Atraso na entrega da obra. Construtora atrasou agora quero desistir do imóvel. Quanto recebo de volta?

Existem duas formas mais comuns de por fim a um contrato de compra e venda de imóvel. Uma delas é a rescisão por descumprimento do contrato, seja por parte do comprador como da construtora. O outro é por meio de distrato, que é uma desistência. Neste texto falarei sobre a primeira modalidade, ela é muito comum em situações de atraso na entrega da obra pela construtora, por exemplo.

Caso sua situação não seja essa, mas sim de pura desistência do contrato por problemas financeiros, o texto que você deve ler é o seguinte:

QUERO DESISTIR DO MEU CONTRATO DE COMPRA E VENDA. QUANTO RECEBO DE VOLTA?

A rescisão de contrato por culpa da construtora é um dos temas mais relevantes no mercado imobiliário. O comprador que adquire um imóvel, especialmente na planta, assume o compromisso de pagar valores altos, muitas vezes por longos anos, acreditando que terá seu bem entregue no prazo e nas condições contratadas.

No entanto, não são raros os casos em que construtoras atrasam a entrega da obra, entregam imóveis com defeitos graves ou até mesmo diferentes do prometido. Nessas situações, não se trata de arrependimento do consumidor ou de inadimplência, mas sim de falha da construtora em cumprir o contrato.

Esse descumprimento gera o direito à rescisão contratual, com devolução integral dos valores pagos, correção monetária e até indenização por danos materiais e morais.

Base legal da rescisão por inadimplemento da construtora

O Código Civil estabelece no artigo 475:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Esse dispositivo é claro: quando uma parte descumpre o contrato, a outra pode optar pela rescisão ou exigir o cumprimento forçado, além de pedir indenização.

Já o Código de Defesa do Consumidor (CDC), aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis entre construtoras e pessoas físicas, prevê em seu artigo 35:

“Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha: [...] III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.”

Portanto, a lei reconhece que o consumidor tem direito à rescisão do contrato quando a construtora descumpre suas obrigações.

Situações que configuram culpa da construtora

A culpa da construtora pode se manifestar de diferentes formas. Entre as mais comuns estão:

Atraso na entrega da obra

Esse é o caso mais recorrente. O contrato define um prazo para a conclusão da obra e entrega das chaves. Quando a construtora não cumpre, está em inadimplemento.

Muitos contratos preveem uma cláusula de tolerância, geralmente de 180 dias. A jurisprudência entende que, dentro desse prazo, não há descumprimento. Porém, após o período de tolerância, a construtora passa a estar em mora.

Entrega de imóvel diferente do contratado

Quando o apartamento ou casa é entregue com características diferentes daquelas que foram prometidas, há quebra contratual. Isso pode ocorrer, por exemplo, em casos de alteração de metragem, mudança na posição da vaga de garagem ou padrão de acabamento inferior.

Imóvel com vícios construtivos graves

Se o imóvel é entregue com defeitos sérios que comprometem a habitabilidade, como infiltrações, rachaduras estruturais ou falhas de instalação elétrica e hidráulica, há descumprimento do contrato.

Efeitos da rescisão contratual

Quando ocorre a rescisão de contrato por culpa da construtora, aplica-se a chamada teoria da restituição ao status quo ante, ou seja, as partes devem voltar à situação anterior à contratação.

Isso significa que o comprador deve receber de volta todo o valor que pagou, corrigido monetariamente. A construtora, por sua vez, retoma a posse do imóvel.

Além disso, o consumidor pode pedir indenização por danos materiais e morais.

Devolução integral dos valores pagos

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendimento consolidado de que, em caso de rescisão por culpa da construtora, a devolução deve ser integral e imediata.

Esse entendimento foi reafirmado na Súmula 543 do STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em razão de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, o consumidor tem direito à restituição integral das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem.”

Indenização por danos materiais

Os danos materiais abrangem todos os prejuízos econômicos sofridos pelo comprador. Se ele precisou alugar outro imóvel porque não recebeu sua unidade no prazo, a construtora deve indenizá-lo pelos valores de aluguel.

Indenização por danos morais

A demora injustificada na entrega do imóvel ou a frustração da expectativa do comprador pode gerar indenização por danos morais. Os tribunais reconhecem que a moradia é direito fundamental e que sua violação atinge a dignidade da pessoa.

Prazos e possibilidade de cobrança judicial

O consumidor pode ajuizar ação de rescisão contratual assim que constatar o inadimplemento. Não é necessário esperar longos prazos após o atraso da obra.

O prazo prescricional, de acordo com o artigo 205 do Código Civil, é de dez anos.

“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”

Portanto, o comprador tem tempo suficiente para buscar seus direitos.

Diferença entre distrato por arrependimento e rescisão por culpa da construtora

É importante diferenciar o distrato motivado por vontade ou dificuldade financeira do comprador da rescisão contratual por inadimplemento da construtora.

No distrato, o consumidor pode não ter direito à devolução integral dos valores pagos, sendo comum a retenção de parte das parcelas.

Já na rescisão por culpa da construtora, a devolução deve ser total, pois foi a construtora quem descumpriu o contrato.

Jurisprudência recente

Os tribunais têm decidido favoravelmente aos consumidores nesses casos.

Esse entendimento é aplicado habitualmente pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, como é possível observar pelo seguinte julgado:

“DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL PELA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES. DANOS MATERIAIS REFERENTES AO VALOR DOS ALUGUÉIS DO PERÍODO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AFASTADOS. DANO MORAL CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA PROPORCIONAL. 1- Evidenciado que o pedido de rescisão contratual formulado pela parte autora, motivou-se pela demora da construtora em concluir a obra do imóvel vendido àquela, deve a restituição ser efetuada de forma integral, sem dedução alguma, posto abusiva a cláusula que prevê retenção de valores, a título de ressarcimento de despesas. 2- omissis. 3- A demora injustificada, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando a sensação de impunidade e de impotência do consumidor. 4- omissis. (TJGO, APELACAO CIVEL 414620-84.2011.8.09.0051, Rel. DES. OLAVO JUNQUEIRA DE ANDRADE, 5A CAMARA CIVEL, julgado em 05/03/2015, DJe 1751 de 20/03/2015)

Esse posicionamento se repete em diversos tribunais estaduais, além do próprio STJ, que uniformiza o entendimento em âmbito nacional.

Conclusão: Construtora atrasou entrega da obra

A rescisão de contrato por culpa da construtora é direito do consumidor sempre que o atraso da obra, os vícios graves ou a alteração no imóvel inviabilizarem a execução do contrato.

A lei garante ao comprador a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, além de indenização por danos materiais e morais.

A jurisprudência, inclusive o STJ, confirma esse direito. Portanto, o consumidor que se sentir lesado deve buscar orientação jurídica especializada para defender seus interesses.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.