Como deve ser feita uma convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é o principal instrumento que organiza a vida em condomínio edilício. Sem ela, torna-se impossível definir direitos, deveres e regras internas. O Código Civil estabelece requisitos indispensáveis para sua validade. Esse documento não pode ser elaborado de forma arbitrária, pois a lei impõe cláusulas obrigatórias. A convenção de condomínio é a base para a convivência harmônica entre os moradores e para o funcionamento adequado do condomínio.

O que é a convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é o ato normativo interno que regula o uso das unidades e das áreas comuns, bem como a administração do condomínio. São a leis locais as quais os moradores do prédio serão submetidos.

Esse documento funciona como a lei interna do condomínio. Ele estabelece as regras que todos os condôminos devem observar. Além disso, torna-se obrigatório tanto para os proprietários quanto para possuidores ou terceiros que venham a ocupar as unidades.

O Código Civil trata da convenção de condomínio nos artigos 1.332, 1.333 e 1.334.

Base legal da convenção de condomínio

O Código Civil de 2002 é a principal norma que regula a convenção de condomínio. Três artigos devem ser analisados em conjunto: 1.332, 1.333 e 1.334. Eles trazem as cláusulas essenciais e o procedimento para constituição e registro. Sem o atendimento a essas normas, a convenção pode não produzir efeitos válidos.

Artigo 1.332 do Código Civil

O artigo 1.332 dispõe:

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

Esse artigo define a forma de instituição do condomínio edilício. Ele exige que o ato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, não existe condomínio formalmente constituído. Além disso, o dispositivo exige a discriminação e individualização das unidades autônomas. Cada apartamento, sala ou conjunto deve estar devidamente identificado.

Outro ponto fundamental é a determinação da fração ideal. Cada unidade recebe uma fração do terreno e das partes comuns. Por fim, é necessário definir a destinação das unidades, como residencial ou comercial.

Artigo 1.333 do Código Civil

O artigo 1.333 prevê:

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse artigo estabelece o quórum mínimo para aprovar a convenção, ou seja, o número mínimo de moradores que concordarão com esse documento. São necessários dois terços das frações ideais. Esse número não pode ser reduzido pela vontade dos condôminos.

Após aprovada, a convenção passa a ser obrigatória para todos. Isso inclui os proprietários e também ocupantes, como inquilinos e cessionários.

Para ter validade contra terceiros, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é indispensável. Sem o registro, a convenção vincula apenas os condôminos que a assinaram.

Artigo 1.334 do Código Civil

O artigo 1.334 dispõe:

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Esse artigo traz o conteúdo obrigatório da convenção. Ela deve tratar da forma de rateio das despesas comuns. Deve ainda prever como será a administração do condomínio. A convenção também define a competência das assembleias, o quórum e a forma de convocação.

Outro ponto fundamental é a previsão de sanções aos condôminos que descumprirem as regras. Além disso, o regimento interno precisa constar na convenção. O artigo permite que a convenção seja formalizada por escritura pública ou por instrumento particular. Isso garante maior flexibilidade.

Por fim, o dispositivo equipara os promitentes compradores e cessionários aos proprietários. Isso significa que eles também ficam vinculados às regras da convenção.

A importância do registro da convenção

Embora a convenção seja obrigatória desde sua aprovação, o registro no Cartório de Registro de Imóveis é essencial. Sem o registro, terceiros não são obrigados a respeitá-la.

O registro garante publicidade e segurança jurídica. Ele permite que qualquer interessado saiba quais regras regem aquele condomínio.

Assim, o registro assegura validade plena e eficácia erga omnes.

A convenção como lei interna do condomínio

A convenção de condomínio funciona como uma lei interna. Ela se aplica a todos os moradores, sejam proprietários ou não. Isso inclui inquilinos, usufrutuários, cessionários e ocupantes.

Ela regula desde o pagamento das despesas até a utilização das áreas comuns. Por isso, a convenção é indispensável para a boa convivência. Quando bem elaborada, ela evita conflitos e assegura harmonia.

Sanções previstas na convenção

A convenção pode estabelecer sanções contra quem descumpre as normas. Essas penalidades devem respeitar os limites da lei. Multas por atraso, descumprimento de regras de convivência ou inadimplência são exemplos. As sanções têm caráter educativo e punitivo. Elas incentivam a cooperação e desestimulam condutas nocivas.

Forma de elaboração da convenção

A convenção pode ser feita por escritura pública ou instrumento particular. Os condôminos podem escolher o formato mais adequado. O mais importante é cumprir os requisitos do Código Civil.

O documento deve ser redigido com clareza e objetividade. Recomenda-se o auxílio de um advogado especialista. Ele garantirá que todos os dispositivos legais sejam observados.

O quórum para aprovar a convenção

A lei exige dois terços das frações ideais para aprovação da convenção. Esse quórum qualificado garante ampla participação dos condôminos. Não basta a maioria simples, pois a convenção tem caráter estrutural. Ela estabelece as bases do condomínio. Por isso, exige-se consenso significativo.

O papel do regimento interno

O regimento interno deve estar previsto na convenção. Ele trata das regras de convivência e uso das áreas comuns. O regimento complementa a convenção. Ele regula questões práticas, como horários de uso da piscina, regras para animais e barulho. Assim, o regimento torna a vida em condomínio mais organizada.

Conclusão

A convenção de condomínio é um instrumento indispensável. O Código Civil determina requisitos rígidos para sua validade. Os artigos 1.332, 1.333 e 1.334 trazem as bases legais. Eles exigem discriminação das unidades, frações ideais, destinação, forma de administração e regimento interno. A aprovação depende de dois terços das frações ideais. Após registrada, a convenção vincula condôminos, ocupantes e terceiros. Ela funciona como lei interna, garantindo ordem e segurança. Sem ela, a convivência em condomínio se torna inviável. Por isso, é fundamental elaborá-la com seriedade e em conformidade com a lei.

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