Airbnb PROIBIDO: O TJGO decide pelo FIM do aluguel de CURTA DURAÇÃO em condomínios POPULARES!

Locações por temporada tem se tornado bastante populares nos últimos anos e isso tem gerado muita preocupação por parte dos condomínios, fazendo com que casos de Airbnb proibido em prédios passem a ficar cada vez mais frequentes. E foi algo parecido que aconteceu nesse caso julgado pelo TJGO que iremos analisar neste texto. Caso prefira, assista o vídeo sobre o tema clicando abaixo:

https://www.youtube.com/watch?v=m0QdsLz5KYw

A HISTÓRIA DO CASO E O CONFLITO NO CONDOMÍNIO

O caso que chegou ao Judiciário paulista teve origem em um condomínio classificado como empreendimento de Habitação de Mercado Popular (HMP), localizado na cidade de São Paulo. Esse tipo de empreendimento segue regras específicas impostas pelo Município, pois sua finalidade é garantir moradia permanente para famílias de baixa e média renda, evitando a especulação imobiliária e protegendo a função social da propriedade.

Com o aumento das plataformas digitais de locações por curta temporada, como Airbnb, Booking e outras, alguns moradores começaram a cogitar a possibilidade de utilizar suas unidades para esse tipo de aluguel. A proposta surgiu inicialmente entre um grupo de condôminos que acreditava que a locação por curta temporada poderia gerar renda adicional às famílias. Com isso, a administração convocou uma assembleia para discutir formalmente se o condomínio deveria autorizar ou restringir esses contratos de curta duração.

No entanto, parte dos moradores viu essa convocação como uma ameaça direta à finalidade social do empreendimento. A preocupação principal era que esse tipo de locação poderia modificar radicalmente o ambiente do condomínio. Em vez de um espaço destinado à moradia familiar, poderia surgir um fluxo constante de turistas, trabalhadores temporários ou visitantes que entrariam e sairiam com grande frequência. Isso causaria insegurança e descaracterização do ambiente residencial.

Esse grupo de moradores, temendo que a assembleia pudesse autorizar o uso das unidades para locações por curta temporada, buscou orientação jurídica. Foi então constatado que o Município de São Paulo tinha publicado o Decreto Municipal nº 64.244/2025, o qual proíbe expressamente o uso de unidades HMP e HIS (Habitação de Interesse Social) para locações de curta duração. O motivo: evitar a transformação de moradias destinadas à população de baixa renda em empreendimentos comerciais mascarados de hospedagem.

Com base nisso, os moradores ingressaram com ação judicial pedindo:

1. A anulação da convocação da assembleia, já que o assunto discutido seria ilegal.

2. A proibição de novas assembleias que tentassem deliberar sobre a mesma pauta.

3. A aplicação de multa ao condomínio em caso de descumprimento.

Eles argumentavam que a assembleia não poderia discutir algo proibido por lei municipal e que a mera convocação gerava despesas, tensões e risco de decisões nulas que poderiam gerar litígios entre os próprios condôminos.

No processo, os moradores relataram que o condomínio, ao propor discutir o tema, ignorou completamente a legislação municipal que já limitava o uso dessas unidades. Explicaram também que a locação por curta temporada pode alterar profundamente a dinâmica de um condomínio HMP, porque:

• aumenta o fluxo de pessoas desconhecidas;

• exige maior estrutura de segurança e controle de acesso;

• gera rotatividade incompatível com moradia popular;

• favorece a especulação com imóveis destinados a famílias de baixa renda.

Além disso, destacaram que para atuar em plataformas de locação por temporada é necessário investir em decoração adequada, serviços de limpeza frequente, internet de alta velocidade e outros itens que não fazem parte da realidade econômica das famílias que se enquadram no perfil HMP.

O condomínio, por sua vez, respondeu afirmando que apenas pretendia discutir o tema, e não necessariamente implantar a locação por curta temporada. Argumentou que os condôminos têm autonomia para decidir sobre regras de convivência e que não havia certeza de que iria aprovar ou não a prática. Disse ainda que limitar o debate em assembleia seria restringir a liberdade dos moradores de estabelecer normas internas.

Com a controvérsia formada e diante da proximidade da assembleia, o caso foi encaminhado ao juiz Vítor Gambassi Pereira, da 23ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo. Para evitar a realização da assembleia enquanto o processo ainda estava em curso, os moradores pediram tutela de urgência, alegando risco de dano irreversível caso o condomínio aprovasse algo contrário à legislação municipal.

A pergunta que o juiz precisou responder era simples, mas de alto impacto: pode um condomínio HMP decidir, por assembleia, algo que a lei municipal já proíbe?

O julgamento desse pedido de urgência se tornou decisivo para definir os limites entre a autonomia interna do condomínio e a função social da moradia prevista na legislação urbanística.

A DECISÃO DO JUIZ SOBRE O CASO

O juiz Vítor Gambassi Pereira acolheu integralmente o pedido dos moradores e concedeu tutela de urgência para:

1. Anular a convocação da assembleia que pretendia discutir a autorização da locação por curta temporada.

2. Proibir qualquer futura deliberação sobre esse tema enquanto durar o processo.

3. Aplicar multa de cinquenta mil reais ao condomínio em caso de descumprimento.

A decisão foi baseada em dois pilares fundamentais:

• a função social da moradia, especialmente em empreendimentos HMP e HIS,

• e o Decreto Municipal nº 64.244/2025, que proíbe expressamente a locação por curta duração nesses empreendimentos.

Segundo o magistrado, a assembleia estava marcada para deliberar sobre matéria que não poderia ser objeto de votação, já que o uso das unidades HMP para locação por curta temporada é proibido pela legislação municipal. Assim, a mera convocação da assembleia já representava risco de insegurança jurídica e conflitos internos.

O juiz também destacou que a autonomia dos condôminos para regular regras internas não é absoluta. Ela deve respeitar não apenas a lei federal e estadual, mas sobretudo a legislação municipal que rege a finalidade e o uso das unidades imobiliárias.

A sentença é clara ao afirmar que a locação por curta temporada descaracteriza a finalidade habitacional permanente, que é o núcleo de proteção desses empreendimentos. Segundo o magistrado, a alta rotatividade de pessoas, a necessidade de serviços auxiliares, os investimentos e o perfil econômico desse tipo de locação são incompatíveis com famílias de baixa renda, que são justamente as destinatárias dos empreendimentos HMP.

O juiz observou ainda que permitir esse tipo de exploração comercial poderia gerar:

• insegurança no condomínio,

• conflitos entre moradores,

• aumento de custos,

• alteração do padrão de uso previsto no projeto aprovado pelo Município.

Ele classificou essas consequências como danos potenciais graves e suficientes para justificar a concessão da tutela de urgência.

Outro ponto essencial da decisão foi o reconhecimento de que a mera realização da assembleia poderia provocar gastos desnecessários, desinformação e até um tumulto condominial, já que os condôminos poderiam acreditar que tinham autonomia para deliberar sobre algo que já era ilegal.

O magistrado concluiu que a probabilidade do direito dos autores estava comprovada, bem como o perigo de dano, elementos previstos no artigo 300 do Código de Processo Civil, que trata dos requisitos da tutela de urgência.

Ao final, determinou a proibição de qualquer nova assembleia sobre o tema até o julgamento final da ação, deixando claro que a proteção da função social da moradia tem prevalência sobre interesses individuais ou coletivos que contrariem a destinação legal do imóvel.

A FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA DO JUIZ, EXPLICADA DE FORMA CLARA

Para entender por que o juiz tomou essa decisão, é preciso analisar as normas que se aplicam aos empreendimentos HMP e HIS, bem como os princípios que regem a moradia no ordenamento jurídico brasileiro.

1. A função social da propriedade e da moradia

A Constituição Federal estabelece, no artigo 5º, XXIII, que:

“a propriedade atenderá a sua função social.”

E reforça, no artigo 6º, que a moradia é direito social fundamental.

Esses dispositivos criam um princípio claro: o uso da propriedade não pode contrariar o interesse coletivo, sobretudo quando se trata de moradia popular.

Empreendimentos HMP e HIS são construídos com destinação específica e com incentivos urbanísticos. Por isso, não podem ser utilizados como se fossem empreendimentos comerciais ou hotéis informais.

2. Normas municipais que regem o uso de empreendimentos HMP/HIS

O ponto central da fundamentação jurídica adotada pelo juiz foi o Decreto Municipal nº 64.244/2025, que estabelece:

• unidades de HMP e HIS não podem ser destinadas à locação por curta temporada;

• devem ser utilizadas para moradia permanente;

• sua finalidade é atender famílias de baixa renda.

O decreto não deixa margem para interpretação. A proibição é direta e absoluta.

Mesmo que o condomínio, por assembleia, tentasse permitir esse tipo de locação, a decisão seria nula, pois contrariaria uma norma pública de caráter urbanístico.

O juiz reforçou que a autonomia condominial está limitada pelas regras urbanísticas. Segundo o artigo 1.336 do Código Civil, proprietários têm o direito de usar sua unidade, mas o uso deve respeitar:

• a segurança,

• o sossego,

• a salubridade,

• e os bons costumes.

E, sobretudo, deve respeitar a legislação que define o uso permitido para aquele imóvel.

3. A impossibilidade de assembleia deliberar sobre matéria ilegal

O juiz aplicou conceito básico do direito condominial: uma assembleia não pode deliberar sobre algo que a lei proíbe.

Ainda que a votação fosse realizada, qualquer decisão seria automaticamente inválida. Isso decorre do artigo 166, II, do Código Civil, que considera nulo o negócio jurídico que tenha objeto ilícito.

Se a assembleia autorizasse algo proibido pela lei municipal, a decisão seria nula de pleno direito.

Portanto, o juiz anulou preventivamente a assembleia para evitar um ato jurídico potencialmente nulo e tumultuário.

4. Requisitos da tutela de urgência

A decisão também se fundamenta no artigo 300 do Código de Processo Civil, que prevê:

“a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.”

No caso:

• A probabilidade do direito estava na proibição expressa da lei municipal.

• O perigo de dano estava na possibilidade de:

  • conflito condominial,

  • deliberação ilegal,

  • gastos desnecessários,

  • risco à função social da moradia.

Assim, o juiz teve respaldo completo para impedir a assembleia antes mesmo de sua realização.

5. Incompatibilidade prática entre locação por temporada e HMP/HIS

Por fim, o magistrado destacou um aspecto fático importante, mas com reflexo jurídico: a locação por curta temporada exige investimentos e estrutura incompatíveis com o objetivo social dos empreendimentos HMP. O juiz listou fatores como:

• necessidade de decoração especial,

• limpeza constante,

• internet de alta qualidade,

• administração de reservas e hóspedes.

Esses elementos aproximam a atividade do modelo de hospedagem, e não de moradia. Portanto, permitir tal prática violaria a natureza do projeto urbanístico.

Dessa forma, a “função social da moradia” não seria atendida — e esse é um dos critérios essenciais para validar o uso do imóvel conforme a Constituição e a legislação urbanística.

CONCLUSÃO SOBRE AIRBNB PROIBIDO

O caso ilustra um conflito cada vez mais comum nos grandes centros urbanos: o choque entre plataformas de locação por curta temporada e a finalidade habitacional dos condomínios.

O juiz, ao analisar o caso, aplicou corretamente:

• a Constituição Federal,

• o Código Civil,

• o Código de Processo Civil,

• e a legislação municipal de São Paulo.

A decisão não apenas impede a assembleia, mas reafirma que empreendimentos destinados a famílias de baixa renda não podem ser transformados em negócios de hospedagem. A função social da moradia, nesses casos, prevalece sobre interesses individuais e até mesmo coletivos, porque representa uma proteção do Estado ao direito fundamental à moradia.

Processo 4049058-21.2025.8.26.0100

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes