Como devolver o imóvel antes do fim do contrato de aluguel?

A devolução antecipada imóvel alugado representa uma situação comum no mercado locatício brasileiro. Portanto, locatários frequentemente se deparam com necessidades imprevistas que os levam a encerrar contratos antes do prazo estabelecido. Consequentemente, surge a dúvida sobre os direitos e obrigações envolvidos nesse processo.

O ordenamento jurídico brasileiro estabelece regras claras para essa situação através da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. Dessa forma, tanto locadores quanto locatários possuem garantias legais específicas que devem ser respeitadas durante o procedimento de rescisão antecipada.

Fundamentos Legais da Devolução Antecipada

Base Jurídica na Lei do Inquilinato

A legislação brasileira prevê expressamente a possibilidade de devolução antecipada através do Art. 6º da Lei nº 8.245/91:

"O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias."

Entretanto, contratos por prazo determinado possuem regramento específico que merece atenção especial. Neste sentido, a lei estabelece diferentes consequências jurídicas dependendo do momento em que ocorre a rescisão antecipada.

Distinção Entre Contratos Determinados e Indeterminados

Inicialmente, contratos por prazo determinado não podem ser rescindidos unilateralmente sem justificativa legal. Contudo, existem exceções previstas em lei que permitem a rescisão antecipada sem penalidades.

Por outro lado, contratos por prazo indeterminado oferecem maior flexibilidade ao locatário. Assim, a rescisão pode ocorrer mediante simples comunicação prévia, respeitando-se o prazo mínimo de trinta dias.

Procedimentos para Devolver o Imóvel Antes do Fim do Contrato

Comunicação Formal ao Locador

O primeiro passo essencial consiste na comunicação formal da intenção de devolução antecipada imóvel alugado. Principalmente, essa comunicação deve ser feita por escrito, preferencialmente através de carta com aviso de recebimento.

A comunicação deve conter informações precisas sobre a data pretendida para desocupação. Além disso, é recomendável mencionar os motivos que levaram à decisão de rescisão antecipada.

Documentação Necessária

Posteriormente, o locatário deve reunir toda documentação pertinente ao contrato de locação. Especificamente, isso inclui o contrato original, comprovantes de pagamento e eventual laudo de vistoria inicial.

Ademais, é fundamental manter cópias de toda correspondência trocada com o locador. Consequentemente, essa documentação servirá como prova em caso de eventual disputa judicial.

Vistoria de Saída

A realização de vistoria de saída constitui etapa fundamental do processo de devolução. Nesse momento, verifica-se o estado de conservação do imóvel comparando-o com as condições iniciais.

Durante a vistoria, devem ser documentadas todas as condições encontradas no imóvel. Portanto, recomenda-se a presença de ambas as partes e, preferencialmente, de testemunhas imparciais.

Importante mencionar que há um erro muito comum com relação a reforma de imóvel alugado. O inquilino não precisa pintar o imóvel ao devolver. Defeitos causados por uso comum do imóvel ou simplesmente pelo tempo não são ressarcidos.

Veja mais sobre esse assunto no seguinte artigo: Preciso PINTAR IMÓVEL Alugado?

Consequências Jurídicas da Rescisão Antecipada

Multa Contratual

Geralmente, contratos de locação estabelecem multa para casos de rescisão antecipada. Normalmente, essa multa corresponde a três aluguéis, conforme prática consolidada no mercado imobiliário.

No entanto, a cobrança da multa depende da análise das circunstâncias específicas de cada caso. Principalmente, deve-se verificar se existem cláusulas abusivas ou situações que justifiquem a isenção da penalidade.

Proporcionalidade da Multa

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado sobre a proporcionalidade das multas contratuais. Consequentemente, multas excessivas podem ser reduzidas judicialmente quando desproporcional ao tempo de vigência do contrato.

Por exemplo, se o locatário permaneceu no imóvel por dois anos e meio de um contrato de três anos, a multa integral pode ser considerada excessiva. Assim, tribunais têm aplicado redução proporcional da penalidade.

Logo se a multa, por exemplo, referente a 3 meses de aluguéis somar a quantia de 12 mil reais e o contrato tiver por prazo de vigência 12 meses, mas o inquilino informar que devolverá o imóvel após usá-lo por 10 meses, ele pagará apenas a multa correspondente aos 2 meses restantes, o que, nesse caso, significaria 2 mil reais e não 12 mil, que seria a multa total.

Devolução de Valores

A devolução do depósito caução constitui direito do locatário após a entrega do imóvel. Entretanto, do valor depositado podem ser descontados eventuais danos causados ao imóvel ou débitos pendentes.

Similarmente, valores pagos antecipadamente, como último mês de aluguel, devem ser restituídos proporcionalmente. Portanto, o locatário tem direito ao reembolso de quantias pagas em excesso.

Situações que Justificam a Rescisão sem Multa

Hipóteses Legais de Isenção

A legislação prevê situações específicas em que a rescisão antecipada não gera obrigação de pagamento de multa. Principalmente, essas situações relacionam-se com alterações nas condições pessoais do locatário.

Transferência compulsória de trabalho para outra cidade constitui justificativa reconhecida pela jurisprudência. Igualmente, aposentadoria por invalidez ou situações de força maior podem isentar o locatário da multa contratual.

Casos Práticos de Isenção

Um servidor público transferido para outro estado não pode ser penalizado pela rescisão antecipada. Nesse caso, a transferência compulsória caracteriza fato superveniente que justifica o rompimento do contrato.

Similarmente, uma pessoa que se aposenta por invalidez e necessita mudar-se para local com melhor acessibilidade tem direito à rescisão sem multa. Portanto, questões de saúde podem fundamentar a isenção da penalidade.

Vícios do Imóvel

Vícios ocultos no imóvel que comprometam sua habitabilidade também justificam a rescisão sem multa. Especificamente, problemas estruturais não aparentes no momento da locação podem fundamentar o rompimento contratual.

Por exemplo, infiltrações que causem danos aos móveis do locatário ou problemas elétricos que representem risco à segurança. Consequentemente, esses vícios autorizam a rescisão imediata sem penalidades.

Negociação Entre as Partes

Acordo Amigável

A negociação direta entre locador e locatário frequentemente resulta em acordos vantajosos para ambas as partes. Dessa forma, evita-se o desgaste de processos judiciais e obtêm-se soluções mais céleres.

Muitos locadores preferem aceitar a devolução antecipada com multa reduzida a enfrentar inadimplência futura. Assim, a negociação pode resultar em economia significativa para o locatário.

Propostas de Acordo

O locatário pode propor diferentes modalidades de acordo para a devolução antecipada imóvel alugado. Por exemplo, pagamento de multa reduzida, renúncia ao depósito caução ou custeio de reformas necessárias.

Igualmente, o locador pode ter interesse em reaver o imóvel rapidamente para nova locação com valor atualizado. Portanto, essa convergência de interesses facilita acordos mutuamente vantajosos.

Formalização do Acordo

Qualquer acordo estabelecido deve ser formalizado por escrito, preferencialmente através de distrato. Principalmente, o documento deve especificar todas as condições acordadas e eventuais renúncias.

Ademais, recomenda-se a presença de testemunhas na assinatura do distrato. Consequentemente, evita-se questionamentos futuros sobre os termos acordados entre as partes.

Aspectos Processuais da Devolução

Prazo para Desocupação

O prazo para desocupação deve ser negociado entre as partes, respeitando-se o mínimo legal de trinta dias. Entretanto, prazos menores podem ser acordados mediante compensação financeira adequada.

Durante esse período, o locatário mantém todas as obrigações contratuais, incluindo pagamento de aluguel e encargos. Portanto, a comunicação de rescisão não suspende as obrigações locatícias.

Entrega das Chaves

A entrega das chaves deve ser formalizada através de termo específico assinado por ambas as partes. Nesse documento, constará o estado do imóvel e eventuais ressalvas sobre danos encontrados.

Simultaneamente, devem ser entregues todos os exemplares das chaves, incluindo cópias extras e controles de portão eletrônico. Assim, garante-se que o locatário não mantenha acesso ao imóvel após a devolução.

Quitação de Débitos

Antes da entrega do imóvel, o locatário deve quitar todos os débitos pendentes, incluindo contas de consumo e taxa de condomínio. Principalmente, débitos de IPTU e taxa de lixo devem ser regularizados.

A apresentação de comprovantes de quitação constitui requisito essencial para a devolução. Consequentemente, débitos pendentes podem ser descontados do depósito caução ou gerar cobrança posterior.

Direitos do Locador na Devolução Antecipada

Cobrança da Multa Contratual

O locador possui direito legítimo à cobrança da multa contratual prevista no contrato de locação. Principalmente, essa multa visa compensar os prejuízos decorrentes da rescisão antecipada.

Entretanto, a cobrança deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade estabelecidos pela jurisprudência. Assim, multas excessivas podem ser questionadas judicialmente pelo locatário.

Retenção do Depósito

O depósito caução pode ser retido para compensar danos causados ao imóvel ou débitos pendentes. Porém, a retenção deve ser justificada mediante comprovação dos prejuízos alegados.

Valores retidos indevidamente devem ser restituídos em dobro, conforme previsto no Código de Defesa do Consumidor. Consequentemente, retenções abusivas geram obrigação de indenização em favor do locatário.

Perdas e Danos

Além da multa contratual, o locador pode pleitear indenização por perdas e danos efetivamente comprovados. Especificamente, isso inclui período de vacância e gastos com nova locação.

Contudo, as perdas e danos devem ser demonstradas objetivamente, não sendo suficiente a mera alegação. Portanto, o locador deve comprovar nexo causal entre a rescisão antecipada e os prejuízos alegados.

Conclusão

A devolução antecipada de imóvel alugado requer observância rigorosa dos procedimentos legais estabelecidos na Lei do Inquilinato. Principalmente, a comunicação prévia e formalização adequada dos acordos previnem conflitos futuros.

O diálogo entre as partes frequentemente resulta em soluções mais vantajosas que disputas judiciais prolongadas. Portanto, recomenda-se sempre buscar negociação amigável antes de adotar medidas judiciais.

Finalmente, a assessoria jurídica especializada mostra-se fundamental em casos complexos ou quando há resistência de uma das partes. Assim, garante-se proteção adequada dos direitos e interesses envolvidos no processo de rescisão antecipada.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes