As dicas para não comprar um imóvel penhorado

A fraude na venda de imóvel penhorado é uma das situações mais graves no mercado imobiliário. O comprador, mesmo agindo de boa-fé, pode perder o bem adquirido. Isso acontece porque os tribunais entendem que a proteção da execução judicial prevalece sobre o direito de quem comprou sem saber da penhora. Assim, a prevenção é o caminho mais seguro.

O artigo analisa a legislação aplicável, explica decisões recentes dos tribunais e apresenta as cautelas indispensáveis para reduzir riscos em uma transação imobiliária.

O que é fraude na venda de imóvel penhorado

A fraude ocorre quando alguém vende um imóvel que já está vinculado a uma ação judicial ou com restrição que o impede de ser transferido. Nesses casos, mesmo que o comprador tenha pago o preço, a Justiça declara o negócio nulo.

O Código Civil, no artigo 166, inciso VI, estabelece que é nulo o negócio jurídico que não revestir a forma prescrita em lei. Também o artigo 167 considera simulado o ato jurídico realizado com a intenção de prejudicar credores.

O artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil prevê expressamente que “é ineficaz, em relação ao exequente, a alienação ou a oneração de bem quando sobre ele pender ação fundada em direito real”. Portanto, o comprador pode perder o imóvel ainda que desconheça a penhora.

O Decreto-Lei nº 3.688/41, que trata da Lei das Contravenções Penais, dispõe em seu artigo 171 que “vender, permutar, dar em pagamento ou em garantia coisa alheia como própria” constitui contravenção penal, punível com prisão simples ou multa.

Assim, quem vende imóvel penhorado incorre em ilícito civil e também em infração penal.

A boa-fé do comprador não afasta a nulidade

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado de que a boa-fé do comprador não impede a declaração de nulidade da venda de imóvel penhorado. A proteção ao credor que move a execução prevalece.

Um exemplo é o julgamento da Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho, que confirmou decisão da Justiça do Trabalho de Minas Gerais. O comprador havia apresentado certidão vintenária atualizada, sem restrições, mas ainda assim perdeu o imóvel, pois a penhora foi decretada em ação anterior, ainda não concluída.

Portanto, mesmo adotando cuidados, o comprador pode ser prejudicado. Por isso, a análise deve ir além do Cartório de Registro de Imóveis.

A importância da certidão vintenária

A certidão vintenária, fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis, mostra todas as ocorrências relacionadas ao imóvel nos últimos vinte anos. Ela informa sobre hipotecas, penhoras, usufrutos e demais restrições.

O artigo 1.245 do Código Civil determina que a propriedade só se transfere mediante o registro do título no cartório. Logo, é na matrícula que se concentram os atos que afetam o imóvel.

Entretanto, como demonstra a jurisprudência, nem sempre a certidão vintenária garante total segurança. A penhora pode ser decretada após a emissão da certidão, mas antes da compra.

Documentos que devem ser exigidos do vendedor

Para reduzir os riscos da compra de imóvel, o comprador deve solicitar ao vendedor várias certidões. Entre as mais relevantes estão:

• Certidão vintenária da matrícula atualizada.

• Certidões negativas nos cartórios de protesto da cidade de residência do vendedor.

• Certidão negativa de ações cíveis, criminais, familiares e sucessórias nos últimos dez anos.

• Certidão negativa de ações trabalhistas, obtida junto à Justiça do Trabalho.

• Certidão negativa de débitos de IPTU e taxas condominiais.

• Certidão negativa de débitos fiscais da Receita Federal.

Esses documentos ajudam a mapear a situação jurídica do vendedor e do imóvel, ainda que não ofereçam garantia absoluta.

O papel da boa-fé objetiva e da função social

A boa-fé objetiva e a função social do contrato são princípios do direito civil. Estão previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

A função social do contrato exige que as partes respeitem a finalidade econômica e social do negócio. A boa-fé objetiva impõe condutas leais e transparentes.

Contudo, quando há penhora, esses princípios não afastam a nulidade. O interesse do credor que move a execução tem prioridade, conforme reiteradas decisões judiciais.

Cuidados em imóveis em construção

Nos imóveis adquiridos na planta, o comprador também deve ter cautela. É fundamental solicitar da construtora a certidão vintenária do terreno. Essa verificação garante que o lote onde o prédio está sendo construído não tem restrições.

O artigo 32 da Lei nº 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias, prevê a obrigatoriedade do registro do memorial de incorporação. Sem esse registro, a construtora não pode comercializar unidades.

Portanto, antes de assinar qualquer contrato, é indispensável confirmar a regularidade do empreendimento.

Consequências para o comprador lesado

O comprador que perde o imóvel por fraude pode buscar indenização contra o vendedor. O artigo 186 do Código Civil dispõe que:

“aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, causar dano a outrem, comete ato ilícito”.

Além disso, o artigo 927 do Código Civil determina que:

“aquele que causar dano a outrem fica obrigado a repará-lo”.

Na prática, porém, muitas vezes o vendedor já não possui patrimônio para responder. Assim, mesmo obtendo sentença favorável, o comprador pode não conseguir ressarcimento.

Conclusão

A fraude na venda de imóvel penhorado é um risco real e recorrente. O comprador, ainda que aja com cautela e de boa-fé, pode perder o bem. A legislação civil e processual protege o credor que promove a execução, ainda que isso gere prejuízo a terceiros.

Portanto, a única forma de reduzir riscos é investigar profundamente a situação do imóvel e do vendedor. A certidão vintenária é indispensável, mas deve ser complementada por certidões negativas em diversos órgãos. O contrato deve sempre ser formalizado por escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Quem pretende comprar um imóvel deve compreender que o barato pode sair caro. A análise jurídica prévia e o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário são medidas essenciais para proteger o investimento.

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