Como deve ser feita uma CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO?

A convenção de condomínio representa o documento fundamental que estabelece as regras de funcionamento de qualquer empreendimento edilício no Brasil. Conforme determina o Código Civil brasileiro, este instrumento jurídico possui requisitos específicos e procedimentos obrigatórios que devem ser rigorosamente observados. Entretanto, muitos proprietários desconhecem os aspectos técnicos necessários para sua elaboração adequada.

Fundamentos Legais da Convenção de Condomínio

Instituição do Condomínio Edilício

O artigo 1.332 do Código Civil estabelece os alicerces legais para a criação de qualquer condomínio edilício. Segundo este dispositivo legal:

"Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial".

A lei determina três elementos essenciais que devem obrigatoriamente constar no ato de instituição. Primeiramente, deve haver "a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns". Em segundo lugar, exige-se "a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns". Por fim, necessita-se especificar "o fim a que as unidades se destinam".

Discriminação e Individualização das Unidades

A discriminação das unidades autônomas constitui requisito fundamental para a validade jurídica do condomínio. Cada unidade deve ser precisamente identificada através de plantas, memoriais descritivos e especificações técnicas detalhadas. Além disso, a individualização precisa estabelecer claramente os limites entre as propriedades exclusivas e as áreas comuns.

Consequentemente, esta discriminação permite que cada proprietário conheça exatamente os limites de sua propriedade. As plantas arquitetônicas devem demonstrar com precisão a localização, dimensões e confrontações de cada unidade autônoma. Adicionalmente, devem identificar todas as partes comuns do edifício, incluindo áreas de circulação, garagens coletivas e instalações técnicas.

Determinação das Frações Ideais

O conceito de fração ideal representa a quota-parte que cada unidade possui sobre o terreno e partes comuns do condomínio. Conforme estabelece a legislação, esta fração deve ser matematicamente calculada considerando diversos fatores objetivos. Geralmente, utiliza-se como critério principal a área privativa de cada unidade autônoma.

Contudo, outros elementos podem influenciar no cálculo das frações ideais, como localização, finalidade e potencial econômico de cada unidade. O importante é que o cálculo seja transparente, justo e baseado em critérios objetivos previamente estabelecidos. Posteriormente, estas frações determinarão a participação de cada condômino nas despesas comuns e no poder de voto nas assembleias.

Requisitos para Constituição da Convenção

Quórum Mínimo de Subscritores

O artigo 1.333 do Código Civil estabelece o quorum necessário para a constituição válida da convenção de condomínio. Segundo o dispositivo legal:

"A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção".

Portanto, a lei exige que proprietários representando pelo menos dois terços das frações ideais subscrevam a convenção. Importante destacar que o cálculo considera as frações ideais, não simplesmente o número de unidades autônomas. Assim, se uma unidade possui fração ideal maior, seu proprietário terá peso proporcional na constituição da convenção.

Uma vez subscrita pelo quorum legal, a convenção torna-se obrigatória para todos os proprietários, possuidores e detentores de unidades. Inclusive aqueles que não participaram da subscrição ficam vinculados às suas disposições. Esta característica demonstra a natureza cogente do documento para toda a coletividade condominial.

Registro no Cartório de Imóveis

O parágrafo único do artigo 1.333 determina que "para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis". Consequentemente, o registro constitui requisito essencial para que a convenção produza efeitos perante terceiros estranhos ao condomínio.

Sem o devido registro, a convenção permanece válida apenas entre os condôminos que a subscreveram. Entretanto, não pode ser invocada contra terceiros, como compradores, credores ou prestadores de serviços. Portanto, o registro confere publicidade e oponibilidade erga omnes ao documento.

O procedimento de registro segue as normas estabelecidas pela Lei de Registros Públicos e pelos provimentos do Conselho Nacional de Justiça. Normalmente, o oficial registrador verifica se a convenção atende aos requisitos legais antes de proceder ao registro definitivo.

Conteúdo Obrigatório da Convenção

Cláusulas Essenciais Segundo o Artigo 1.334

O artigo 1.334 do Código Civil especifica o conteúdo mínimo que deve constar na convenção de condomínio. Além das cláusulas já mencionadas no artigo 1.332, a convenção deve determinar elementos específicos para o funcionamento administrativo do condomínio.

Primeiramente, deve estabelecer "a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio". Esta cláusula fundamental define como cada proprietário participará financeiramente na manutenção das áreas comuns.

Sistema de Contribuições Condominiais

As contribuições ordinárias destinam-se ao custeio das despesas regulares de funcionamento do condomínio. Incluem gastos com limpeza, segurança, manutenção preventiva, administração e consumo de utilidades públicas das áreas comuns. Geralmente, estas despesas são rateadas mensalmente entre os condôminos na proporção de suas frações ideais.

Por outro lado, as contribuições extraordinárias cobrem despesas excepcionais não previstas no orçamento ordinário. Exemplos incluem reformas estruturais, aquisição de equipamentos, obras de melhoramento ou reparos emergenciais de grande monta. Normalmente, estas contribuições dependem de aprovação em assembleia geral com quorum qualificado.

A convenção deve especificar claramente os critérios de rateio, prazos de pagamento e consequências do inadimplemento. Adicionalmente, pode estabelecer diferentes formas de cobrança para despesas ordinárias e extraordinárias, sempre respeitando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Forma de Administração do Condomínio

Conforme determina o inciso II do artigo 1.334, a convenção deve definir "sua forma de administração". Esta cláusula estabelece se o condomínio será administrado diretamente pelos condôminos ou através de empresa especializada contratada.

Na administração direta, os próprios condôminos assumem as funções administrativas através de síndico eleito em assembleia. Este modelo funciona adequadamente em condomínios menores, onde a gestão é menos complexa. Contudo, exige maior participação dos proprietários nas atividades administrativas.

Alternativamente, pode-se optar pela administração terceirizada através de empresa especializada. Neste caso, a convenção deve estabelecer os critérios para contratação, as responsabilidades da administradora e os mecanismos de controle pelos condôminos. Esta modalidade proporciona maior profissionalização da gestão condominial.

Competência das Assembleias

O inciso III do artigo 1.334 exige que a convenção determine "a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações". As assembleias constituem o órgão máximo de deliberação do condomínio, cabendo-lhes as decisões mais importantes da vida condominial.

A convenção deve especificar quais matérias são de competência exclusiva da assembleia geral. Normalmente, incluem-se decisões sobre orçamento anual, prestação de contas, eleição do síndico, alterações na convenção, aprovação de obras e reformas. Também devem ser definidas as competências do síndico e do conselho fiscal.

Quanto à convocação, a convenção deve estabelecer os prazos mínimos de antecedência, formas de comunicação aos condôminos e requisitos para a ordem do dia. É fundamental garantir que todos os proprietários tenham conhecimento prévio das assembleias e dos assuntos a serem deliberados.

Quorum para Deliberações

O quorum representa o número mínimo de condôminos necessário para que a assembleia possa funcionar validamente. A convenção deve estabelecer diferentes quoruns conforme a complexidade e importância das matérias a serem deliberadas. Decisões rotineiras podem exigir quorum simples, enquanto alterações na convenção demandam quorum qualificado.

Normalmente, estabelece-se quorum de instalação para o início dos trabalhos e quorum de deliberação para aprovação das propostas. Em caso de não atingimento do quorum em primeira convocação, a convenção deve prever segunda convocação com quorum reduzido.

Sanções aos Condôminos

Conforme o inciso IV do artigo 1.334, a convenção deve prever "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores". Estas sanções visam coibir condutas que prejudiquem a vida condominial ou violem as regras estabelecidas na convenção e no regimento interno.

As sanções podem incluir advertência escrita, multa, suspensão do direito de voto nas assembleias ou impedimento de utilização de determinadas áreas comuns. Contudo, devem sempre respeitar os princípios da proporcionalidade, razoabilidade e devido processo legal.

É importante que a convenção estabeleça procedimento adequado para aplicação das sanções. Deve garantir ampla defesa ao condômino acusado, oportunidade de apresentação de justificativas e recurso às decisões. As sanções mais graves devem ser aplicadas exclusivamente pela assembleia geral.

Regimento Interno

O inciso V do artigo 1.334 determina que a convenção deve prever "o regimento interno". Este documento complementa a convenção estabelecendo regras detalhadas para uso das áreas comuns, normas de convivência e procedimentos administrativos.

O regimento interno pode ser elaborado simultaneamente com a convenção ou posteriormente pela assembleia geral. Geralmente, contém normas sobre horário de funcionamento das áreas comuns, uso de piscinas e salões de festas, circulação de veículos, animais domésticos e outras questões do cotidiano condominial.

Diferentemente da convenção, o regimento interno pode ser alterado mais facilmente pela assembleia geral. Esta flexibilidade permite adaptação às necessidades e mudanças na vida condominial sem exigir procedimentos mais complexos de modificação da convenção.

Aspectos Formais da Convenção

Instrumento Público ou Particular

O parágrafo 1º do artigo 1.334 estabelece que "a convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular". Esta disposição confere flexibilidade na escolha da forma de elaboração do documento, permitindo adequação às circunstâncias específicas de cada empreendimento.

A escritura pública é lavrada em cartório de notas por tabelião oficial. Oferece maior segurança jurídica, pois o tabelião verifica a identidade das partes, capacidade civil e validade dos atos praticados. Entretanto, implica custos mais elevados e procedimentos mais demorados.

O instrumento particular pode ser elaborado diretamente pelas partes ou por profissionais especializados. Oferece maior agilidade e custos reduzidos, sendo adequado para a maioria dos casos. Contudo, exige maior cuidado na elaboração para evitar vícios que possam comprometer sua validade.

Equiparação de Direitos

O parágrafo 2º do artigo 1.334 determina que

"são equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas".

Esta norma amplia o conceito de legitimidade para participação na convenção.

Promitentes compradores são aqueles que celebraram contrato de compra e venda com pagamento parcelado, aguardando o registro definitivo da propriedade. Frequentemente, esta situação ocorre em lançamentos imobiliários onde o registro das unidades ainda não foi finalizado.

Cessionários de direitos são aqueles que adquiriram direitos sobre as unidades através de cessão de contrato ou outros negócios jurídicos. Mesmo sem serem proprietários registrais, possuem interesse legítimo na constituição e funcionamento do condomínio.

Procedimentos para Elaboração

Planejamento e Preparação

A elaboração de uma convenção de condomínio exige planejamento cuidadoso considerando as características específicas do empreendimento. Inicialmente, deve-se realizar levantamento completo das unidades autônomas, áreas comuns e instalações existentes. Este diagnóstico permite identificar as necessidades específicas que devem ser contempladas no documento.

Posteriormente, recomenda-se a consulta a profissionais especializados, incluindo advogados, engenheiros e administradores condominiais. Esta equipe multidisciplinar contribui para elaboração de convenção tecnicamente adequada e juridicamente sólida.

Convocação dos Interessados

A convocação dos proprietários e demais interessados deve ser realizada com antecedência adequada. É recomendável envio de comunicação escrita informando data, horário, local e pauta da reunião para constituição da convenção.

A comunicação deve esclarecer a importância da participação de todos os proprietários no processo. Também deve informar sobre os documentos necessários para comprovação da titularidade ou legitimidade para participação na assembleia de constituição.

Assembleia de Constituição

A assembleia de constituição da convenção deve seguir procedimento formal adequado. Inicialmente, verifica-se a presença do quorum mínimo de dois terços das frações ideais representadas. Em seguida, procede-se à leitura e discussão do projeto de convenção previamente elaborado.

Durante a assembleia, os participantes podem sugerir alterações e ajustes no texto proposto. Contudo, modificações substanciais devem ser cuidadosamente analisadas para manter coerência jurídica do documento. Aprovado o texto final, procede-se à assinatura por todos os presentes.

Registro e Publicidade

Após a constituição, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Este procedimento confere publicidade e oponibilidade erga omnes ao documento, tornando-o válido perante terceiros.

O oficial registrador verifica se a convenção atende aos requisitos legais antes de proceder ao registro definitivo. Eventualmente, pode solicitar correções ou esclarecimentos para adequação às normas vigentes.

Considerações Finais

A convenção de condomínio representa instrumento jurídico fundamental para organização da vida condominial. Sua elaboração adequada previne conflitos futuros e proporciona funcionamento harmonioso do empreendimento. Portanto, é essencial observar rigorosamente todos os requisitos legais estabelecidos no Código Civil.

A complexidade técnica envolvida na elaboração recomenda sempre a assessoria de profissionais especializados. Esta precaução garante que o documento atenda às exigências legais e às necessidades específicas de cada condomínio.

Finalmente, cabe lembrar que a convenção de condomínio não é documento estático. Pode ser alterada quando necessário, sempre observando os procedimentos legais e o quórum qualificado exigido para modificações. Esta flexibilidade permite adequação às mudanças nas necessidades da comunidade condominial ao longo do tempo.

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Thales de Menezes, advogado imobiliário em Goiânia (GO)