Contrato de Gaveta tem VALIDADE? Advogado imobiliário explica

O contrato de gaveta é uma prática muito comum no mercado imobiliário brasileiro, especialmente em transações informais de compra e venda de imóveis. Ele é celebrado apenas entre comprador e vendedor, sem registro em cartório. A grande dúvida que surge é se esse contrato tem validade jurídica. A resposta é sim, o contrato de gaveta possui plena validade entre as partes, desde que respeite os requisitos legais de qualquer contrato. No entanto, ele não transfere a propriedade do imóvel, e isso gera consequências importantes que o comprador precisa conhecer.

O que é um contrato de gaveta

O contrato de gaveta é um instrumento particular de compra e venda de imóvel feito diretamente entre as partes, sem escritura pública e sem registro no cartório de registro de imóveis. Ele contém as condições de negociação, preço, forma de pagamento, prazos e obrigações de cada parte.

Apesar de não ser levado a registro, ele cria direitos e obrigações contratuais válidos entre comprador e vendedor. Em outras palavras, o contrato de gaveta é válido entre as partes, mas ineficaz perante terceiros. Isso significa que, juridicamente, o comprador pode cobrar o cumprimento do contrato, mas não pode registrar o imóvel em seu nome sem a escritura pública.

O que diz o Código Civil sobre a validade dos contratos

O Código Civil estabelece regras gerais sobre a validade dos contratos. O artigo 104 dispõe que:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.”

Assim, se o contrato de gaveta é celebrado entre partes capazes, com objeto lícito e forma válida, ele tem plena validade jurídica. Nenhum artigo do Código Civil proíbe a existência desse tipo de contrato. O que a lei exige, no entanto, é que a transferência da propriedade imobiliária só ocorra mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Portanto, enquanto o contrato de gaveta não for transformado em escritura e registrado, o imóvel continuará em nome do vendedor, mesmo que o comprador já tenha pago integralmente.

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

Sim. O contrato de gaveta tem validade jurídica plena entre comprador e vendedor. Ele é um contrato como qualquer outro e, portanto, produz efeitos obrigacionais. Isso significa que o comprador pode exigir judicialmente a entrega do imóvel, e o vendedor pode cobrar o pagamento, conforme o que foi pactuado.

Na prática, o contrato de gaveta gera obrigações, mas não altera o registro imobiliário. Logo, o comprador não se torna proprietário do imóvel perante terceiros.

Esse entendimento é pacífico nos tribunais. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que o contrato particular de compra e venda gera efeitos entre as partes, mas não transfere a propriedade. O registro é o ato que confere o direito real.

Assim, embora o contrato seja válido, ele não impede fraudes ou novas vendas a terceiros, o que representa o principal risco dessa modalidade.

Mas esse fato não diminui sua importância. A escritura pública, alternativa a esse contrato, por si só também não transfere a propriedade, apenas o pedido de registro do ato na matrícula é que tem esse poder.

O contrato de gaveta transfere a propriedade?

Não. O contrato de gaveta não transfere a propriedade do imóvel. A propriedade só é transferida com a escritura pública registrada, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Esse ponto é fundamental. Mesmo que o comprador tenha pago o valor total e possua o contrato assinado, o vendedor continua como proprietário até que ocorra o registro.

Isso significa que, juridicamente, o vendedor ainda pode alienar o imóvel a outra pessoa, mesmo já tendo firmado o contrato de gaveta. Se o novo comprador registrar a escritura, ele será o proprietário legítimo, ainda que de boa-fé.

O risco de venda a terceiros de boa-fé

O maior problema do contrato de gaveta é o risco de o vendedor negociar o mesmo imóvel novamente com outro comprador. Como o contrato não foi registrado, o cartório não tem conhecimento da transação anterior.

Se um terceiro de boa-fé comprar o imóvel e lavrar a escritura pública, o registro será feito normalmente. O cartório não pode impedir o registro, pois ele apenas verifica se o título apresentado é formalmente válido.

Nessa hipótese, o comprador original poderá buscar a restituição judicial do valor pago e até pleitear a anulação da segunda venda, desde que consiga comprovar a anterioridade do contrato e a má-fé do vendedor. Contudo, o processo será mais demorado e custoso.

Portanto, o contrato de gaveta não previne fraudes, apenas permite remediá-las judicialmente após o prejuízo.

Diferença entre contrato de gaveta e escritura pública

A escritura pública de compra e venda é o instrumento formal exigido por lei para transferir a propriedade de bens imóveis. Ela é lavrada por tabelião e registrada no cartório competente.

Já o contrato de gaveta é apenas um acordo particular, válido entre as partes, mas sem efeitos perante terceiros.

Em resumo:

• O contrato de gaveta cria obrigações contratuais;

• A escritura pública transfere a propriedade;

• O registro no cartório de imóveis consolida a titularidade.

Sem a escritura pública, o comprador não consegue obter financiamento, vender, doar ou hipotecar o imóvel, pois o bem continua registrado em nome do vendedor.

Entretanto a escritura pública é muito mais resumida que um contrato de gaveta. Nela constará apenas informações básicas sobre a transação. Já o contrato de gaveta explicita cada mínimo detalhe da negociação.

Caso, por exemplo, as partes combinem que o imóvel está em perfeito estado de conservação e que o vendedor se comprometerá a consertá-lo caso algum defeito surja em certo período de tempo, essa informação deverá constar no contrato de gaveta. A escritura pública não se preocupa com essas obrigações secundárias.

Portanto, nesse exemplo, caso o defeito em questão surja e, por mais que as partes tenham combinado o reparo mas não fizeram contrato de gaveta, será muito difícil exigir o cumprimento dessa obrigação na justiça.

Quando o contrato de gaveta é necessário?

O contrato de gaveta é EXTREMAMENTE IMPORTANTE nos casos de compras e vendas de imóveis com pagamento parcelado. Essa é a forma mais comum onde o contrato de gaveta é empregado.

Outro uso habitual é para quando o imóvel está financiando, pois, assim como quando seu pagamento é parcelado, a transferência não irá ocorrer imediatamente, mas sim apenas após a quitação do financiamento. Para que as partes do contrato não fiquem sem qualquer resguardo jurídico o contrato de gaveta é assinado estipulando os direitos e obrigações.

Logo, em negociações em que o imóvel é pago a vista, o contrato de gaveta não é necessário. Mas em todas as outras situações ele é imprescindível.

Há também os casos em que a negociação é bastante complexa e as partes assumem várias obrigações acessórias além do pagamento do imóvel e transferência do bem após a quitação. Em casos assim o contrato de gaveta, por ser muito mais completo que uma escritura pública, se faz muito necessário.

O contrato de gaveta pode ser usado como prova judicial

Sim. O contrato de gaveta é prova válida em processos judiciais. Ele pode ser usado para comprovar pagamentos, posse, obrigações descumpridas e outras situações contratuais.

Os tribunais reconhecem sua força probatória, desde que esteja assinado pelas partes e contenha testemunhas. Isso é suficiente para demonstrar a existência da relação jurídica e permitir o ajuizamento de ação para exigir o cumprimento das obrigações assumidas.

O contrato de gaveta tem plenos efeitos entre as partes, assim como qualquer outro tipo de contrato. Ele não é um documento sem poder ou de validade questionável como alguns textos dão a entender ao compará-lo com a escritura pública. Ele tem tanto valor quanto um contrato de financiamento, contrato de locação, doação ou qualquer outro documento assinado pelas partes. Ele é um dos documentos mais poderosos e importantes em todo direito brasileiro, levando em consideração o valor dos bens transacionados.

Portanto, ainda que o contrato não seja registrado, ele tem valor jurídico e pode ser utilizado em juízo para proteger os direitos do comprador.

Benefícios do contrato de gaveta

Apesar dos riscos, o contrato de gaveta possui alguns benefícios práticos. Ele é menos burocrático, pois dispensa a lavratura de escritura pública e o registro em cartório.

Além disso, é mais econômico, já que evita o pagamento de custas cartorárias e impostos no momento da assinatura. Em muitos casos, é confeccionado por um advogado especializado, o que garante maior segurança jurídica.

Outro ponto favorável é que o contrato de gaveta costuma ser mais completo que uma escritura pública. Enquanto a escritura se limita às informações essenciais da transação, o contrato particular pode detalhar todas as condições, como forma de pagamento, estado do imóvel, juros, multas, prazos e obrigações acessórias.

Em média, uma escritura pública tem poucas páginas e se restringe ao essencial, enquanto um contrato de gaveta pode conter cláusulas minuciosas que refletem com precisão a vontade das partes.

Quando o contrato de gaveta é mais usado?

Esse tipo de contrato é comum em situações em que as partes desejam formalizar rapidamente a negociação, sem enfrentar a burocracia cartorária. Ele também é usado quando o imóvel ainda não pode ser transferido, como nos casos de financiamento em andamento, pagamento parcelado, imóvel em inventário ou pendente de regularização.

Em tais hipóteses, o comprador e o vendedor firmam o contrato de gaveta como garantia da transação, até que seja possível formalizar a transferência definitiva. Após a quitação do imóvel a escritura pública será feita e o imóvel transferido ao seu novo dono.

Como evitar riscos ao fazer um contrato de gaveta?

Embora o contrato de gaveta tenha validade, o ideal é que ele seja elaborado com assistência de um advogado imobiliário. O profissional pode redigir cláusulas que protejam o comprador contra riscos, prever penalidades e garantir meios de prova eficazes.

De nada adianta um contrato mal feito que não garante seus direitos e especifica as obrigações de forma clara e correta.

Além disso, é recomendável que o comprador pesquise a matrícula do imóvel antes da assinatura. A consulta à matrícula revela se há ônus, dívidas, penhoras ou gravames.

Outra medida de segurança é lavrar posteriormente a escritura pública quando as condições permitirem. Dessa forma, o contrato de gaveta servirá como base para a formalização definitiva da propriedade.

O que fazer se o vendedor não cumprir o contrato

Se o vendedor descumprir o contrato de gaveta, o comprador pode ajuizar ação judicial para exigir o cumprimento das obrigações, como entrega do imóvel, restituição de valores ou indenização por perdas e danos.

O artigo 475 do Código Civil garante esse direito:

“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Assim, o contrato de gaveta confere direito de ação às partes, mesmo que não tenha sido registrado.

Posse e usucapião em contratos de gaveta

Em alguns casos, o comprador que firmou contrato de gaveta e exerce a posse do imóvel por longo período pode buscar o reconhecimento da propriedade por usucapião.

A jurisprudência do STJ admite essa possibilidade, desde que o possuidor demonstre posse mansa, pacífica, contínua e com intenção de dono.

Nessas hipóteses, o contrato de gaveta serve como prova muito forte da posse e pode facilitar a regularização do imóvel por meio da ação de usucapião extrajudicial ou judicial, inclusive diminuindo o prazo exigido para que a Usucapião seja declarada.

Conclusão

O contrato de gaveta é válido e eficaz entre as partes, mas não transfere a propriedade do imóvel. Ele cria direitos e obrigações, permite o cumprimento judicial e serve como prova. No entanto, não impede fraudes nem protege contra terceiros de boa-fé, já que o imóvel continua registrado em nome do vendedor.

A propriedade de um imóvel só é transferida com a escritura pública registrada no cartório de imóveis. Assim, quem possui contrato de gaveta deve compreender que possui direitos contratuais, mas não reais sobre o bem.

Apesar dos riscos, o contrato de gaveta pode ser uma alternativa temporária e útil, desde que redigido por um advogado especialista e acompanhado de todas as precauções possíveis.

Ele é extremamente importante em casos em que o imóvel é pago de forma parcelada, financiado ou a negociação é muito complexa.

Em resumo, ele é válido, mas incompleto. Garante obrigações, mas não propriedade. É seguro se bem elaborado, mas perigoso se feito sem orientação jurídica. Conhecer esses limites é essencial para evitar prejuízos e garantir segurança nas transações imobiliárias.

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Thales de Menezes, advogado imobiliário em Goiânia (GO)