Certidão de Matrícula de Imóvel: O que é e por que é essencial

A certidão de matrícula de imóvel representa um dos documentos mais importantes no universo imobiliário brasileiro. Entender o que é uma certidão de matrícula de imóvel torna-se fundamental para qualquer pessoa envolvida em transações imobiliárias, seja compra, venda ou financiamento de propriedades.

Definição e função da Certidão de Matrícula de Imóvel

A matrícula de imóvel é o registro oficial da propriedade junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. De acordo com o artigo 176 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos):

Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.  [...] I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação caso a transcrição possua todos os requisitos elencados para a abertura de matrícula;

Esta matrícula funciona como a identidade do imóvel, contendo seu histórico completo desde sua criação. Por conseguinte, todas as alterações, transferências de propriedade e eventuais ônus são registrados cronologicamente na matrícula, garantindo segurança jurídica às transações imobiliárias.

Conteúdo da certidão de matrícula

A certidão de matrícula apresenta informações detalhadas sobre o imóvel. Primeiramente, contém dados como localização exata, metragem, limites e confrontações da propriedade. Além disso, identifica o proprietário atual e todos os anteriores, formando um histórico completo de transferências.

O documento também registra eventuais ônus reais como hipotecas, penhoras ou servidões. Conforme o artigo 167 da Lei 6.015/73, a matrícula deve conter "todos os registros e averbações referentes ao imóvel". Portanto, qualquer informação juridicamente relevante estará ali registrada, inclusive restrições ao direito de propriedade.

Como obter a certidão de matrícula

Para obter este documento, é necessário comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. O solicitante deve fornecer dados como endereço completo do imóvel ou número da matrícula, caso já o conheça.

O prazo para emissão varia conforme cada cartório, geralmente entre um e cinco dias úteis. Entretanto, muitos cartórios já oferecem o serviço online, permitindo solicitar e receber a certidão digitalmente, com mais agilidade e comodidade.

É importante ressaltar que qualquer pessoa pode solicitar a certidão, não sendo necessário comprovar interesse jurídico. Isso ocorre porque, conforme o artigo 17 da Lei 6.015/73, "qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido".

Diferença entre matrícula, registro e averbação

Existe uma diferença técnica importante entre matrícula, registro e averbação imobiliária. A matrícula é a folha, o documento base onde serão lançadas todas as informações sobre o imóvel. Funciona como a identidade do bem, recebendo um número único e permanente.

O registro, por sua vez, refere-se aos atos que transferem a propriedade, como compra e venda, doação ou arrematação. De acordo com o artigo 172 da Lei 6.015/73:

Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. 

Já a averbação consiste na anotação de modificações ou ocorrências que alteram o registro, como construções, demolições, mudança de nome do proprietário por casamento, entre outras situações. Estas três figuras jurídicas formam o sistema registral imobiliário brasileiro.

Importância da certidão de matrícula nas transações imobiliárias

A certidão de matrícula é indispensável em diversas situações relacionadas ao mercado imobiliário. Primeiramente, na compra e venda de imóveis, este documento permite verificar se o vendedor é realmente o proprietário e se existem ônus que possam comprometer a negociação.

Além disso, é exigida por instituições financeiras para concessão de financiamentos imobiliários. Por fim, é necessária para processos de inventário, usucapião e regularização fundiária, garantindo a correta identificação da propriedade.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que:

"transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".

Desta forma, a certidão comprova efetivamente quem é o proprietário legal do imóvel.

Validade da certidão de matrícula

A certidão de matrícula possui prazo de validade que varia conforme sua finalidade. Para transações imobiliárias, bancos e instituições financeiras geralmente aceitam certidões emitidas nos últimos 30 dias. Este prazo curto visa garantir que as informações estão atualizadas no momento da transação.

É fundamental verificar a validade exigida para cada situação específica. Em processos judiciais, por exemplo, o juiz pode determinar a apresentação de certidão atualizada, considerando o dinamismo das informações registrais.

A legislação não estabelece um prazo fixo de validade para a certidão, mas o mercado adota o prazo de 30 dias como padrão por segurança jurídica, considerando a possibilidade de novos registros ou averbações neste período.

Como interpretar as informações da certidão

A interpretação correta da certidão de matrícula exige conhecimento técnico específico. O documento apresenta uma estrutura cronológica, com registros e averbações numerados sequencialmente. Os registros (indicados pela letra R seguida de número) referem-se às transferências de propriedade.

As averbações (indicadas pela sigla AV seguida de número) representam alterações ou anotações referentes ao imóvel ou seus proprietários. Esta organização permite acompanhar toda a história do imóvel, desde sua criação até o momento atual.

A certidão de matrícula de imóvel constitui ferramenta essencial para garantir segurança jurídica em transações imobiliárias. Sua análise detalhada permite identificar potenciais problemas e evitar surpresas desagradáveis após a aquisição de uma propriedade.

Pedir Certidão de Matrícula Online

É possível pedir uma certidão de matrícula online através do site Registradores ONR. Eu fiz um vídeo explicando detalhadamente como solicitar esse documento. Veja pelo seguinte link: "Registradores Onr"

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Para ler mais artigos como esse, acesse o seguinte site: Thales de Menezes.

Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.