Como fica o ALUGUEL após o DIVÓRCIO e separação?

Quando ocorre o divórcio de um casal que mora em imóvel alugado, uma das principais dúvidas é: como fica o aluguel após o divórcio? A resposta está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que trata de forma expressa sobre essa situação no artigo 12. Essa norma garante a continuidade do contrato, mesmo que um dos cônjuges ou companheiros deixe o imóvel. Vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre esse tema neste artigo.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre o divórcio dos inquilinos

A Lei do Inquilinato é clara ao regular o que acontece com o contrato de locação quando há separação, divórcio ou dissolução de união estável. O artigo 12 da Lei nº 8.245/1991 dispõe literalmente:

“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”

Esse artigo traz três informações fundamentais: a continuidade do contrato com quem permanece no imóvel, a necessidade de comunicação ao locador e ao fiador, e o direito do fiador de se exonerar. A seguir, explicarei cada uma dessas situações de forma detalhada.

A continuidade automática do contrato de aluguel

O caput do artigo 12 garante que o contrato prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Isso significa que o divórcio não encerra a locação. O contrato continua válido, mas o locatário passa a ser apenas aquele que ficou residindo no imóvel.

Em outras palavras, ocorre a sub-rogação, isto é, a transferência automática dos direitos e deveres do contrato para o cônjuge que continua morando no imóvel. Essa regra é importante porque evita insegurança jurídica e protege o direito de moradia.

Imagine um casal que assina um contrato de aluguel em conjunto. Após o divórcio, a esposa decide continuar no imóvel com os filhos, e o ex-marido se muda. A lei determina que o contrato continua com ela, mesmo que o nome dele ainda conste no documento original. Assim, a locação não precisa ser rescindida ou refeita, bastando a comunicação formal ao locador.

Essa regra vale tanto para casamentos civis quanto para uniões estáveis. Também se aplica às situações de separação de fato, mesmo que não haja formalização judicial. O objetivo da norma é evitar que o cônjuge que permanece no imóvel fique desamparado ou sem moradia.

A sub-rogação e a comunicação ao locador e ao fiador

O §1º do artigo 12 determina que a sub-rogação deve ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, quando houver. Essa comunicação é essencial para que o proprietário e o garantidor tenham ciência de que houve alteração na relação contratual.

A comunicação deve ocorrer por meio formal, preferencialmente por carta registrada, notificação extrajudicial ou outro meio que comprove o recebimento.A falta de comunicação pode gerar problemas futuros. Por exemplo, se o locador não souber que um dos cônjuges saiu, ele poderá continuar cobrando o aluguel de ambos. Da mesma forma, o fiador pode permanecer vinculado a um contrato que, de fato, já mudou de titularidade.

Portanto, é dever do cônjuge que ficou no imóvel informar formalmente a sub-rogação. Essa medida resguarda tanto o inquilino quanto o proprietário e o fiador, assegurando transparência na relação contratual.

O direito do fiador de se exonerar da fiança

Outro ponto importante do artigo 12 está no §2º, que concede ao fiador o direito de exonerar-se da fiança. O dispositivo estabelece que o fiador pode se desligar das responsabilidades no prazo de 30 dias a contar do recebimento da comunicação da sub-rogação. No entanto, ele continua responsável pelos efeitos da fiança por mais 120 dias após a notificação ao locador.

Essa regra existe para proteger o fiador de mudanças contratuais inesperadas. Quando o casal se separa, o fiador pode não querer continuar garantindo um contrato cujo inquilino não é mais o mesmo de antes.Por exemplo, se o fiador aceitou garantir o contrato porque confiava no casal, ele pode se sentir inseguro ao saber que apenas um dos dois continuará no imóvel. A lei, então, permite que ele se desligue dessa obrigação, desde que siga o procedimento legal e respeite os prazos.

Durante os 120 dias seguintes à notificação, o fiador ainda responde pelos aluguéis e encargos. Esse período serve para que o locador busque nova garantia ou renegocie o contrato com segurança.Trata-se de uma solução equilibrada, que protege tanto o proprietário quanto o fiador.

A diferença entre locação conjunta e locação em nome de um só

Nem todo contrato de aluguel é feito em nome de ambos os cônjuges. Em muitos casos, o contrato está apenas em nome de um deles.Quando isso acontece, o outro cônjuge ou companheiro é considerado co-ocupante do imóvel, mas não necessariamente locatário.

Assim, se o contrato está apenas no nome do marido e ele sai de casa, o contrato não se transfere automaticamente para a esposa. Nesse caso, é necessário verificar se o locador concorda em formalizar a sub-rogação.A comunicação continua obrigatória, mas a substituição só se concretiza com a anuência do proprietário.

Por outro lado, se ambos assinaram como locatários, a sub-rogação é automática, conforme determina o artigo 12 da Lei do Inquilinato.Essa distinção é essencial para evitar equívocos e para garantir que o contrato continue válido.

A responsabilidade pelos aluguéis vencidos e vincendos

Outro ponto que costuma gerar dúvida é sobre quem responde pelos aluguéis em atraso após o divórcio.Em regra, a responsabilidade pelo pagamento do aluguel é de quem permanece no imóvel. No entanto, se ambos assinaram o contrato como locatários, eles respondem solidariamente pelos débitos até o momento da separação.

Isso significa que, mesmo após a saída de um dos cônjuges, ele ainda pode ser cobrado pelos aluguéis vencidos até a data em que comunicou oficialmente a sub-rogação.Somente a partir dessa comunicação é que o ex-cônjuge deixa de ter responsabilidade sobre as obrigações futuras.

O mesmo raciocínio vale para o fiador, que responde até 120 dias após sua exoneração, conforme o §2º do artigo 12.Portanto, a comunicação formal é o elemento que define a partir de quando cada parte deixa de ter responsabilidade contratual.

A importância da comunicação formal no divórcio

A comunicação formal ao locador e ao fiador é a etapa mais importante após a separação.Sem esse procedimento, o contrato pode continuar com ambos como locatários, mesmo que apenas um permaneça no imóvel. Isso gera insegurança jurídica e pode resultar em cobranças indevidas.

Para exemplificar, imagine que o casal se divorcia e o marido sai do imóvel, mas não comunica o locador. Meses depois, a esposa deixa de pagar o aluguel. O locador pode acionar judicialmente ambos, já que o contrato ainda está em nome dos dois.

Somente com a comunicação formal e a concordância do locador é possível definir claramente quem será o responsável pelo pagamento.Esse cuidado evita litígios e garante o cumprimento correto da Lei do Inquilinato.

O direito de moradia e a função social do contrato

A norma do artigo 12 também tem forte relação com o direito à moradia, previsto no artigo 6º da Constituição Federal. Ao permitir que o cônjuge que permanece no imóvel continue com o contrato, a lei assegura estabilidade habitacional, especialmente quando há filhos menores envolvidos.

Além disso, o contrato de locação cumpre uma função social, conforme o artigo 421 do Código Civil, que estabelece:

“A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.”

Assim, a manutenção do contrato após o divórcio busca equilibrar o direito de propriedade do locador e a proteção à moradia do inquilino.Trata-se de um mecanismo que reforça o papel social das relações contratuais, evitando rupturas abruptas e prejuízos desnecessários.

O que acontece se o locador não for comunicado

Caso o locador não seja comunicado da sub-rogação, o contrato permanece em nome do casal. Na prática, isso significa que o proprietário pode continuar cobrando os aluguéis de ambos os ex-cônjuges, já que o vínculo contratual não foi formalmente alterado.

Além disso, o fiador também permanecerá responsável, pois não foi notificado da mudança.Por essa razão, a comunicação formal é indispensável. Sem ela, o locador não tem obrigação de reconhecer a substituição do locatário, e o contrato segue nos termos originais.

A omissão na comunicação pode gerar litígios, cobranças indevidas e complicações judiciais. Portanto, esse ato deve ser feito o quanto antes após a separação.

O contrato de aluguel e o divórcio judicial

Em casos de divórcio judicial, é comum que o juiz defina quem permanecerá no imóvel. Se a decisão judicial determinar que um dos cônjuges fique com o uso exclusivo da residência, isso não altera automaticamente o contrato de locação perante o locador.Mesmo nesse caso, é preciso seguir o que determina o artigo 12 da Lei do Inquilinato: comunicar a sub-rogação ao proprietário e ao fiador.

O juiz decide sobre o direito de uso do imóvel, mas o contrato de aluguel continua regido pelas normas civis.Portanto, a decisão judicial deve ser complementada com a comunicação formal para que tenha efeito perante o locador.

Como proceder após o divórcio

Após a separação ou o divórcio, o cônjuge que permanecer no imóvel deve seguir algumas etapas para regularizar a situação:

Primeiro, comunicar por escrito o locador sobre a permanência no imóvel e a saída do outro cônjuge.Em seguida, notificar o fiador, se houver, informando a sub-rogação e permitindo que ele decida se continuará ou não como garantidor.Por fim, aguardar a manifestação do locador e, se necessário, formalizar um aditivo contratual com as novas condições.

Essas medidas garantem segurança jurídica, evitam cobranças indevidas e preservam a boa-fé contratual.

Considerações finais sobre o aluguel após o divórcio

A Lei do Inquilinato, no artigo 12, traz uma solução clara e equilibrada para o caso de divórcio entre inquilinos. O contrato de locação continua automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, assegurando o direito de moradia e a estabilidade contratual.

Entretanto, é indispensável comunicar por escrito o locador e o fiador, conforme os §§1º e 2º do artigo 12. Essa comunicação define quem será o novo responsável e permite ao fiador decidir se manterá ou não a garantia.

Com essa regra, a lei protege todas as partes envolvidas: o locador, que mantém o contrato válido; o inquilino, que preserva a moradia; e o fiador, que pode se exonerar de forma legítima.

Em resumo, o aluguel após o divórcio não se extingue automaticamente, mas segue com quem fica no imóvel, desde que haja comunicação formal. Essa é a melhor forma de manter o contrato regular e evitar disputas judiciais.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes