CUIDADOS importantes ao COMPRAR um imóvel

Os ônus reais em imóveis representam obrigações especiais que acompanham a propriedade imobiliária independentemente do titular. Diferentemente dos direitos pessoais, estas obrigações vinculam-se diretamente ao bem imóvel. Consequentemente, qualquer adquirente assume automaticamente estas responsabilidades ao se tornar proprietário.

O ordenamento jurídico brasileiro estabelece regime específico para direitos reais sobre imóveis. Estas normas criam obrigações que transcendem relações contratuais específicas entre partes determinadas. Portanto, compradores devem investigar cuidadosamente situação jurídica dos imóveis antes da aquisição.

Conceito e Natureza Jurídica dos Ônus Reais

Definição Legal

O Código Civil de 2002 não define expressamente ônus reais, mas estabelece regime jurídico específico. O artigo 1.419 determina que "nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação". Esta disposição demonstra natureza real de determinadas obrigações.

O artigo 1.473 estabelece que "pode o devedor ou terceiro oferecer imóvel em garantia do pagamento de dívida, constituindo-se, assim, a hipoteca". Simultaneamente, o parágrafo único esclarece que "é indivisível a hipoteca, subsistindo por inteiro sobre todos os bens hipotecados, e sobre cada um deles, enquanto não se extinguir a dívida".

Obrigações Propter Rem

As obrigações propter rem caracterizam-se pela vinculação direta com a coisa. O artigo 1.345 do Código Civil determina que "o adquirente do imóvel responde pelos encargos reais que sobre ele recaem, exceto os tributos cujo fato gerador seja anterior à aquisição". Esta regra estabelece responsabilidade automática do novo proprietário.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento sobre responsabilidade propter rem. No REsp 1.094.986/RJ, decidiu que "a obrigação propter rem surge da titularidade de um direito real, acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas, não sendo possível ao devedor exonerar-se da obrigação pela simples manifestação de vontade de não mais ser titular do direito real".

Diferenciação dos Direitos Pessoais

Os direitos reais distinguem-se fundamentalmente dos direitos pessoais quanto aos efeitos. Enquanto direitos pessoais vinculam apenas contratantes específicos, direitos reais produzem eficácia erga omnes. Ademais, ônus reais em imóveis acompanham a propriedade independentemente de mudanças na titularidade.

O artigo 1.228 do Código Civil estabelece que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". Entretanto, estas faculdades sujeitam-se às limitações legais e convencionais.

Espécies de Ônus Reais

Tributos Imobiliários

O Imposto Predial e Territorial Urbano constitui exemplo clássico de obrigação propter rem. O artigo 34 do Código Tributário Nacional determina que "contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título". Consequentemente, novo proprietário assume débitos tributários pendentes.

O Supremo Tribunal Federal, no RE 562.045/RS, decidiu que "o IPTU possui natureza de obrigação propter rem, por isso que se liga à coisa (imóvel urbano), independentemente do sujeito". Portanto, responsabilidade tributária transfere-se automaticamente com a propriedade.

As taxas municipais também possuem natureza real quando vinculadas ao imóvel. Taxa de coleta de lixo, conservação de vias públicas e iluminação pública acompanham a propriedade. Ademais, débitos de saneamento básico e fornecimento de energia elétrica vinculam-se ao imóvel.

Contribuições Condominiais

As contribuições condominiais constituem obrigação propter rem por excelência. O artigo 1.345 do Código Civil estabelece responsabilidade do adquirente pelos encargos condominiais. Simultaneamente, o artigo 1.336, inciso I, determina que cada condômino deve "concorrer para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais".

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.345.331/RS, consolidou que "as despesas condominiais constituem obrigação propter rem, de modo que respondem por elas tanto o proprietário quanto o promissário comprador do imóvel". Esta decisão amplia responsabilidade além da propriedade formal.

Hipotecas e Garantias Reais

As hipotecas representam ônus reais em imóveis de natureza acessória. O artigo 1.487 do Código Civil determina que "a hipoteca pode ser constituída para garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido". Consequentemente, imóvel responde pela dívida independentemente do devedor.

O registro hipotecário confere direito de sequela ao credor. Mesmo com alienação do imóvel, hipoteca permanece eficaz contra terceiros adquirentes. Portanto, novo proprietário recebe bem onerado pela garantia real constituída.

Servidões Prediais

As servidões constituem direitos reais sobre coisa alheia que limitam propriedade. O artigo 1.378 do Código Civil define servidão como "encargo imposto sobre um prédio em proveito de outro prédio, pertencente a diverso dono". Estas limitações acompanham ambos os imóveis envolvidos.

O artigo 1.386 estabelece que "as servidões prediais são indivisíveis, e subsistem inteiras, ainda quando se divida o prédio dominante ou o serviente". Consequentemente, fracionamento dos imóveis não extingue obrigação real estabelecida.

Sistema de Registro e Publicidade

Matrícula do Imóvel

A matrícula constitui instrumento fundamental para identificação de ônus reais em imóveis. O artigo 176 da Lei 6.015/73 estabelece que "o Registro de Imóveis será feito no livro nº 2 - Registro Geral, observada a ordem cronológica de apresentação dos títulos". Ademais, determina abertura de matrícula individual para cada imóvel.

O parágrafo 1º, inciso III, exige que conste da matrícula "o registro anterior e o número da matrícula antecedente, quando se tratar de imóvel que já foi registrado". Esta continuidade registral permite rastreamento completo da situação jurídica.

Averbações Obrigatórias

O artigo 167, inciso II, da Lei 6.015/73 enumera atos sujeitos a averbação. Entre outros, inclui "mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e loteamento de imóveis". Estas informações mantêm atualizada situação física e jurídica do bem.

As penhoras, arrestos e sequestros devem ser averbados na matrícula. O artigo 615-A do Código de Processo Civil determina que "o arresto de bens imóveis realizar-se-á mediante averbação do mandado na respectiva matrícula, após prévia pesquisa sobre a titularidade do bem". Esta publicidade protege terceiros interessados.

Certidões Complementares

Além da matrícula, outras certidões revelam situação jurídica completa do imóvel. Certidões de distribuidores cíveis identificam processos envolvendo o proprietário. Simultaneamente, certidões criminais podem revelar crimes relacionados ao patrimônio.

Certidões trabalhistas identificam processos laborais que podem resultar em penhora. O artigo 655, inciso I, do CPC estabelece que "a penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira". Entretanto, imóveis frequentemente são penhorados quando outros bens são insuficientes.

Responsabilidade do Adquirente

Princípio da Especialidade Objetiva

O princípio da especialidade objetiva determina que obrigações reais vinculam-se especificamente ao imóvel. O artigo 1.345 do Código Civil estabelece responsabilidade do adquirente pelos encargos reais. Esta responsabilidade independe de conhecimento ou anuência do novo proprietário.

A Súmula 435 do STJ determina que "presume-se dissolvida irregularmente a empresa que deixar de funcionar no seu domicílio fiscal, sem comunicação aos órgãos competentes, legitimando o redirecionamento da execução fiscal para o sócio-gerente". Consequentemente, bens imóveis do sócio podem ser penhorados por dívidas societárias.

Limitações à Responsabilidade

O próprio artigo 1.345 do Código Civil estabelece exceção importante. Determina que adquirente responde pelos encargos reais "exceto os tributos cujo fato gerador seja anterior à aquisição". Esta ressalva refere-se especificamente ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.111.117/PR, esclareceu que "a responsabilidade do adquirente pelos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido abrange apenas aqueles cujo fato gerador seja contemporâneo ou posterior à aquisição". Portanto, IPTU de exercícios anteriores não se transfere automaticamente.

Direito de Regresso

O adquirente que paga débitos anteriores à aquisição tem direito de regresso contra alienante. O artigo 389 do Código Civil estabelece que "não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado".

Este direito fundamenta-se no enriquecimento sem causa do alienante. Entretanto, exercício prático pode encontrar dificuldades quando alienante torna-se insolvente. Portanto, prevenção mediante verificação prévia mostra-se mais eficaz.

Medidas Preventivas na Aquisição

Análise Documental Completa

A verificação documental deve abranger matrícula atualizada e certidões específicas. Certidão da Receita Federal identifica débitos tributários federais. Simultaneamente, certidão da Procuradoria da Fazenda Nacional revela dívida ativa da União.

Certidões estaduais e municipais completam panorama tributário. Débitos de ICMS, IPVA e IPTU podem onerar significativamente o imóvel. Ademais, certidões de cartórios de protesto identificam títulos protestados em nome do proprietário.

Due Diligence Imobiliária

A due diligence imobiliária envolve investigação ampla sobre imóvel e proprietário. Pesquisa judicial identifica processos que possam afetar a propriedade. Simultaneamente, análise da capacidade civil do alienante previne vícios de consentimento.

A investigação deve abranger cônjuge do proprietário quando aplicável. O artigo 1.647, inciso I, do Código Civil exige autorização conjugal para "alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis". Portanto, anuência é essencial para validade da alienação.

Seguro de Título

O seguro de título representa proteção adicional contra ônus reais em imóveis ocultos. Esta modalidade securitária cobre prejuízos decorrentes de vícios de título não detectados. Entretanto, cobertura limita-se a riscos especificamente previstos na apólice.

A Circular 437/2012 da SUSEP regulamenta seguro de título no Brasil. Estabelece cobertura para "prejuízos financeiros decorrentes da existência de vícios jurídicos no título de propriedade do bem imóvel segurado". Esta proteção complementa análise documental tradicional.

Consequências Jurídicas da Inadequada Verificação

Assunção de Débitos

O adquirente que não verifica adequadamente situação do imóvel assume débitos existentes. Tributos, contribuições condominiais e outras obrigações reais tornam-se de sua responsabilidade. Consequentemente, custo real da aquisição pode superar significativamente valor pago.

A jurisprudência consolidou responsabilidade objetiva do novo proprietário. O STJ, no REsp 1.315.753/RJ, decidiu que "a obrigação propter rem caracteriza-se por sua ambulatoriedade, sendo transferida automaticamente para quem quer que seja o proprietário ou possuidor do bem".

Perda da Propriedade

Débitos significativos podem resultar em perda da propriedade por execução forçada. O artigo 835 do CPC permite penhora de imóveis para satisfação de créditos. Novo proprietário pode perder bem recém-adquirido por dívidas anteriores à compra.

A penhora independe de processo contra novo proprietário. Suficiente que débito tenha origem real e imóvel responda pela obrigação. Portanto, verificação prévia representa única proteção eficaz contra esta consequência.

Responsabilidade Civil do Alienante

O alienante responde civilmente por omissão de informações sobre ônus reais. O artigo 443 do Código Civil estabelece que "se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se não o conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato".

Esta responsabilidade fundamenta-se no dever de informação nas relações contratuais. Entretanto, prova do conhecimento do vício pode apresentar dificuldades práticas. Ademais, insolvência do alienante frustra eventual ressarcimento.

Proteção Processual e Substantiva

Embargos de Terceiro

O adquirente de boa-fé pode opor embargos de terceiro contra execuções indevidas. O artigo 674 do CPC permite esta defesa quando "penhora recair sobre seus bens, por dívida que não seja sua". Entretanto, ônus reais limitam aplicabilidade desta proteção.

A boa-fé do adquirente deve ser comprovada objetivamente. Negligência na verificação documental pode caracterizar má-fé.

Ação de Regresso

A ação de regresso permite recuperar valores pagos indevidamente pelo novo proprietário. Fundamento legal encontra-se no enriquecimento sem causa e responsabilidade contratual. Entretanto, êxito depende de solvabilidade do alienante.

O prazo prescricional varia conforme fundamento jurídico invocado. Responsabilidade contratual prescreve em dez anos. Enriquecimento sem causa prescreve em três anos. Portanto, ação deve ser proposta tempestivamente.

Aspectos Registrais e Notariais

Função do Registro de Imóveis

O Registro de Imóveis tem função constitutiva para direitos reais imobiliários. O artigo 1.245 do Código Civil determina que propriedade transfere-se mediante registro. Simultaneamente, ônus reais em imóveis devem ser registrados para eficácia contra terceiros.

O princípio da publicidade registral permite acesso às informações por qualquer interessado. O artigo 17 da Lei 6.015/73 garante que "qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido".

Responsabilidade Notarial

O tabelião tem dever de orientação sobre riscos da transação imobiliária. O artigo 215 da Lei 6.015/73 estabelece que escrituras públicas devem conter "declaração de estar o imóvel livre e desembaraçado de qualquer ônus". Esta declaração alerta compradores sobre situação jurídica.

A responsabilidade notarial limita-se às informações fornecidas pelas partes. Tabelião não tem obrigação de investigar veracidade das declarações. Portanto, compradores devem verificar independentemente situação do imóvel.

Contrato

Não há nada mais importante quando for comprar um imóvel do que ter um contrato robusto que te dê segurança jurídica e resguarde todos seus direitos. Um contrato malfeito pode gerar um prejuízo incalculável em sua vida. Recentemente escrevi um texto sobre as principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóvel. Confira no seguinte link: Contrato de Compra e Venda. Quais principais cláusulas de um contrato e imóvel?

Conclusão sobre comprar um imóvel

Os ônus reais em imóveis representam categoria jurídica de fundamental importância no direito imobiliário. Estas obrigações acompanham a propriedade independentemente de mudanças na titularidade. Consequentemente, adquirentes devem investigar cuidadosamente situação jurídica antes da compra.

O sistema registral brasileiro oferece instrumentos adequados para identificação de ônus reais. Matrícula atualizada e certidões complementares revelam situação completa do imóvel. Entretanto, responsabilidade pela verificação incumbe ao interessado na aquisição.

A prevenção mediante análise documental adequada mostra-se mais eficaz que remédios posteriores. Due diligence imobiliária identifica riscos antes da conclusão do negócio. Ademais, permite negociação de ajustes no preço ou desistência da transação.

Portanto, cautela e assessoria especializada são essenciais em transações imobiliárias. O alto valor destes bens justifica investimento em verificação adequada. Negligência pode resultar em prejuízos significativamente superiores ao custo da prevenção.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.