 180 dias, prevalece o disposto na Lei 13.786/2018.

Como proceder para realizar um distrato seguro

Para garantir seus direitos em um processo de distrato, o consumidor deve seguir alguns passos fundamentais. Inicialmente, é recomendável buscar uma solução amigável diretamente com a construtora ou incorporadora.

Em seguida, caso não haja acordo satisfatório, é importante buscar orientação jurídica especializada. Um advogado especialista em direito imobiliário poderá analisar o contrato e identificar as melhores estratégias para o caso específico.

Por fim, documentar todas as comunicações com a empresa é essencial para comprovar a tentativa de resolução amigável. Desse modo, em caso de necessidade de ação judicial, haverá provas do comportamento das partes.

O distrato imobiliário, quando bem conduzido, pode representar uma solução adequada para situações de impossibilidade de continuidade do contrato. Ao conhecer seus direitos, o consumidor evita prejuízos financeiros significativos e garante o respeito à legislação vigente.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.