Contrato de aluguel precisa ser REGISTRADO EM CARTÓRIO?
Muitos locadores e locatários se perguntam se o contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório para ter validade. Essa dúvida surge principalmente na hora de formalizar a locação.
Embora o registro não seja obrigatório na maioria dos casos, a averbação em cartório traz consequências jurídicas relevantes. Assim, este artigo explica as vantagens, as desvantagens e os efeitos legais dessa formalização, especialmente diante da venda do imóvel durante a locação.
O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Em regra, o contrato de aluguel não precisa ser registrado em cartório para ter validade entre locador e locatário. A Lei do Inquilinato não exige essa formalidade como requisito de existência do contrato.
Portanto, um contrato de locação assinado apenas pelas partes, sem qualquer registro, já produz efeitos jurídicos plenos entre locador e locatário. A obrigação de pagar aluguel, por exemplo, existe independentemente de qualquer averbação.
Contudo, a situação muda quando terceiros estão envolvidos, especialmente em casos de venda do imóvel. Nessas hipóteses, a averbação em cartório passa a ter papel decisivo na proteção dos direitos do locatário.
O que é a averbação em cartório?
A averbação é o ato de registrar o contrato de locação junto à matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse procedimento está fundamentado no artigo 167 da Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973.
Esse dispositivo prevê, entre os atos registráveis, a averbação de contratos de locação nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel. Além disso, prevê especificamente a averbação para fins de exercício do direito de preferência do locatário.
Na prática, a averbação torna pública a existência do contrato de locação. Dessa forma, qualquer pessoa que consulte a matrícula do imóvel toma conhecimento da locação vigente.
Vantagens de registrar o contrato de aluguel no cartório
A principal vantagem da averbação está relacionada à proteção do locatário em caso de venda do imóvel durante a locação. Esse benefício está previsto no artigo 8º da Lei do Inquilinato.
Proteção em caso de venda do imóvel
Segundo o artigo 8º, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, concedendo apenas noventa dias para desocupação. Contudo, essa regra tem uma exceção importante.
A lei ressalva os casos em que a locação é por prazo determinado, com cláusula de vigência prevista no contrato, desde que o instrumento esteja averbado junto à matrícula do imóvel. Nessa hipótese, o novo proprietário deve respeitar o contrato até o fim do prazo original.
Por exemplo, imagine um contrato de locação comercial com prazo de trinta e seis meses, contendo cláusula de vigência e devidamente averbado. Se o imóvel for vendido no décimo segundo mês, o comprador não poderá pedir a desocupação antecipada, apenas por conta da venda.
Sem essa averbação, contudo, o cenário muda completamente. Ainda que o contrato preveja cláusula de vigência, ela não produz efeitos perante o novo proprietário sem o devido registro.
Fortalecimento do direito de preferência
Outra vantagem importante envolve o direito de preferência do locatário na compra do imóvel. O artigo 27 da Lei do Inquilinato garante essa preferência em casos de venda, cessão ou dação em pagamento do imóvel locado.
Contudo, o artigo 33 estabelece uma condição relevante para que o locatário possa reivindicar o imóvel para si, em caso de preterição desse direito. É necessário que o contrato esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação, junto à matrícula do imóvel.
Assim, se o locador vender o imóvel sem respeitar a preferência do inquilino, e o contrato estiver devidamente averbado, o locatário poderá depositar o preço e as despesas da transferência. Dessa forma, ele consegue adquirir o imóvel para si, no prazo de seis meses, contado do registro da venda.
Sem a averbação, o locatário preterido só poderá pleitear perdas e danos contra o antigo proprietário. Ou seja, perde a possibilidade de reaver o imóvel diretamente, restando apenas a indenização.
Além disso, o artigo 34 da Lei do Inquilinato trata da preferência em casos de condomínio no imóvel. Havendo condômino interessado na aquisição, sua preferência terá prioridade sobre a do locatário, situação que também reforça a importância de conhecer detalhadamente a matrícula do bem.
Desvantagens de registrar o contrato de aluguel no cartório
Apesar das vantagens, a averbação também apresenta pontos negativos que merecem atenção antes da formalização.
Custo elevado do registro
A principal desvantagem é o valor cobrado pelos cartórios para realizar a averbação. Esse custo varia conforme o estado e a tabela de emolumentos vigente, podendo representar valor significativo para contratos de menor porte.
Por exemplo, em locações residenciais com aluguel de valor modesto, o custo da averbação pode não compensar financeiramente, especialmente em contratos de curta duração. Isso leva muitos locadores e locatários a dispensar essa formalidade.
Burocracia adicional
Além do custo, a averbação exige apresentação de documentos específicos e trâmite junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Esse processo pode demandar tempo, especialmente em cartórios com maior volume de solicitações.
Outra desvantagem é a necessidade de renovar ou atualizar a averbação em caso de alterações contratuais relevantes. Assim, qualquer mudança significativa no contrato pode exigir nova formalização junto ao cartório.
Contrato precisa de registro para ter validade?
Como já mencionado, o contrato de aluguel não precisa de registro para ser válido entre as partes contratantes. A validade decorre do consentimento e da assinatura entre locador e locatário, conforme os princípios gerais dos contratos.
Contudo, para produzir efeitos perante terceiros, especialmente compradores do imóvel, a averbação se torna essencial. Isso porque o Registro de Imóveis confere publicidade e oponibilidade ao contrato de locação.
Dessa forma, a decisão de averbar o contrato deve considerar o perfil da locação. Contratos de longo prazo, com cláusula de vigência, ou envolvendo imóveis de maior valor, tendem a se beneficiar mais da formalização em cartório.
A orientação de Thales de Menezes sobre a averbação de contratos de aluguel
O advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em todo o estado de Goiás, costuma recomendar a averbação especialmente em contratos comerciais de longo prazo. Segundo ele, o custo do registro costuma ser proporcionalmente menor diante do valor total envolvido nesses contratos.
Além disso, Thales de Menezes alerta locatários sobre a importância de verificar, antes da assinatura, se o contrato prevê cláusula de vigência em caso de alienação. Sem essa previsão, a averbação perde parte de sua utilidade prática.
Segundo Thales de Menezes, em Goiânia, muitos conflitos envolvendo venda de imóveis alugados poderiam ser evitados com a orientação jurídica adequada desde o início da locação. A análise prévia do contrato evita surpresas para ambas as partes.
Conclusão
O contrato de aluguel não precisa ser registrado em cartório para ter validade entre locador e locatário. Contudo, a averbação, prevista nos artigos 8º, 27, 33 e 34 da Lei do Inquilinato e no artigo 167 da Lei de Registros Públicos, traz proteções importantes.
Em suma, a principal vantagem está relacionada à manutenção do contrato em caso de venda do imóvel, além do fortalecimento do direito de preferência do locatário. Por outro lado, o custo elevado e a burocracia representam as principais desvantagens.
Por fim, recomenda-se avaliar o perfil de cada locação antes de decidir pela averbação. Consultar um advogado especializado ajuda a identificar se o registro compensa financeiramente diante das características do contrato.
Perguntas Comuns
Contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório para ter validade?
Não. O contrato de aluguel é válido entre locador e locatário mesmo sem registro em cartório. A obrigação de pagar aluguel e cumprir as cláusulas contratuais existe independentemente de averbação. Contudo, para produzir efeitos perante terceiros, como um comprador do imóvel, o registro na matrícula se torna importante. Isso garante que o novo proprietário respeite o contrato vigente, especialmente quando há cláusula de vigência prevista.
Qual a vantagem de averbar o contrato de aluguel na matrícula do imóvel?
A principal vantagem é a proteção contra a venda do imóvel durante a locação. Segundo o artigo 8º da Lei do Inquilinato, contratos por prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente averbados, obrigam o comprador a respeitar a locação até o fim do prazo. Além disso, a averbação fortalece o direito de preferência do locatário, permitindo que ele reivindique o imóvel em caso de venda irregular, conforme o artigo 33 da mesma lei.
Quanto custa averbar um contrato de aluguel em cartório?
O valor varia conforme o estado e a tabela de emolumentos de cada cartório de registro de imóveis. Geralmente, o custo é calculado com base no valor do contrato ou do imóvel. Por isso, essa despesa pode ser considerada elevada, especialmente em locações residenciais de valor modesto, sendo uma das principais desvantagens apontadas por locadores e locatários ao decidir pela formalização.
O que acontece se o imóvel alugado for vendido sem averbação do contrato?
Se o contrato não estiver averbado, o comprador pode denunciar a locação e exigir a desocupação em noventa dias, conforme o artigo 8º da Lei do Inquilinato. Além disso, caso o locatário seja preterido em seu direito de preferência, ele só poderá reclamar perdas e danos do antigo proprietário. Sem a averbação, não é possível reivindicar o imóvel diretamente do novo comprador.
Quem deve pagar pela averbação do contrato de aluguel?
A Lei do Inquilinato não determina expressamente quem deve arcar com esse custo. Em geral, essa responsabilidade é definida por acordo entre locador e locatário, podendo constar em cláusula específica do contrato. Como a averbação beneficia principalmente o locatário, especialmente quanto ao direito de preferência, é comum que essa despesa seja negociada previamente entre as partes durante a formalização do contrato.
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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes
