Como QUITAR seu imóvel com ABATIMENTO DE JUROS: Veja como a justiça decidiu sobre quitação antecipada!

O Tribunal de Justiça de Goiás reconheceu que consumidores podem quitar antecipadamente contrato imobiliário com alienação fiduciária com desconto proporcional de juros e encargos. A decisão reforça a proteção do consumidor frente a cláusulas contratuais abusivas que limitam esse direito.

Caso prefira, assista o vídeo abaixo onde eu explico sobre o caso:

https://www.youtube.com/watch?v=ZPbMdH-lddE

A HISTÓRIA DO CASO: CONTRATO, PAGAMENTOS E IMPASSE NA QUITAÇÃO ANTECIPADA

Em 2014, um casal assinou contrato de promessa de compra e venda de um apartamento no Residencial Lourenzzo Del Parco, localizado no Setor Parque Amazônia, em Goiânia (GO). O valor total do imóvel foi fixado em R$ 259.199,88, dividido entre um sinal inicial, parcelas mensais ao longo de vários anos e um financiamento de longo prazo.

Desde o início do contrato, os compradores cumpriram com suas obrigações de pagamento. Com o passar do tempo, no entanto, começaram a perceber que as parcelas sofriam reajustes sucessivos, o que aumentava o custo do financiamento de forma considerável. Em determinado momento, diante de sua disciplina financeira e do acúmulo de pagamentos regulares, o casal decidiu que queria quitar antecipadamente o saldo devedor para encerrar de vez a relação contratual e economizar nos encargos futuros.

Porém, ao procurar os réus — a Lourenço Construtora e Incorporadora Ltda. (vendedora original) e o Banco Inter S/A, que havia adquirido os créditos — para negociar a quitação antecipada, os consumidores se depararam com uma recusa inesperada. As instituições financeiras insistiam que o valor a ser pago para extinguir a dívida incluía todos os juros e correções originalmente pactuados ao longo do prazo contratual, mesmo que a quitação fosse realizada de forma antecipada.

Essa postura implicava que os adquirentes teriam de pagar mais do que aquilo que restava de saldo devedor puro, pois os encargos financeiros projetados até o final do contrato permaneciam incluídos na conta, mesmo com a intenção de quitar antecipadamente. Sob a ótica dos consumidores, essa exigência na prática tornava a quitação antecipada onerosa e praticamente inviabilizava o direito de saldar o compromisso mais cedo, com a correspondente redução de juros e outras parcelas vinculadas.

Diante dessa recusa, os autores decidiram ingressar com uma ação revisional cumulada com consignação em pagamento. Na petição inicial, representados pelo advogado André Côrtes de Souza, sustentaram que as cláusulas contratuais que mantinham todos os encargos até o último dia de contrato configuravam violação ao Código de Defesa do Consumidor (CDC) — mais especificamente ao direito legal de quitação antecipada com redução proporcional dos encargos.

Os consumidores também alegaram que o contrato impunha obrigações excessivas que restringiam seus direitos como destinatários finais dos serviços financeiros, o que contrariaria princípios e dispositivos do CDC que visam à proteção do consumidor em relações de consumo. Eles apontaram, por exemplo, cláusulas que impunham capitalização de juros sem respaldo legal, violando o princípio da boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

Junto com o pedido de reconhecimento do direito à quitação antecipada com desconto proporcional, os autores requereram o afastamento da cláusula compromissória que previa a arbitragem como meio exclusivo de solução de conflitos. Alegaram que o contrato era um típico contrato de adesão em relação de consumo e que o ingresso em juízo pela via ordinária, em vez de arbitral, demonstrava sua preferência legítima, em linha com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema.

Na petição, os consumidores apresentaram planilha detalhando que, observadas as disposições legais aplicáveis, o valor de R$ 41.522,83 — depositado em juízo — seria suficiente para saldar integralmente o contrato em termos legais, ou seja, considerando a redução proporcional dos juros e encargos devidos pela antecipação.

A controvérsia girava, essencialmente, em torno de saber se o contrato — cuja cláusula de quitação antecipada não previa a redução proporcional dos encargos — poderia ser interpretado de forma a assegurar aos consumidores o direito legal de receber essa redução mesmo diante de disposições contratuais em sentido contrário. Esse impasse levou o caso ao juízo de primeiro grau, que passou a analisar a interpretação da norma consumerista em confronto com as cláusulas pactuadas no contrato de alienação fiduciária imobiliária.

A DECISÃO DO JUIZ SOBRE O CASO

Ao analisar o pedido dos autores, o juiz Leonys Lopes Campos da Silva, da 1ª Unidade de Processamento Judicial (UPJ) das Varas Cíveis de Goiânia, reconheceu que o contrato, apesar de prever a possibilidade de amortização e liquidação antecipada do financiamento, vinculava essa quitação a cláusulas contratuais que exigiam a manutenção integral dos juros e demais encargos até o final do prazo contratual.

O magistrado observou que, na prática, essa estrutura contratual inviabilizava o exercício do direito à quitação antecipada nos termos que a lei consumerista assegura, pois compeliria o consumidor a pagar encargos que desapareceriam se o saldo fosse liquidado de forma antecipada.

Com isso, o juiz concluiu que tais cláusulas infringiam o artigo 52, §2º, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que garante ao consumidor o direito de saldar antecipadamente sua dívida “total ou parcialmente, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos”.

Na avaliação do magistrado, as instituições envolvidas — a construtora originalmente e o banco que adquiriu os créditos — não poderiam se recusar a conceder a redução proporcional dos encargos simplesmente com base no que estava pactuado contratualmente, pois essa interpretação colocaria o contrato acima da norma de proteção ao consumidor, em claro prejuízo aos adquirentes.

Dessa forma, o juiz reconheceu o direito dos autores à liquidação antecipada do contrato de alienação fiduciária com desconto proporcional dos juros e demais encargos financeiros. Ele homologou a quitação do contrato mediante o depósito judicial da quantia apresentada pelo casal, no valor de R$ 41.522,83, como pagamento integral atualizado com a redução proporcional devida.

Além disso, o magistrado acolheu os argumentos de desequilíbrio contratual e violação de princípios consumeristas, afastando também a eficácia prática das cláusulas abusivas apontadas, incluindo aquelas que pretendiam impor de forma unilateral encargos excessivos ao consumidor.

O juiz ressaltou que, embora contratos com alienação fiduciária possuam regras específicas em razão do papel da garantia concedida ao credor, isso não afasta a aplicabilidade das normas de proteção ao consumidor quando o contrato se insere numa relação de consumo típica e envolve cláusulas que oneram excessivamente o consumidor ou restringem direitos previstos em lei.

Com essa decisão, os autores obtiveram uma vitória significativa que pode servir de referência em outros casos semelhantes, reforçando o direito ao desconto proporcional de juros em casos de quitação antecipada mesmo em contratos complexos, como os que envolvem alienação fiduciária imobiliária.

FUNDAMENTAÇÃO LEGAL: A BASE QUE SUSTENTA A DECISÃO JUDICIAL

A decisão do juiz se apoia em normas claras do ordenamento jurídico brasileiro, especialmente nas disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), que protegem o consumidor em relações contratuais com fornecedores de produtos ou serviços. A seguir explico os principais fundamentos legais e princípios que embasaram a decisão.

1. Direito à quitação antecipada com redução proporcional de juros

O artigo 52, §2º, do Código de Defesa do Consumidor assegura que:

“O consumidor pode liquidar antecipadamente a dívida total ou parcialmente, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos remuneratórios.” 

Essa regra estabelece um direito independente de previsão contratual. Isso significa que, mesmo que as partes tenham pactuado algo diverso em contrato, não se pode excluir ou reduzir esse direito legal do consumidor. É uma norma cogente de proteção ao consumidor, que impede que cláusulas contratuais removam ou limitem direitos essenciais garantidos pela lei consumerista.

No caso dos autos, as cláusulas contratuais que mantinham todos os encargos financeiros até o final do contrato, mesmo em caso de quitação antecipada, violavam essa disposição. O juiz identificou que isso na prática restringia o direito legal dos consumidores de reduzir proporcionalmente os encargos ao liquidar a dívida mais cedo.

2. Princípio da boa-fé objetiva e equilíbrio contratual

O artigo 6º, inciso IV, do CDC consagra o princípio da boa-fé objetiva como direito básico do consumidor, ao lado do equilíbrio nas relações contratuais. Cláusulas que impõem obrigações excessivamente onerosas ou que criam desvantagens exageradas para o consumidor são consideradas contrárias a esse princípio.

Da mesma forma, o artigo 47 do CDC estabelece que cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma mais favorável ao consumidor, sempre que houver ambiguidades ou disposições abusivas que coloquem este em desvantagem frente ao fornecedor.

No caso analisado, a interpretação contratual que mantinha todos os encargos sem redução proporcional prejudicava os adquirentes e contrariava tais princípios, pois colocava em risco o equilíbrio contratual ao onerar desproporcionalmente os consumidores.

3. Cláusulas abusivas e a proibição de onerar indevidamente o consumidor

O artigo 51 do CDC lista diversas hipóteses de cláusulas abusivas, incluindo aquelas que:

• imponham obrigações consideradas iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada;

• permitam a cobrança de valores indevidos ou sem respaldo legal;

• criem obrigações incompatíveis com a boa-fé objetiva.

As cláusulas que efetivamente neutralizavam o direito à quitação antecipada com desconto proporcional se aproximavam dessa definição de abusivas, pois transferiam para o consumidor encargos que a lei proibia manter sem redução proporcional. O juiz, ao analisar essas disposições contratuais, aferiu que elas atropelavam a proteção legal assegurada ao consumidor.

4. Aplicação do CDC a contratos com alienação fiduciária

Embora contratos com alienação fiduciária tenham regras específicas, inclusive regulados pela Lei nº 9.514/1997 quando há registro no cartório de imóveis, isso não afasta automaticamente a aplicação das normas do CDC. Em muitos casos, a jurisprudência e a própria prática judicial têm entendido que, mesmo em contratos complexos que envolvem alienação fiduciária, as normas consumeristas se aplicam na medida em que a relação contratual seja típica de consumo e inclua cláusulas abusivas ou desproporcionais.

Nesse contexto, o juiz considerou que, mesmo tratando-se de um contrato de compra e venda com garantia fiduciária, o CDC era plenamente aplicável à relação jurídica entre as partes, por se tratar de relações de consumo com instituição financeira ou incorporadora.

5. Exclusão de cláusula compromissória arbitral

Outro ponto relevante é o reconhecimento pela autora de que o contrato previa arbitragem como meio de solução de conflitos. No entanto, os consumidores manifestaram claramente sua intenção de discutir a questão no Judiciário, e o juiz estadual acolheu essa posição, em conformidade com a jurisprudência consolidada do STJ de que a cláusula arbitral não pode ser imposta unilateralmente em contratos de adesão quando retira do consumidor a opção pelo Judiciário.

Conclusão

A decisão do Tribunal de Justiça de Goiás reforça o entendimento de que consumidores detêm o direito legal de quitar antecipadamente seus contratos de financiamento imobiliário com redução proporcional de juros e encargos, mesmo quando pactuado em contrato com alienação fiduciária. A sentença baseou-se no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), especialmente nos dispositivos que garantem a quitação antecipada com desconto, na boa-fé objetiva e no combate a cláusulas abusivas.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes