Ajuda em contratos de locação e aluguel de imóveis. Cláusulas obrigatórias.

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O prazo de locação contrato constitui elemento fundamental que determina direitos e obrigações específicas na relação locatícia. Portanto, sua correta estipulação evita conflitos futuros e garante segurança jurídica adequada. Ademais, outros aspectos como benfeitorias e garantias complementam a estrutura contratual necessária para uma locação equilibrada e juridicamente válida.

1 - Importância do Prazo no Contrato de Locação

Fundamentos Legais do Prazo de Locação

A Lei nº 8.245/91 estabelece regras específicas sobre prazos contratuais em seu artigo 3º. Especificamente, determina que "o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos". Consequentemente, contratos com prazo igual ou superior a dez anos exigem anuência do cônjuge do locador para validade plena.

Paralelamente, o parágrafo único do mesmo artigo esclarece que "ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente". Dessa forma, protege-se o patrimônio conjugal contra compromissos de longo prazo assumidos unilateralmente por um dos cônjuges.

Proteção Durante o Prazo Determinado

O artigo 4º da Lei do Inquilinato oferece proteção especial ao locatário durante o prazo contratual. Fundamentalmente, estabelece que "durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado". Portanto, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo, garantindo estabilidade habitacional ao locatário.

Entretanto, o mesmo artigo permite que "o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada". Assim sendo, o locatário possui direito de denúncia antecipada mediante pagamento de multa compensatória.

Exceções à Multa Rescisória

O parágrafo único do artigo 4º estabelece importante exceção à multa rescisória. Especificamente, "o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas". Contudo, essa dispensa exige notificação escrita ao locador com antecedência mínima de trinta dias.

2 - Denúncia de Contratos por Prazo Indeterminado

Direito de Denúncia do Locatário

O artigo 6º da Lei do Inquilinato confere amplo direito de denúncia ao locatário. Basicamente, "o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias". Consequentemente, o locatário possui liberdade para deixar o imóvel independentemente de justificativa específica.

Todavia, o parágrafo único do mesmo artigo estabelece sanção pelo descumprimento do aviso prévio. Dessa maneira, "na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição". Portanto, o não cumprimento do prazo gera indenização equivalente a um mês de aluguel.

Limitações ao Direito de Denúncia do Locador

Diferentemente do locatário, o locador possui limitações significativas para denunciar contratos por prazo indeterminado. Principalmente, deve observar as hipóteses específicas previstas na Lei do Inquilinato para retomada do imóvel. Adicionalmente, necessita de procedimento judicial adequado para efetivar a retomada contra a vontade do locatário.

3 - Regime Jurídico das Benfeitorias

Classificação Legal das Benfeitorias

O Código Civil brasileiro classifica as benfeitorias em três categorias distintas com consequências jurídicas específicas. Primeiramente, as benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis para conservação da coisa ou evitar deterioração. Posteriormente, as úteis aumentam ou facilitam o uso do bem. Finalmente, as voluptuárias destinam-se apenas ao deleite ou recreio.

Benfeitorias Necessárias na Locação

O artigo 35 da Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário. Fundamentalmente, "salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, bem como as úteis, desde que autorizadas pelo locador, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção". Consequentemente, o locatário possui direito à indenização e pode reter o imóvel até recebimento do valor devido.

Adicionalmente, essa proteção visa incentivar a conservação adequada do imóvel locado. Portanto, locatários que realizam melhorias necessárias não devem ser prejudicados financeiramente por ações que beneficiam o patrimônio do locador.

Benfeitorias Úteis e Autorização Prévia

As benfeitorias úteis exigem autorização prévia do locador para gerar direito à indenização. Dessa forma, o artigo 35 condiciona a indenizabilidade à prévia anuência do proprietário. Consequentemente, benfeitorias úteis realizadas sem autorização não geram direito à indenização, podendo apenas ser levantadas se não prejudicarem a estrutura do imóvel.

Benfeitorias Voluptuárias e Suas Limitações

O artigo 36 da Lei do Inquilinato trata especificamente das benfeitorias voluptuárias. Categoricamente, estabelece que "as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel". Portanto, benfeitorias de mero deleite não geram direito à indenização.

Entretanto, o locatário pode remover tais benfeitorias ao final da locação. Contudo, essa remoção não pode causar danos estruturais ao imóvel, sob pena de responsabilização por deterioração.

4 - Estado de Conservação e Vistoria

Obrigação de Entrega em Estado Adequado

O artigo 22, inciso I, da Lei do Inquilinato obriga o locador a "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina". Consequentemente, o imóvel deve estar em condições adequadas de habitabilidade ou uso comercial conforme sua destinação específica.

Simultaneamente, o inciso V do mesmo artigo confere ao locatário direito de exigir "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes". Dessa maneira, documenta-se oficialmente o estado inicial para futuras comparações.

Vistoria de Entrada e Saída

A realização de vistoria detalhada no início e fim da locação protege ambas as partes contra alegações infundadas. Primeiramente, a vistoria de entrada documenta o estado real de conservação do imóvel. Posteriormente, a vistoria de saída permite comparação objetiva para identificação de danos causados durante o período locatício.

Adicionalmente, essas vistorias devem ser realizadas conjuntamente pelas partes ou seus representantes. Consequentemente, eventuais divergências podem ser solucionadas amigavelmente ou mediante arbitragem técnica especializada.

5 - Modalidades de Garantia Locatícia

Fundamento Legal das Garantias

O artigo 37 da Lei do Inquilinato estabelece as modalidades de garantia admitidas em contratos de locação. Basicamente, "no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia". Entretanto, o parágrafo único do mesmo artigo veda expressamente "a exigência de mais de uma das modalidades de garantia numa mesma locação".

Caução em Dinheiro

A caução representa depósito em dinheiro realizado pelo locatário como garantia das obrigações contratuais. Especificamente, o artigo 38 da Lei do Inquilinato limita seu valor "ao equivalente a três meses de aluguel". Ademais, deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locatário, rendendo juros em seu favor.

Paralelamente, a caução deve ser restituída ao final da locação, deduzidos eventuais débitos existentes. Portanto, constitui garantia real que oferece segurança imediata ao locador sem prejuízo excessivo ao locatário.

Fiança Locatícia

A fiança consiste na garantia pessoal prestada por terceiro em favor do locatário. Fundamentalmente, o fiador assume responsabilidade solidária pelas obrigações contratuais do afiançado. Contudo, o artigo 39 da Lei do Inquilinato estabelece que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até entrega das chaves, finda a locação".

Simultaneamente, o fiador possui direitos específicos de exoneração em situações previstas na lei. Principalmente, pode requerer liberação quando ocorrem alterações contratuais que agravam sua responsabilidade sem seu consentimento expresso.

Seguro de Fiança Locatícia

O seguro de fiança locatícia representa modalidade moderna de garantia prestada por seguradoras especializadas. Essencialmente, a seguradora assume o risco do inadimplemento locatício mediante pagamento de prêmio pelo locatário. Dessa forma, oferece proteção ao locador sem necessidade de fiador pessoa física.

Entretanto, essa modalidade exige análise criteriosa da capacidade financeira do locatário pela seguradora. Consequentemente, nem todos os interessados conseguem aprovação para essa modalidade de garantia.

Cessão Fiduciária de Quotas

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento constitui garantia real moderna admitida pela Lei do Inquilinato. Basicamente, o locatário transfere fiduciariamente quotas de investimento como garantia das obrigações contratuais. Portanto, oferece alternativa interessante para locatários com patrimônio financeiro mas sem fiador disponível.

Ausência de Garantia e Consequências

Antecipação de Pagamento sem Garantia

O artigo 42 da Lei do Inquilinato estabelece regra especial para locações sem garantia. Especificamente, "não estando a locação garantida por qualquer das modalidades previstas nos incisos do art. 37, o locador poderá exigir o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo". Consequentemente, a ausência de garantia permite exigência de pagamento antecipado do aluguel.

Simultaneamente, essa regra compensa parcialmente a maior exposição ao risco assumida pelo locador. Portanto, constitui mecanismo de equilíbrio contratual que beneficia o proprietário em situações de maior vulnerabilidade.

Renovação Compulsória de Contratos

Requisitos para Renovação

Contratos residenciais com prazo igual ou superior a trinta meses possuem direito à renovação compulsória. Principalmente, o locatário deve estar quite com suas obrigações e utilizar o imóvel para mesma finalidade. Adicionalmente, deve manifestar interesse na renovação com antecedência adequada.

Entretanto, o locador pode recusar a renovação em hipóteses específicas previstas na lei. Principalmente, quando necessita do imóvel para uso próprio ou de familiares, ou quando pretende realizar obras que exijam desocupação completa.

Procedimentos para Retomada do Imóvel

Ação de Despejo

O artigo 5º da Lei do Inquilinato estabelece que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo". Portanto, constitui o meio processual específico para retomada judicial do imóvel locado em casos de resistência do locatário.

Ademais, a ação de despejo possui procedimento especial com prazos reduzidos e possibilidade de concessão de liminar. Consequentemente, oferece maior agilidade na solução de conflitos locatícios, especialmente em casos de inadimplemento ou descumprimento contratual grave.

CONCLUSÃO

Todas as clausulas especificadas neste artigo são necessárias para todos os tipos de contrato de locação, mas há várias regras específicas para cada caso que é impossível de ser mencionados aqui.

Por isso recomendo severamente que leve peça para um advogado especialista em direito imobiliário faça seu contrato. Acredite, não é uma despesa, é um investimento.

Lembre-se que um contrato mal feito é a mesma coisa que um contrato não feito.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.