Alteração da fachada do apartamento: Quem decide, o Proprietário ou o Condomínio?

Quando adquirimos uma unidade em edifício de apartamentos, a primeira ideia é que todo o espaço delimitado pela unidade é de uso exclusivo. Muitos proprietários acreditam que portas, guarnições, esquadrias, paredes externas, varanda, piso da sacada ou do hall de entrada pertencem à sua propriedade exclusiva. Esse entendimento leva a crer que poderiam realizar livremente qualquer modificação, já que o direito de propriedade é legítimo e encontra-se protegido no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal.

No entanto, dentro da realidade condominial, esse direito encontra limites. O Código Civil estabelece que determinadas áreas, mesmo quando parecem privativas, são consideradas partes comuns do edifício e não podem ser alteradas de forma individual.

O que a lei diz sobre alteração da fachada

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso II, é claro:

“São deveres do condômino: II – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.”

Isso significa que, ainda que o proprietário sinta-se no direito de modificar sua varanda, trocar portas externas, pintar paredes externas ou substituir esquadrias, a lei não permite tais alterações individuais. Essas áreas, embora vinculadas à unidade, integram a harmonia visual do condomínio e devem obedecer ao padrão estabelecido pela convenção ou decidido em assembleia.

Envidraçamento de sacadas e varandas

Nos edifícios mais recentes, as sacadas ganharam relevância, geralmente anexadas à sala, sendo bastante utilizadas pelos moradores. Muitos proprietários desejam realizar o fechamento da varanda para aumentar a utilidade do espaço.

Porém, como a fachada é parte comum, o fechamento só será possível em duas hipóteses: se a convenção de condomínio prever expressamente essa possibilidade ou se uma assembleia geral, regularmente convocada, autorizar o envidraçamento.

Quando autorizado, o fechamento deve seguir um padrão definido pelo condomínio. Esse padrão envolve coloração e tipo de vidros, esquadrias e requisitos técnicos, como a necessidade de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida pela empresa responsável. Dessa forma, assegura-se a uniformidade visual, a segurança estrutural e a proteção contra riscos.

Alterações não permitidas pelos condôminos

Além do envidraçamento, outras modificações nas varandas costumam ser cogitadas, mas não são permitidas sem aprovação condominial. Entre elas, destacam-se:

• Instalação de armários, prateleiras ou gabinetes externos.

• Colocação de vasos pendurados ou decoração que interfira no padrão do prédio.

• Alterações na pintura das paredes da sacada, dos gradis ou mesmo do piso.

Essas mudanças refletem preferências individuais e geram desarmonia estética, razão pela qual dificilmente recebem aprovação em assembleia.

Portas, batentes e esquadrias externas

Outro ponto recorrente é a substituição de portas de entrada, guarnições, batentes e esquadrias externas. Apesar de estarem localizadas no limite da unidade, a lei as considera parte integrante da fachada. Por isso, a substituição também precisa obedecer ao padrão fixado pelo condomínio, sendo vedadas modificações individuais.

Convenção de condomínio e assembleia: instrumentos de decisão

A convenção de condomínio e as assembleias gerais são os meios legais para deliberar sobre modificações que possam impactar a fachada. Quando o condomínio define um padrão coletivo para envidraçamento ou pintura, todos os condôminos devem respeitar.

O artigo 1.334 do Código Civil reforça o papel da convenção:

“A convenção determinará a forma de administração, a quota proporcional e a maneira de pagamento das contribuições, bem como a forma de uso das coisas e serviços comuns.”

Assim, cabe à convenção ou à assembleia estabelecer os parâmetros técnicos e visuais que garantam a uniformidade do prédio.

Conflitos e responsabilidade do síndico

O síndico possui o dever legal de zelar pela observância da convenção e da lei. O artigo 1.348 do Código Civil estabelece que o síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia.

Isso significa que, caso um condômino realize alterações irregulares na fachada, o síndico tem a obrigação de notificá-lo e, se necessário, adotar medidas judiciais para restabelecer o padrão.

Conclusão: Alteração da fachada do apartamento

A alteração da fachada do apartamento não é um direito absoluto do proprietário. Embora a Constituição Federal assegure o direito de propriedade, o Código Civil impõe limites em prol da harmonia estética e da segurança coletiva.

Portanto, qualquer modificação em portas, guarnições, esquadrias externas, varandas ou pisos precisa seguir a convenção e ser autorizada em assembleia. O descumprimento dessas regras pode gerar conflitos, multas e até ações judiciais.

A melhor forma de evitar problemas é sempre consultar o síndico, verificar a convenção e participar das assembleias antes de realizar qualquer mudança.

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