ATRASO NA OBRA: Quais São Seus Direitos Quando a Construtora Não Entrega o Imóvel?
- 27 de jan.
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A Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) confirmou que uma construtora deve indenizar um comprador por atraso na entrega de um imóvel e ressarcir valores pagos indevidamente a título de juros de obra após o prazo contratual, seguindo entendimento do STJ sobre a matéria.
Caso prefira, assista o seguinte vídeo sobre o caso:
A HISTÓRIA DO CASO: AQUISIÇÃO, ATRASO E INSATISFAÇÃO DO COMPRADOR
A aquisição de um imóvel envolve expectativas claras: cumprir prazos, pagar o preço ajustado, receber as chaves no momento previsto e, sobretudo, ter segurança quanto à entrega da casa ou apartamento que será o lar do comprador. No caso analisado pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT), essa expectativa não foi atendida — e gerou um conflito jurídico que terminou em indenização.
O comprador firmou um contrato com uma construtora para aquisição de um imóvel ainda em obra. Esse tipo de contrato é comum quando se trata de empreendimentos imobiliários novos, especialmente os vendidos “na planta”: o consumidor paga valores antecipados e prestações ao longo do tempo, confiando que a entrega do imóvel ocorrerá em uma data estipulada.
No contrato celebrado, foi estabelecido que a entrega das chaves deveria ocorrer em agosto de 2022, considerando um prazo de tolerância — período adicional permitido para pequenas variações no cronograma da obra que não configuram descumprimento contratual imediato. No entanto, a construtora só repassou as chaves ao comprador em abril de 2023, o que representa um atraso considerável em relação ao prazo inicialmente pactuado.
Esse atraso de vários meses gerou descontentamento no comprador, que, além de sofrer com a frustração de não poder usufruir do imóvel no prazo esperado, teve de continuar arcando com cobranças relacionadas à obra, incluindo a taxa denominada “juros de obra”, que incide sobre o valor do imóvel enquanto ele ainda está em construção. Essa taxa é cobrada por muitas construtoras como forma de remunerar o financiamento dos custos da edificação durante o período em que o comprador ainda não tem acesso ao bem.
O comprador, ao perceber que estava sendo cobrado por esses encargos mesmo após o prazo contratual para entrega — prazo esse que já havia sido ultrapassado, inclusive com a contagem do período de tolerância — decidiu ingressar com uma ação judicial contra a construtora. Nessa ação, ele solicitou que fossem devolvidos os valores pagos indevidamente a título de juros de obra referentes ao período de atraso, além de outras possíveis indenizações decorrentes do descumprimento da obrigação de entregar o imóvel no prazo.
Segundo a narrativa dos autos, o atraso trouxe prejuízo financeiro direto ao comprador, que continuou sujeito a cobranças mesmo sem ter recebido o imóvel no prazo inicialmente pactuado. A cobrança de juros de obra após o termo final do prazo de entrega, com a construção já concluída, foi um dos pontos mais críticos da disputa, e acabou por motivar a intervenção do Judiciário no caso.
A construtora — como é comum em litígios dessa natureza — ofereceu sua defesa no processo, mas o entendimento do Tribunal foi no sentido de proteger o comprador diante da cobrança indevida e da frustração das expectativas contratuais pactuadas.
Esse tipo de conflito entre compradores e construtoras por atraso na entrega de imóveis é recorrente no cenário jurídico brasileiro, especialmente quando os prazos previstos nos contratos são descumpridos significativamente. A legislação e a jurisprudência têm caminhado no sentido de equilibrar as relações contratuais, principalmente quando o consumidor é claramente prejudicado por atrasos injustificados.
A DECISÃO DO JUIZ: MANTIDA A CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA POR ATRASO NA OBRA
O caso analisado pelo TJMT foi submetido ao segundo grau de jurisdição, ou seja, depois de uma decisão de primeira instância, foi objeto de recurso perante a Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal. O processo principal em questão é o nº 1002509-38.2024.8.11.0041.
A relatora do recurso, desembargadora Marilsen Andrade Addario, anunciou a manutenção da condenação da construtora ao pagamento de indenização material ao comprador. O foco principal da decisão foi determinar que a empresa deve restituir ao comprador os valores pagos a título de juros de obra relativos ao período de atraso.
A fundamentação da condenação material não se baseou apenas na previsão contratual, mas também na interpretação consolidada de tribunais superiores, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A relatora destacou que o Tema Repetitivo nº 996 do STJ estabelece que a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para entrega do imóvel — considerando o período de tolerância — é ilícita. Isso significa que, por mais que o contrato preveja a cobrança de tais juros, não é permitido legalmente que essa cobrança continue depois que o prazo final para entrega tenha passado.
Esse entendimento adotado pelo STJ tem por objetivo evitar que o comprador seja onerado por um serviço que já deveria ter sido concluído. A cobrança de juros de obra durante o atraso é vista como uma cobrança sem causa jurídica, pois não existe mais a justificativa da obra em andamento para justificar tais encargos.
No voto, a relatora explicou que a própria construtora assumiu nos autos que o contrato de compra e venda — firmado entre comprador, construtora e agente financeiro — continha essa obrigação de restituição pelos valores pagos indevidamente. Isso facilitou a comprovação de que, de fato, havia uma obrigação contratual assumida pela empresa de entregar o imóvel no prazo e de não cobrar juros de obra depois disso.
Por outro lado, a Câmara afastou outros pedidos do comprador que estavam sendo pleiteados na ação. Entre eles, o pedido de devolução em dobro dos valores pagos e a indenização por danos morais.
A relatora explicou expressamente que não houve comprovação de má-fé por parte da construtora, o que é um requisito legal para que a restituição em dobro dos valores seja determinada. A restituição em dobro está prevista em alguns casos no Código de Defesa do Consumidor, mas exige demonstração de conduta dolosa ou de injustiça clara na cobrança. No caso concreto, não foi possível concluir que a construtora agiu com má-fé ao continuar cobrando os juros de obra após o prazo, apesar de o entendimento ser desfavorável à sua atuação.
A Câmara também entendeu que o mero atraso na entrega do imóvel — por si só — não configura dano moral automaticamente. Para que o comprador seja indenizado por danos morais — que atingem a esfera íntima da pessoa e seus direitos de personalidade — é necessário demonstrar uma ofensa clara a esse plano, o que não foi comprovado nos autos. Simples descumprimento de prazo contratual, por mais grave que seja, configura prejuízo material, mas não necessariamente abalo moral compensável sem provas adicionais.
Assim, a decisão da Segunda Câmara de Direito Privado do TJMT confirmou a condenação da construtora ao pagamento de indenização material, restringindo os efeitos da condenação ao ressarcimento dos valores pagos indevidamente, sem estender esse resultado à devolução em dobro ou aos danos morais.
A FUNDAMENTAÇÃO LEGAL: POR QUE A JUSTIÇA CHEGOU A ESSA DECISÃO
A decisão da Justiça de Mato Grosso está ancorada em diversos princípios e normas do ordenamento jurídico brasileiro, especialmente aqueles que protegem o consumidor e regulam as relações contratuais em contratos de compra e venda de imóveis na planta. A seguir, explico, de forma clara e acessível, os principais fundamentos utilizados pelo juiz e pelo tribunal para chegar à conclusão.
1. Responsabilidade contratual e cumprimento de prazo
O contrato celebrado entre o comprador e a construtora estabeleceu um prazo para entrega do imóvel, com um período adicional de tolerância. Esse período de tolerância, previsto em boa parte dos contratos de imóveis na planta, serve como margem de segurança para eventuais atrasos justificáveis. Entretanto, quando esse prazo é ultrapassado, a construtora não pode continuar cobrando encargos como se a obra ainda estivesse em andamento.
O entendimento jurídico é que o cumprimento do prazo contratual, incluindo a tolerância, é uma obrigação essencial do contrato. O descumprimento dessa obrigação configura inadimplemento contratual, permitindo que o comprador exija ressarcimento dos prejuízos materiais decorrentes.
2. Tema Repetitivo nº 996 do Superior Tribunal de Justiça
Um dos pilares do acórdão foi o Tema Repetitivo nº 996 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O STJ é responsável por uniformizar a interpretação de temas jurídicos que se repetem em grande número de processos. Nesse tema, foi definido que é ilícita a cobrança de juros de obra depois do prazo ajustado para a entrega do imóvel, considerando o prazo de tolerância.
Essa tese repetitiva tem força vinculante para decisões judiciais em todo o país, especialmente quando confirmada pelo próprio tribunal. A aplicação desse entendimento ao caso em Mato Grosso garantiu que a cobrança de juros de obra pelo período de atraso fosse considerada indevida, e que a empresa fosse obrigatoriamente condenada a devolver esses valores ao comprador.
3. Código de Defesa do Consumidor (CDC)
Como se trata de contrato de compra e venda de imóvel entre construtora e comprador que é consumidor final, o Código de Defesa do Consumidor (CDC — Lei nº 8.078/1990) é aplicável à relação. O CDC protege o consumidor contra práticas abusivas e desequilíbrio nas relações contratual.
O artigo 6º do CDC estabelece direitos básicos do consumidor, incluindo a proteção contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços. Já o artigo 39 veda a cobrança de valores indevidos, e o artigo 42 trata da restituição de quantias pagas em excesso. Esse conjunto de normas apoia a restituição dos valores pagos indevidamente pela taxa de evolução de obra após o prazo de entrega.
4. Indenização em dobro e dano moral
Quanto à restituição em dobro, prevista no artigo 42, parágrafo único, do CDC, essa figura exige demonstração de má-fé do fornecedor — no caso, da construtora — para além do simples descumprimento contratual. A má-fé ocorre quando se comprova que o fornecedor agiu com intenção deliberada de lesar o consumidor. No caso em análise, o tribunal entendeu que não houve comprovação dessa intenção dolosa, razão pela qual a restituição em dobro foi afastada.
A respeito do dano moral, a jurisprudência dominante entende que o mero atraso na entrega de um imóvel, apesar de gerar frustração e prejuízos materiais, não configura automaticamente dano moral indenizável, especialmente se não houver provas de abalo à esfera íntima ou à dignidade da pessoa. Requer-se, em geral, demonstração concreta de ofensa aos direitos da personalidade para que a indenização seja devida.
5. Equilíbrio contratual e boa-fé objetiva
O princípio do equílíbrio contratual e o da boa-fé objetiva, previstos no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), apesar de não terem sido diretamente mencionados no acórdão, também orientam a interpretação dessas relações. Eles exigem que as partes cumpram as obrigações assumidas com lealdade, transparência e respeito mútuo.
CONCLUSÃO
O caso julgado pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso acerca da condenação de uma construtora por atraso na entrega de imóvel reafirma um posicionamento jurisprudencial sólido no Brasil: a construtora que descumpre o prazo contratual de entrega — e continua a cobrar encargos indevidos após esse prazo — deve ressarcir o comprador pelos valores pagos a maior.
A decisão confirma a aplicação do Tema Repetitivo nº 996 do STJ e do Código de Defesa do Consumidor para proteger o consumidor contra a cobrança de juros de obra indevida. Ao mesmo tempo, o tribunal relativizou pedidos mais gravosos, como a restituição em dobro e a reparação por dano moral, ao exigir elementos probatórios específicos para sua aplicação.
Esse entendimento contribui para dar maior segurança jurídica às relações entre compradores e construtoras, estimulando o cumprimento dos prazos e regras pactuados nos contratos imobiliários.
Processo nº 1002509-38.2024.8.11.0041
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