Usucapião: O que você precisa saber.

A usucapião é um dos temas mais buscados no direito imobiliário. O interesse decorre da possibilidade de adquirir a propriedade de um imóvel pelo simples decurso do tempo aliado ao exercício de posse qualificada. Logo no primeiro contato com o assunto, surge a pergunta: é realmente possível se tornar dono de um imóvel sem comprá-lo? A resposta é sim, desde que preenchidos os requisitos legais. A palavra-chave usucapião tem grande relevância justamente porque representa uma das formas mais tradicionais de aquisição da propriedade no ordenamento jurídico brasileiro.

O conceito de usucapião está presente na doutrina. Pereira define:

“Usucapião é a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. Mais simplificadamente, tendo em vista ser a posse que, no decurso do tempo e associada às outras exigências, se converte em domínio, podemos repetir, embora com a cautela de atentar para a circunstância de que não é qualquer posse senão a qualificada: Usucapião é a aquisição do domínio pela posse prolongada.” (2007, p. 138).

Assim, em termos práticos, a usucapião ocorre quando alguém exerce posse sobre um imóvel como se fosse seu, tratando-o com função social, pagando tributos, mantendo moradia ou promovendo exploração produtiva. Com o passar do tempo, e desde que cumpridas as exigências legais, essa posse se converte em propriedade.

Requisitos gerais da Usucapião

Embora existam diversas modalidades, alguns requisitos são comuns a todas. O primeiro deles é a necessidade de posse mansa e pacífica. Isso significa que a posse não pode ser contestada por medidas judiciais ou por atos violentos do proprietário. O simples descontentamento do dono não impede a usucapião, mas a oposição formal, judicial ou por meios de força, sim.

Outro requisito fundamental é a publicidade da posse. O possuidor não pode agir de forma clandestina, escondendo-se do proprietário ou dos vizinhos. A posse deve ser ostensiva, de conhecimento público, de forma que qualquer interessado perceba que alguém exerce domínio sobre o imóvel.

A continuidade da posse também é essencial. Se o possuidor abandona o imóvel voluntariamente, o prazo de usucapião zera. Por outro lado, se for retirado por oposição momentânea, mas retornar depois, o prazo continua de onde parou. Dessa forma, a lei distingue entre abandono espontâneo e interrupção forçada.

Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no artigo 1.238 do Código Civil:

“Art. 1.238. Aquele que, por 15 (quinze) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Diferentemente de outras modalidades, ela dispensa justo título e boa-fé. Assim, mesmo ciente de que não é proprietário, o possuidor pode adquirir a propriedade se exercer a posse pelo prazo legal. O prazo é de 15 anos, mas pode ser reduzido para 10 anos caso o possuidor estabeleça no imóvel sua moradia habitual ou promova obras ou atividades produtivas.

Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária exige justo título e boa-fé, além do prazo de 10 anos de posse ininterrupta. Está prevista no artigo 1.242 do Código Civil:

“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por 10 (dez) anos.”

Há ainda hipótese de redução do prazo para 5 anos, quando o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro cancelado posteriormente e quando houver residência ou investimentos produtivos no local.

Usucapião Especial Urbana Individual

O artigo 183 da Constituição Federal prevê:

“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Essa modalidade garante ao possuidor de pequeno imóvel urbano o direito de propriedade, desde que o utilize para moradia própria ou de sua família, pelo prazo de cinco anos.

Usucapião Especial Urbana Coletiva

A usucapião coletiva aplica-se a áreas urbanas ocupadas por comunidades de baixa renda, onde não seja possível individualizar os lotes. Está prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01). Exige posse ininterrupta por cinco anos, desde que os ocupantes não possuam outro imóvel urbano ou rural. O título é conferido coletivamente à comunidade, organizando-se em condomínio especial.

Usucapião Especial Urbana Residencial Familiar

Essa modalidade foi introduzida pela Lei 12.424/11, que alterou o Código Civil. Está prevista no artigo 1.240-A:

“Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m², cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á a propriedade integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Essa hipótese protege o cônjuge ou companheiro que permanece no imóvel, após abandono do lar pelo outro.

Usucapião Especial Rural

Prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, a usucapião rural garante ao possuidor de área de até 50 hectares, que utilize a terra para sua moradia ou atividade produtiva, a aquisição da propriedade após cinco anos de posse mansa e pacífica, desde que não seja proprietário de outro imóvel.

Usucapião Indígena

A Constituição Federal, em seu artigo 231, reconhece os direitos originários dos povos indígenas sobre as terras que tradicionalmente ocupam. A posse indígena tem natureza especial e não se confunde com as modalidades tradicionais de usucapião. No entanto, em situações específicas, discute-se a aplicação de regras de posse prolongada para reconhecimento de domínio em favor de comunidades indígenas, especialmente quando não há reconhecimento oficial de suas terras.

Prazo e processo para reconhecimento da Usucapião

A usucapião é um direito adquirido pelo decurso do tempo. O processo judicial ou extrajudicial serve apenas para declarar e formalizar a aquisição, permitindo o registro em cartório. O Código de Processo Civil, em seus artigos 1.071 e seguintes, disciplina o procedimento de usucapião extrajudicial, realizado diretamente perante o cartório de registro de imóveis, mediante ata notarial lavrada por tabelião.

Vídeo Explicativo

Recentemente eu gravei um vídeo analisando dois casos de invasões reais em que os proprietários dos imóveis confrontam os invasores. Se você quiser assistir clique no seguinte link: "Invadiram meu LOTE. O que fazer? Tudo sobre Usucapião, Reintegração de Posse e invasão de lote"

Considerações finais

A usucapião representa uma forma legítima de aquisição da propriedade, vinculada ao princípio da função social da posse e da propriedade. Aquele que dá ao imóvel destinação produtiva ou habitacional, cumprindo os prazos legais, pode se tornar proprietário mesmo sem contrato de compra e venda. Contudo, cada modalidade exige requisitos específicos, e a análise deve ser feita de acordo com o caso concreto.

Portanto, compreender os diferentes tipos de usucapião é essencial tanto para proprietários quanto para possuidores. Isso evita conflitos, assegura direitos e traz segurança jurídica às relações imobiliárias. A palavra-chave usucapião, tão buscada, traduz em si a complexidade e a importância desse instituto no direito brasileiro.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.