Compradora recebe tudo que pagou à construtora de volta devido atraso na entrega da obra

A restituição de parcelas em rescisão de contrato de imóvel é um dos temas mais debatidos no direito imobiliário. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforçou a aplicação da Súmula 543 em decisão que beneficiou uma compradora em Goiânia. Essa decisão determinou que a devolução deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, respeitando os princípios do Código de Defesa do Consumidor e garantindo proteção ao comprador diante do atraso da obra.

Neste artigo, analisarei em detalhes a decisão do STJ, a aplicação da Súmula 543, a responsabilidade das incorporadoras e os direitos do consumidor nesses casos.

O que diz a Súmula 543 do STJ

A Súmula 543 do STJ dispõe:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Esse enunciado vincula os julgamentos de tribunais inferiores e garante maior segurança jurídica ao comprador que se vê prejudicado em razão de atraso na obra ou descumprimento contratual.

A legislação aplicável

A decisão se apoia em diversos diplomas legais que tutelam o consumidor:

Código Civil

O artigo 421 do Código Civil estabelece:

“A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”

O artigo 422 complementa:

“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Assim, o atraso injustificado na entrega do imóvel viola a boa-fé objetiva e a função social do contrato, autorizando a rescisão com restituição de valores.

Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) fundamenta a proteção nesses casos. O artigo 6º, inciso VI, prevê:

“São direitos básicos do consumidor: a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.”

O artigo 35 também assegura ao consumidor, em caso de descumprimento de oferta, a possibilidade de rescindir o contrato com direito à restituição do que pagou.

Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018)

Embora posterior à Súmula 543, a Lei dos Distratos regulamenta hipóteses de rescisão e devolução de valores. Contudo, mesmo após sua edição, o STJ reafirma que, quando a culpa é da incorporadora, o consumidor tem direito à devolução integral e imediata.

O caso julgado em Goiânia

Na 4ª Unidade de Processamento Judicial das Varas Cíveis e Ambientais de Goiânia, uma compradora ajuizou ação contra a incorporadora responsável pelo atraso na entrega de um apartamento adquirido em 2017. O prazo contratual de entrega era maio de 2021, mas a obra atrasou e prejudicou o financiamento bancário da compradora.

O juiz considerou aplicável a Súmula 543 e determinou a restituição imediata de todas as quantias pagas, inclusive comissão de corretagem, além de impor:

• multa de 25% sobre o valor compensado pela compradora;

• devolução das taxas condominiais;

• indenização por dano moral de R$ 10 mil.

O processo recebeu o nº 5167757-80.2022.8.09.0051.

Responsabilidade da incorporadora no caso de atraso na entrega da obra

A construtora alegou que a decoração apresentada era meramente ilustrativa e que o imóvel seguiria o memorial descritivo. Esse argumento não afastou sua responsabilidade, pois o núcleo da demanda era o atraso na entrega.

O atraso caracteriza inadimplemento contratual e viola os artigos 421 e 422 do Código Civil. Além disso, fere o direito básico do consumidor previsto no artigo 6º do CDC.

Indenização por danos morais

Além da devolução das parcelas, o STJ e os tribunais estaduais reconhecem que o atraso pode gerar abalo moral. O artigo 927 do Código Civil estabelece:

“Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

O atraso na entrega de imóvel compromete o planejamento financeiro do comprador, gera frustração e pode impossibilitar a concretização de um financiamento. Por isso, a indenização por danos morais é cabível e visa compensar o prejuízo extrapatrimonial.

Multa e comissão de corretagem

A decisão em Goiânia também impôs multa de 25% sobre o valor pago pela compradora. O fundamento está no artigo 389 do Código Civil:

“Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária, segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”

Da mesma forma, a restituição da comissão de corretagem foi determinada, porque esse custo só se justifica com a conclusão válida do negócio.

Proteção do consumidor e precedentes

O STJ já consolidou entendimento no sentido de que o consumidor não pode ser penalizado por descumprimento da incorporadora. A devolução deve ocorrer em parcela única e de forma imediata, sob pena de enriquecimento ilícito da empresa.

A Súmula 543 busca uniformizar essa prática, evitando que o consumidor aguarde anos para reaver o que pagou. A decisão em Goiânia reafirma esse entendimento e serve de parâmetro para casos semelhantes.

Cuidado

Dependendo do contrato que você assinar poderá ter prejuízos incalculáveis ao comprar ou vender um imóvel. Além do mais, um contrato malfeito que não cria direitos e obrigações importantes não tem mais valor do que a total ausência de um contrato. Com o fim de que você não passe por esses problemas escrevi um texto explicando ao menos o básico que você precisa saber para não correr riscos ao assinar um contrato de compra e venda de imóveis. Confira no seguinte link: Não assine um contrato de compra e venda de imóveis antes de ler esse texto

Considerações finais

A decisão do STJ, aplicada pela Justiça em Goiânia, reforça a proteção ao consumidor em contratos de promessa de compra e venda de imóveis. A restituição de parcelas em rescisão de contrato de imóvel deve ser imediata e integral quando a culpa for exclusiva da incorporadora.

O comprador lesado também pode pleitear multa contratual, devolução de taxas pagas indevidamente e indenização por danos morais. A legislação brasileira, com destaque para o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e a Lei dos Distratos, oferece amparo ao consumidor que enfrenta atrasos na entrega de imóveis.

Portanto, conhecer seus direitos é essencial para evitar prejuízos e garantir que a restituição de valores pagos ocorra com correção monetária, de forma justa e imediata.

Processo 5167757-80.2022.8.09.0051

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.

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