Como devem ser divididas as despesas do Condomínio

A taxa de condomínio em cobertura é um dos temas mais polêmicos nas assembleias condominiais. Proprietários de coberturas costumam se sentir injustiçados pelo valor elevado que lhes é cobrado, muitas vezes chegando ao dobro do que pagam outros moradores.

O argumento principal desses condôminos é que, apesar de terem uma área privativa maior, não utilizam mais as áreas comuns do que os demais. Eles alegam que não demandam mais faxina, porteiros, jardineiros ou demais serviços coletivos que justifiquem a diferença.

Em contrapartida, os proprietários de apartamentos menores não concordam com a divisão igualitária. Para eles, seria injusto que imóveis menores tivessem a mesma despesa de quem possui a maior unidade do edifício. Além disso, sustentam que moradores de coberturas usam mais os elevadores e, por consequência, consomem mais energia, gerando maior custo ao condomínio.

Fração ideal e justiça na cobrança

O Código Civil de 2002 trouxe regra específica para esse debate. O artigo 1.336, inciso I, estabelece:

“Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; [...]”

A lei determina, portanto, que a regra principal seja a divisão proporcional às frações ideais. Isso significa que o dono de um apartamento maior, como a cobertura, deve pagar mais do que o proprietário de um apartamento menor. A base legal justifica-se no fato de que a fração ideal representa a proporção do terreno e das partes comuns pertencentes a cada unidade.

Convenção condominial: exceção à regra

Contudo, o Código Civil não engessa o tema. A própria lei abre espaço para que a convenção do condomínio defina outra forma de cobrança. A redação “salvo disposição em contrário na convenção” garante flexibilidade.

Assim, se a convenção prever que as despesas devem ser divididas igualmente entre todas as unidades, essa regra prevalecerá. Da mesma forma, pode ser adotada uma forma híbrida, em que despesas ordinárias sejam divididas igualmente e despesas extraordinárias sigam a fração ideal.

Despesas ordinárias e extraordinárias

Na prática, muitos condomínios têm adotado a forma híbrida. Esse modelo divide as despesas ordinárias — manutenção, limpeza, segurança e conservação — por unidade, já que todos se beneficiam igualmente desses serviços. Por outro lado, as despesas extraordinárias — obras de valorização, reformas estruturais ou melhorias — são distribuídas conforme a fração ideal, já que agregam valor ao patrimônio de cada unidade.

Jurisprudência divergente

A controvérsia não se limita ao ambiente condominial. O Poder Judiciário também apresenta entendimentos distintos. Há decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) que validam a divisão igualitária das taxas. Da mesma forma, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui julgados que consolidam a cobrança pela fração ideal.

Essa divergência reforça a natureza controvertida do tema. Em cada caso, o Judiciário pode reconhecer a validade de uma convenção específica ou aplicar a regra geral do Código Civil, conforme os fundamentos apresentados.

Analogias e fundamentos de justiça

Do ponto de vista conceitual, o condomínio funciona como uma copropriedade. Se dois proprietários detêm partes diferentes de um mesmo imóvel, não seria justo que ambos arcassem igualmente com as despesas. Essa lógica é a mesma aplicada às frações ideais.

Por outro lado, o argumento de que a utilização das áreas comuns é idêntica para todos também tem peso. Afinal, o porteiro não trabalha mais para um condômino do que para outro. O ponto central está na natureza do gasto, o que fortalece a solução híbrida como alternativa mais equilibrada.

Quando recorrer à Justiça

Se a cobrança da taxa de condomínio em cobertura parecer desproporcional ou abusiva, o morador pode buscar a via judicial. O advogado especialista em direito imobiliário avaliará a convenção, a natureza das despesas e a jurisprudência aplicável.

Muitas ações têm como pedido a revisão da forma de rateio, adequando-a ao modelo previsto em lei ou à convenção condominial. Em alguns casos, é possível recuperar valores pagos a mais, desde que comprovada a ilegalidade da cobrança.

Convenção de Condomínio

Há várias questões muito relevantes que cercam uma assembleia de condomínio. Eu escrevi recentemente um texto explicando as principais que você precisa saber. Acesse o texto no seguinte link: Como deve ser feita uma convenção de condomínio?

Considerações finais: despesas do Condomínio

A taxa de condomínio em cobertura é um tema que gera constantes debates. A lei brasileira estabelece como regra a divisão proporcional às frações ideais, mas autoriza a convenção a dispor de outra forma. A prática mostra que a solução híbrida vem ganhando força, conciliando justiça e equilíbrio na administração condominial.

Diante de cobranças abusivas, é fundamental buscar orientação jurídica. Cada condomínio possui particularidades e a interpretação das leis pode variar. O diálogo em assembleia, aliado à correta interpretação do Código Civil e da convenção, é o caminho mais seguro para evitar conflitos prolongados.

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