Como REAJUSTAR o valor do ALUGUEL anualmente?

Todo ano, muitos locadores e locatários se deparam com a mesma dúvida: como reajustar o valor do aluguel de forma correta e legal. Afinal, esse ajuste impacta diretamente o orçamento das duas partes envolvidas no contrato.

O tema ganha ainda mais relevância em períodos de instabilidade econômica, quando os índices de preços variam de forma significativa. Assim, este artigo explica qual índice é normalmente utilizado, se o reajuste é obrigatório e quando ele pode ocorrer. Além disso, esclarece a diferença entre reajuste e renovação de aluguel.

O que é o reajuste do aluguel?

O reajuste do aluguel é a atualização do valor pago pelo locatário, com base em um índice previamente definido no contrato. Essa correção busca preservar o poder de compra do locador diante da inflação acumulada no período.

De acordo com o artigo 17 da Lei do Inquilinato, é livre a convenção do aluguel entre as partes. Contudo, a lei veda a vinculação do valor à variação cambial ou ao salário mínimo. Portanto, o reajuste deve seguir um índice de preços válido, e não parâmetros proibidos por lei.

Qual índice de reajuste do aluguel é normalmente usado?

Historicamente, o IGP-M sempre foi o índice mais utilizado nos contratos de locação no Brasil. Entretanto, sua forte oscilação nos últimos anos levou muitos locadores e imobiliárias a migrar para outros indicadores.

Atualmente, os índices mais comuns são o IGP-M, o IPCA e o INPC. Cada um deles é calculado por instituições diferentes e reflete metodologias distintas de apuração da inflação.

Diferença entre os principais índices

O IGP-M é calculado pela Fundação Getúlio Vargas e sofre forte influência de preços no atacado. Por isso, costuma apresentar variações mais intensas em curtos períodos.

Já o IPCA, apurado pelo IBGE, reflete a inflação sentida pelo consumidor final. Geralmente, esse índice apresenta oscilações mais moderadas ao longo do ano.

Por sua vez, o INPC também é calculado pelo IBGE, mas foca especificamente nas famílias de menor renda. Consequentemente, sua variação pode diferir da observada no IPCA em determinados períodos.

O índice de reajuste é obrigatório?

A Lei do Inquilinato não impõe um índice específico para o reajuste do aluguel. Segundo o artigo 18, é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, além de inserir ou modificar a cláusula de reajuste.

Ou seja, locador e locatário têm liberdade para negociar qual índice será aplicado. Contudo, uma vez definido no contrato, esse índice se torna obrigatório entre as partes, salvo negociação posterior.

Além disso, o artigo 2º da Lei nº 10.192/2001 estabelece um limite temporal importante. Segundo esse dispositivo, é admitida a correção monetária apenas em contratos com duração igual ou superior a um ano.

O parágrafo primeiro desse mesmo artigo reforça essa regra. Ele determina que é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano.

Portanto, mesmo que o contrato preveja outro prazo, o reajuste anual representa o limite mínimo legal. Cláusulas que autorizem correções mensais ou trimestrais são consideradas nulas pelos tribunais.

Quando o aluguel pode ser reajustado?

O aluguel pode ser reajustado após o decurso de, no mínimo, doze meses de contrato ou do último reajuste aplicado. Essa regra decorre diretamente da vedação prevista no artigo 2º da Lei nº 10.192/2001.

Geralmente, a data-base do reajuste corresponde ao mês de assinatura do contrato. Por exemplo, um contrato assinado em março terá seu primeiro reajuste possível em março do ano seguinte.

Exemplo prático de reajuste

Imagine um contrato de aluguel residencial no valor de R$ 2.000,00, com reajuste anual pelo IPCA. Se o índice acumulado nos últimos doze meses foi de 4,5%, o cálculo segue esta lógica:

R$ 2.000,00 × 1,045 = R$ 2.090,00

Assim, o novo valor do aluguel passa a ser R$ 2.090,00 a partir da data-base estabelecida no contrato. Esse cálculo deve ser aplicado exatamente conforme o índice pactuado, evitando cobranças acima do percentual real.

O que acontece quando não há acordo sobre o novo valor?

Quando as partes não chegam a um consenso sobre o reajuste, a lei prevê uma alternativa judicial. O artigo 19 da Lei do Inquilinato permite que locador ou locatário solicite a revisão judicial do aluguel.

Contudo, esse pedido só pode ser feito após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado entre as partes. O objetivo é ajustar o valor ao preço praticado pelo mercado imobiliário na região.

Nesse contexto, o artigo 69 da Lei do Inquilinato esclarece um ponto processual relevante. O aluguel fixado na sentença retroage à data da citação, e eventuais diferenças devidas durante a ação de revisão serão apuradas, descontados os aluguéis provisórios já pagos.

Reajuste de aluguel residencial: regra específica

O artigo 85 da Lei do Inquilinato traz uma disposição voltada especificamente às locações residenciais. Segundo esse dispositivo, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento.

Contudo, essa liberdade também respeita a vedação de vinculação ao salário mínimo, à variação cambial ou à moeda estrangeira. Assim, mesmo com ampla autonomia contratual, os limites legais gerais permanecem aplicáveis às locações residenciais.

Diferença entre reajuste de aluguel e renovação de aluguel

Muitas pessoas confundem reajuste e renovação de aluguel. Contudo, esses dois institutos possuem finalidades completamente distintas dentro da Lei do Inquilinato.

O reajuste é apenas a atualização monetária do valor já pactuado, com base em um índice de preços. Ele mantém o mesmo contrato vigente, sem alterar prazo, cláusulas ou condições gerais da locação.

Já a renovação envolve a continuidade do contrato após o término do prazo original. Em locações comerciais, essa renovação pode inclusive ser exigida judicialmente, por meio da chamada ação renovatória.

Nesse tipo de ação, o locatário busca garantir a permanência no imóvel, especialmente quando construiu um ponto comercial valioso naquele local. Assim, a renovação protege o chamado fundo de comércio, algo que o simples reajuste não abrange.

Portanto, enquanto o reajuste ocorre dentro do mesmo contrato, a renovação cria, na prática, um novo período de vigência contratual. Ambos podem, inclusive, ocorrer simultaneamente, já que a renovação também pode trazer um novo valor de aluguel.

A orientação de Thales de Menezes sobre o reajuste do aluguel

O advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em todo o estado de Goiás, costuma alertar sobre um erro recorrente. Muitos contratos preveem reajustes em periodicidade inferior a um ano, o que é expressamente vedado por lei.

Segundo Thales de Menezes, antes de aceitar qualquer aumento, o locatário deve verificar a data do último reajuste aplicado. Caso o intervalo seja inferior a doze meses, a cobrança pode ser contestada judicialmente.

Além disso, Thales de Menezes recomenda que locadores revisem periodicamente suas cláusulas contratuais. Dessa forma, evitam a aplicação de índices ou periodicidades que os tribunais goianos já consideram nulos em diversos julgados.

Conclusão sobre como reajustar o valor do aluguel

Reajustar corretamente o valor do aluguel exige atenção a diversos dispositivos legais. Entre eles, destacam-se os artigos 17, 18, 19, 69 e 85 da Lei do Inquilinato, além do artigo 2º da Lei nº 10.192/2001.

Em suma, o índice de reajuste não é obrigatório por lei, mas deve respeitar a periodicidade mínima anual. Além disso, é fundamental diferenciar o simples reajuste da renovação contratual, especialmente em locações comerciais.

Por fim, recomenda-se sempre revisar o contrato antes de aplicar ou aceitar qualquer reajuste. Consultar um advogado especializado ajuda a evitar cobranças indevidas e disputas desnecessárias entre locador e locatário.

Perguntas Comuns

1) Qual índice de reajuste do aluguel é mais usado atualmente?

Atualmente, o IGP-M, o IPCA e o INPC são os índices mais utilizados nos contratos de locação. Historicamente, o IGP-M predominava no mercado. Contudo, sua forte oscilação recente levou muitos contratos a adotar o IPCA, considerado mais estável. A escolha do índice depende exclusivamente do que foi pactuado entre locador e locatário, conforme prevê o artigo 18 da Lei do Inquilinato, que garante liberdade contratual para essa definição.

2) O reajuste do aluguel é obrigatório todos os anos?

Não. A Lei do Inquilinato não obriga o reajuste anual automático. O aumento depende de previsão contratual específica sobre índice e periodicidade. Contudo, quando o contrato prevê reajuste, ele não pode ocorrer em intervalo inferior a doze meses, conforme o artigo 2º da Lei nº 10.192/2001. Cláusulas que estabeleçam periodicidade menor são consideradas nulas de pleno direito pelos tribunais brasileiros.

3) Quando o aluguel pode ser reajustado legalmente?

O aluguel pode ser reajustado após completar, no mínimo, doze meses desde o início do contrato ou do último reajuste aplicado. Essa regra decorre do artigo 2º, parágrafo primeiro, da Lei nº 10.192/2001. Reajustes aplicados antes desse prazo são nulos e podem ser contestados. Além disso, passados três anos sem acordo entre as partes, cabe pedido de revisão judicial, conforme o artigo 19 da Lei do Inquilinato.

4) Qual a diferença entre reajuste de aluguel e renovação de aluguel?

O reajuste atualiza apenas o valor monetário do aluguel, dentro do mesmo contrato vigente. Já a renovação prorroga o próprio contrato, criando um novo período de locação. Em imóveis comerciais, a renovação pode ser exigida judicialmente, por meio da ação renovatória, para proteger o fundo de comércio construído pelo locatário. Portanto, reajuste e renovação tratam de aspectos distintos da relação locatícia, podendo ocorrer de forma simultânea.

5) O locador pode cobrar reajuste acima do índice contratado?

Não. A cobrança deve seguir exatamente o índice e a periodicidade previstos no contrato de locação. Cobranças acima desse percentual são consideradas indevidas e podem ser contestadas administrativa ou judicialmente. Caso não exista acordo sobre o novo valor, a solução legal é a revisão judicial, prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato, após três anos de vigência do contrato ou do último ajuste.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes