Como cobrar e despejar inquilino que não esta pagando aluguel.

O problema do inquilino inadimplente é uma das situações mais comuns enfrentadas pelos proprietários de imóveis residenciais e comerciais. A inadimplência gera prejuízos financeiros, insegurança e até desgaste emocional. Para enfrentar essa situação de forma segura, é fundamental compreender os direitos e deveres previstos na legislação brasileira para saber como despejar inquilino que não paga aluguel.

No vídeo abaixo explico tudo o que você precisa saber sobre como agir quando seu inquilino esta devendo aluguel. É importante que assista:

O contrato de locação é regulado principalmente pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Essa norma estabelece direitos e obrigações de locadores e locatários, além de disciplinar as medidas cabíveis em caso de atraso no pagamento do aluguel. Neste artigo, vamos analisar a legislação, explicar os principais procedimentos e apresentar estratégias jurídicas eficazes para lidar com a inadimplência.

O dever de pagar o aluguel e os encargos da locação

O artigo 23 da Lei nº 8.245/1991 dispõe:

“Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.”

Portanto, o inquilino é legalmente obrigado a efetuar o pagamento na data ajustada. O não cumprimento dessa obrigação configura inadimplência e autoriza o proprietário a buscar judicialmente o recebimento dos valores ou até a retomada do imóvel.

Além do aluguel, o locatário deve arcar com encargos previstos em contrato, como condomínio, IPTU, água, luz e gás. Se houver atraso, a dívida pode ser cobrada judicialmente.

Ação de despejo por falta de pagamento

O principal instrumento jurídico à disposição do proprietário é a ação de despejo por falta de pagamento, prevista na Lei do Inquilinato. O artigo 9º, inciso III, da lei, estabelece:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.”

Dessa forma, o não pagamento constitui motivo legítimo para a rescisão do contrato.

Na ação de despejo, o locador pode acumular o pedido de cobrança dos valores em atraso, evitando a necessidade de outro processo. O artigo 62 da Lei do Inquilinato prevê:

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, poderão ser cumulados pedidos de cobrança de aluguéis e acessórios.”

Isso garante ao proprietário mais agilidade e economia processual.

Possibilidade de despejo liminar

A lei também prevê uma medida de urgência chamada despejo liminar, que pode acelerar a retomada do imóvel. O artigo 59, §1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato dispõe:

“Art. 59. §1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.”

Assim, caso o locador deposite em juízo o valor de três meses de aluguel como garantia, poderá obter a desocupação liminar em quinze dias. Se não houver caução, o processo seguirá o rito comum, que pode ser mais demorado.

Quantos aluguéis atrasados permitem a ação de despejo?

A legislação não exige número mínimo de parcelas em atraso. Na prática, a ação pode ser ajuizada após um único dia de inadimplência. Entretanto, agir precipitadamente pode gerar desgaste desnecessário, já que o inquilino tem direito de purgar a mora.

O artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato prevê:

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação: II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de quinze dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos os juros de mora, multa ou penalidades contratuais, além das custas e dos honorários de advogado.”

Portanto, se o inquilino quitar a dívida dentro do prazo legal, o processo será extinto e ele poderá permanecer no imóvel. Por isso, muitos locadores optam por aguardar dois ou três meses de atraso antes de ingressar em juízo.

E se o inquilino abandonar o imóvel sem pagar?

Em casos em que o locatário simplesmente desaparece, deixando dívidas em aberto, o contrato de locação pode ser usado como título executivo extrajudicial.

O artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, determina:

“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio.”

Nessa hipótese, o proprietário pode ingressar com ação de execução, que é mais rápida que a cobrança comum. O juiz pode intimar o devedor para pagar em três dias e, se isso não ocorrer, determinar a penhora de bens.

Importância da assessoria jurídica especializada

Lidar com inquilino inadimplente exige conhecimento técnico e estratégia jurídica adequada. O apoio de um advogado especializado em direito imobiliário garante a escolha do caminho mais eficaz, seja pela via do despejo, seja pela cobrança judicial.

Além disso, o advogado pode auxiliar na elaboração de contratos de locação mais seguros, com cláusulas específicas sobre garantias, multas e juros, prevenindo futuras inadimplências.

Conclusão: como despejar inquilino?

A inadimplência do inquilino é uma situação delicada que exige ação rápida e fundamentada. A Lei do Inquilinato assegura ao proprietário instrumentos eficazes, como a ação de despejo, a possibilidade de despejo liminar e a execução do contrato.

Por outro lado, o locatário também possui direitos, como a chance de purgar a mora e evitar a perda do imóvel. O equilíbrio entre essas garantias demonstra a importância de um tratamento legal cuidadoso.

Se você enfrenta problemas com atraso no pagamento de aluguéis, procure orientação jurídica especializada. A atuação correta pode evitar prejuízos maiores e garantir a retomada do imóvel com segurança.

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