Ação de despejo: o caminho legal para o locador reaver o imóvel alugado

No universo das locações urbanas, é comum surgirem dúvidas sobre como o proprietário pode retomar a posse do imóvel após o fim do contrato de aluguel. Afinal, nem sempre o imóvel é devolvido voluntariamente pelo inquilino. Para lidar com essas situações de forma legal, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabeleceu um procedimento específico: a ação de despejo.

O Art. 5º da referida lei deixa isso muito claro ao afirmar:

“Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Esse artigo tem como principal função padronizar o meio processual adequado para o locador exercer seu direito de reaver o bem, quando o imóvel não é devolvido espontaneamente. Em outras palavras, não importa o motivo do fim do contrato — se o inquilino não sair voluntariamente, o único instrumento legal para tirá-lo do imóvel é ajuizar uma ação de despejo.

O que é uma ação de despejo?

A ação de despejo é o processo judicial utilizado pelo proprietário (ou locador) para retomar a posse de um imóvel alugado. Ela pode ser motivada por diferentes razões, tais como:

Fim do prazo do contrato;
Inadimplência do aluguel ou encargos;
Descumprimento de cláusulas contratuais;
Necessidade de uso próprio do imóvel pelo locador ou por seus familiares (nos casos previstos em lei);
Término de contrato por denúncia cheia ou denúncia vazia, entre outros.

Independentemente do motivo, o caminho legal é sempre o mesmo: se o locatário não desocupar o imóvel de forma amigável, o locador deverá buscar o Judiciário por meio da ação de despejo.

Importância do Art. 5º: segurança jurídica e padronização

Ao afirmar que “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”, o artigo reforça a necessidade de observância do devido processo legal. Ou seja, o proprietário não pode agir por conta própria e remover o inquilino à força ou por meios irregulares, mesmo que o contrato tenha terminado.

A exigência de ajuizamento da ação de despejo protege os direitos do inquilino e impede abusos por parte do proprietário, promovendo equilíbrio nas relações contratuais. Ao mesmo tempo, garante ao locador um caminho claro e legal para recuperar o imóvel, com apoio do Poder Judiciário.

Exceção prevista: desapropriação

O próprio artigo traz uma exceção importante:

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Isso significa que, se o imóvel for desapropriado pelo Poder Público, e o ente expropriante já tiver sido impossado legalmente do bem, não será necessária ação de despejo para retirar o inquilino. Nesse caso, a posse do imóvel é transferida diretamente para o Estado (União, Estado, Município etc.), e a relação de locação é encerrada por força da desapropriação, sem a necessidade de ação judicial por parte do antigo proprietário.

A imissão na posse é o ato pelo qual o ente público entra no imóvel, amparado por decisão judicial ou administrativa, dando início à utilização do bem para o interesse público (como construção de uma escola, obra viária, hospital, etc.).

Situações comuns que exigem ação de despejo

A seguir, exemplos práticos em que o locador precisará ajuizar ação de despejo:

Contrato vencido e o inquilino não saiu: mesmo com o fim do prazo contratual, se o inquilino continuar no imóvel sem autorização, o locador deve propor a ação.
Aluguel em atraso: em caso de inadimplência, o locador pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento, com possibilidade de purgação da mora, conforme a lei.
Uso irregular do imóvel: se o imóvel estiver sendo utilizado de forma inadequada, ferindo cláusulas contratuais, o proprietário pode ajuizar ação por infração legal ou contratual.
Denúncia cheia ou vazia: quando o locador deseja reaver o imóvel com base em motivos previstos em lei, especialmente em contratos por tempo indeterminado ou após o término dos 30 meses do contrato com prazo determinado.

Considerações finais

O Art. 5º da Lei do Inquilinato é uma norma essencial para garantir que o processo de desocupação de imóveis seja feito de forma legal, transparente e equilibrada. Ao determinar que a única forma legal do locador reaver o imóvel é por meio da ação de despejo, o artigo:

Evita soluções extrajudiciais abusivas;
Protege o direito de moradia do locatário;
Estabelece segurança jurídica para ambas as partes;
Define uma via formal e legítima para retomada do imóvel.

Por outro lado, a exceção em caso de desapropriação reforça que, quando o imóvel passa a servir ao interesse público e a posse é legitimamente transferida ao Estado, não há necessidade de ação de despejo.

Diante disso, locadores e locatários devem compreender bem seus direitos e deveres, buscando sempre resolver conflitos de forma amigável — e, se necessário, com o suporte do Judiciário dentro dos meios legais previstos.