Construtora que atrasa obra não pode cobrar parcelas e juros

A compra de um imóvel na planta representa um grande investimento. O comprador, entretanto, deposita sua confiança na construtora. Ele espera que a obra seja entregue no prazo estipulado. Infelizmente, o atraso na entrega é um problema comum. Quando o prazo é extrapolado, o comprador pode buscar a rescisão contrato imóvel atraso. Esta é uma medida de proteção ao consumidor. A Justiça tem se posicionado a favor do comprador. Uma liminar recente em São Paulo ilustra essa proteção. Ela suspendeu as cobranças e impediu a negativação do nome dos clientes.

O Direito de Rescisão e o Atraso da Construtora

O contrato de compra e venda de imóvel é um acordo de vontades. Ele vincula as partes. O vendedor se compromete a entregar a coisa. O comprador se compromete a pagar o preço. Quando uma das partes não cumpre sua obrigação, a outra pode pedir a rescisão. O Código Civil brasileiro prevê essa possibilidade.

O artigo 475 do Código Civil dispõe:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Isso significa que o comprador pode pedir a resolução do contrato. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento da construtora. Portanto, o comprador tem o direito de rescindir o contrato. A construtora não pode impor penalidades ao comprador. Ela é quem descumpriu o prazo. A rescisão por culpa da construtora assegura direitos ao comprador. A restituição dos valores pagos é um desses direitos.

A Restituição Integral dos Valores Pagos

Quando a rescisão ocorre por culpa da construtora, a devolução deve ser integral. O consumidor não pode arcar com os prejuízos do atraso. A construtora deve devolver 100% dos valores pagos. A restituição deve ser feita de uma só vez. A Justiça consolidou esse entendimento. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou a Súmula 543 sobre o tema.

A Súmula 543 do STJ estabelece:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A lei protege o consumidor de forma clara. A devolução parcial dos valores é abusiva. A forma parcelada da restituição também é ilegal. A construtora que atrasa obra não pode se valer de sua própria falha. A rescisão contrato imóvel atraso garante o direito à restituição total. Este é um dos principais pontos do processo.

Suspensão de Cobranças e Liminar

A busca pela Justiça é o próximo passo. A liminar é uma ferramenta jurídica poderosa. Ela concede uma decisão provisória. O juiz pode conceder a liminar em casos urgentes. O objetivo é evitar um prejuízo imediato. A cobrança de parcelas após a manifestação de desistência é um prejuízo. A inclusão do nome em órgãos de proteção ao crédito também o é. A suspensão das cobranças evita que o comprador continue pagando. O comprador não tem mais interesse no negócio. Ele não pode ser obrigado a continuar a pagar por algo que não terá.

A proibição de negativação do nome é crucial. A negativação causa danos morais e financeiros. O Código de Defesa do Consumidor protege o consumidor. Ele proíbe práticas abusivas.

O artigo 42, § 1º, do CDC é um exemplo:

Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Embora a liminar não trate diretamente do parágrafo, a lógica é a mesma. O consumidor não pode ser cobrado indevidamente. E, principalmente, não pode ter seu nome negativado. A decisão liminar serve para proteger os direitos do comprador imediatamente.

Responsabilidade por Taxas Condominiais e IPTU

Outra questão relevante é a cobrança de taxas. A construtora tenta, muitas vezes, repassar a responsabilidade por IPTU e condomínio. O entendimento jurídico é claro sobre o tema. A responsabilidade é do proprietário do imóvel. A entrega das chaves marca a transferência de responsabilidade. O comprador não pode ser cobrado por taxas antes de receber as chaves. Ele não usufrui do bem. Portanto, ele não deve arcar com esses custos.

O Superior Tribunal de Justiça, em seu entendimento, afirma:

A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas de condomínio.

A decisão da liminar segue este raciocínio. A construtora não entregou o imóvel. Logo, a responsabilidade continua sendo dela. A proibição de cobrança dessas taxas é justa. Ela protege o consumidor de um custo que não lhe pertence.

A Importância de Procurar a Justiça

A rescisão contrato imóvel atraso é um direito. No entanto, muitas construtoras não agem de boa-fé. Elas dificultam o processo de rescisão. Ajudam a buscar a via judicial. Uma ação judicial pode ser a única saída. A liminar é um exemplo de como a Justiça pode agir rapidamente. A decisão protege o consumidor de danos maiores. A cobrança de parcelas e a negativação do nome são graves.

O Código de Defesa do Consumidor é o pilar dessa proteção. Ele garante que o consumidor não seja a parte mais fraca. Por conseguinte, a construtora é obrigada a cumprir sua parte. A falta de cumprimento gera consequências legais. A indenização por danos morais também pode ser pedida. A frustração com o atraso e as cobranças indevidas podem gerar danos. A decisão da liminar reafirma a proteção ao consumidor. Ela mostra que a Justiça está atenta. Ela garante que o comprador não fique desamparado.

Cuidados com Construtora que atrasa obra

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Processo 1017686-07.2022.8.26.0005

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes