Benfeitorias no imóvel não devem ser consideradas em Ação Revisional de Aluguel

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu recentemente um tema relevante para o direito imobiliário: na ação revisional de aluguel, as acessões realizadas pelo locatário não podem ser consideradas para majorar o valor da locação. Esse julgamento, que envolveu um contrato de longa duração celebrado por um hospital em Brasília, trouxe maior clareza sobre a distinção entre ação revisional e ação renovatória, reforçando a importância do equilíbrio contratual e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A palavra-chave ação revisional de aluguel orienta este texto, que analisa os fundamentos jurídicos da decisão, as normas aplicáveis e as consequências práticas para locadores e locatários.

O que é a ação revisional de aluguel

A ação revisional de aluguel está prevista na Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. O artigo 68 da lei dispõe:

“Nas ações revisionais de aluguel, o locador ou o locatário poderão pedir a revisão do valor da locação, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

Assim, o objetivo da revisional é restabelecer o equilíbrio econômico do contrato, corrigindo distorções entre o valor contratado e o valor praticado no mercado imobiliário. O processo deve respeitar os prazos e condições definidos pela própria Lei do Inquilinato, garantindo a segurança jurídica da relação locatícia.

Importante destacar que a ação revisional difere da ação renovatória. Enquanto a revisional ajusta apenas o valor do aluguel no mesmo contrato, a renovatória busca a prorrogação compulsória de um novo contrato, desde que preenchidos os requisitos legais do artigo 51 da Lei do Inquilinato.

Acessões e benfeitorias: conceitos jurídicos relevantes

O ponto central do julgamento do STJ foi a discussão sobre as acessões. O Código Civil, em seu artigo 1.248, define acessão como a incorporação de obras ou construções ao imóvel. Trata-se, portanto, de acréscimos que passam a integrar o bem principal, aumentando sua área ou estrutura.

O artigo 96 do mesmo código diferencia benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias, mas a acessão é um conceito distinto, pois se refere a acréscimos permanentes que não podem ser retirados do imóvel.

No caso julgado, os locatários realizaram obras que aumentaram a área construída do imóvel. Os locadores pretendiam incluir esse acréscimo no cálculo do novo aluguel. No entanto, o STJ decidiu que tais acessões não podem ser consideradas na ação revisional.

O entendimento do STJ

O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso, afirmou:

“A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato.”

Esse entendimento reforça que a revisional se limita a ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. Qualquer tentativa de incluir acessões nesse cálculo caracterizaria enriquecimento sem causa do locador, proibido pelo artigo 884 do Código Civil, que dispõe:

“Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”

O caso concreto analisado pelo tribunal

O contrato de locação em questão foi firmado por 20 anos, com término previsto para 2028. Em 2011, o hospital locatário ajuizou ação revisional para contestar a pretensão dos locadores de majorar o aluguel com base em obras feitas pelo próprio locatário.

O valor do aluguel havia sido fixado em R$ 63.495,60. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal fixou o novo valor em R$ 72.765,20, entendendo que a revisão deveria considerar apenas as condições originais do imóvel. Os locadores pleiteavam um valor muito superior, R$ 336.932,00, ao incluir as acessões no cálculo.

O STJ manteve a decisão do tribunal local, reafirmando que a ação revisional não pode servir de meio para o locador se beneficiar de acessões não indenizadas.

Revisional versus renovatória: distinção fundamental

A decisão destaca a diferença entre as duas ações mais comuns em locações comerciais: revisional e renovatória.

Na ação revisional de aluguel, a discussão se limita ao valor locativo, sem alterar outras cláusulas contratuais. A lei busca preservar o equilíbrio econômico da relação, sem permitir desequilíbrios que prejudiquem uma das partes.

Já a ação renovatória, prevista no artigo 51 da Lei do Inquilinato, envolve a celebração de um novo contrato. Nesse momento, as acessões realizadas podem influenciar na fixação do novo valor, pois já integram definitivamente o imóvel.

Portanto, as acessões só poderão repercutir no valor do aluguel quando houver a celebração de um novo contrato, não antes.

Consequências práticas da decisão

Esse julgamento traz importantes efeitos para o mercado imobiliário. Locadores devem compreender que não podem exigir aumento do aluguel durante a vigência do contrato apenas porque o locatário realizou obras.

Por outro lado, locatários precisam ter ciência de que, ao final da locação, as acessões se incorporam ao imóvel e podem impactar o novo contrato ou eventual indenização.

A decisão também reforça a importância da boa-fé objetiva, princípio consagrado no artigo 422 do Código Civil, que estabelece:

“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Segurança jurídica e equilíbrio contratual

O julgamento da Quarta Turma do STJ reafirma que o direito imobiliário deve proteger o equilíbrio e a previsibilidade dos contratos. O aumento do aluguel deve respeitar critérios objetivos e vinculados ao mercado, não a investimentos feitos pelo locatário.

Além disso, a decisão evita disputas abusivas que poderiam comprometer a estabilidade das relações locatícias, especialmente em contratos de longa duração, como foi o caso concreto.

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Conclusão

A decisão do STJ sobre a ação revisional de aluguel consolida entendimento relevante para o direito imobiliário. As acessões realizadas pelo locatário não podem ser usadas para majorar o valor durante a vigência do contrato. Esse critério assegura o equilíbrio contratual, afasta o enriquecimento sem causa e preserva a boa-fé nas relações de locação.

Ao mesmo tempo, a decisão deixa claro que as acessões poderão influenciar em uma futura ação renovatória, quando o contrato original chegar ao fim e for celebrado um novo. Assim, a jurisprudência garante previsibilidade às partes e protege o patrimônio envolvido nas locações.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.