Dívida contraída por apenas uma pessoa do condomínio obriga os demais?

Inicialmente é importante esclarecer que o termo "condomínio" usado neste pequeno artigo se refere a um bem que possui vários proprietários e não o condomínio edilício (aquele prédio onde moram várias pessoas). É nesse contexto que será explicado se a dívida contraída por apenas uma pessoa do condomínio obriga os demais

A convivência em condomínio comum exige regras claras quanto às obrigações dos condôminos. Quando um deles assume sozinho uma dívida em benefício da coisa comum, surgem dúvidas sobre quem deve pagar e em que proporção. Essa situação é comum em heranças, imóveis adquiridos por mais de uma pessoa ou propriedades mantidas em condomínio por conveniência.

O artigo 1.318 do Código Civil brasileiro disciplina essa matéria. Ele trata da responsabilidade individual e do direito de regresso quando a dívida foi contraída por um único condômino, mas reverteu em proveito de todos. Neste artigo, analisamos detalhadamente esse dispositivo legal, explicamos sua aplicação prática, relacionamos com outros artigos do Código Civil e destacamos os cuidados que os condôminos devem adotar.

O que diz o Código Civil

A redação literal do artigo 1.318 é a seguinte:

“As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.”

Esse artigo regula uma situação específica: quando um só condômino assume uma dívida, mas o benefício é para todos os coproprietários. Apesar de a obrigação recair diretamente sobre quem contraiu a dívida, ele poderá cobrar dos demais a parte correspondente.

O artigo adota uma lógica de justiça material. A obrigação nasce para quem assinou o contrato, mas os demais não podem se eximir do ressarcimento se também se beneficiaram.

Elementos essenciais para aplicação da lei

Para aplicar corretamente esse artigo, é necessário observar três elementos fundamentais.

O primeiro elemento é que a dívida tenha sido contraída durante a existência da comunhão. Ou seja, no momento da contratação, a copropriedade ainda existia. Se o condomínio já tiver sido extinto, a regra não se aplica.

O segundo elemento é que a dívida tenha sido contraída por apenas um dos condôminos. Se todos os condôminos participaram da contratação, aplicam-se as regras dos artigos 1.316 e 1.317 do Código Civil.

O terceiro elemento é que o proveito da dívida tenha revertido para a coisa comum. Isso significa que o contrato deve ter proporcionado benefício direto ao bem indivisível ou à sua administração. Por exemplo, uma reforma no imóvel, o pagamento de impostos ou a contratação de advogado para regularização da propriedade.

Esses três requisitos devem estar presentes para que o contratante tenha direito à ação regressiva contra os demais coproprietários.

A obrigação direta do contratante

A primeira parte do artigo 1.318 deixa claro que a dívida obriga diretamente quem a contraiu. Mesmo que o benefício seja coletivo, o credor só poderá exigir o pagamento de quem assinou o contrato. Isso decorre do princípio da autonomia da vontade e da relatividade dos contratos, conforme o artigo 421 do Código Civil:

“A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”

E também do artigo 421-A, que estabelece:

“Nos contratos civis e empresariais, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

Portanto, o credor só poderá cobrar o condômino que firmou o contrato. Os demais não respondem diretamente perante o credor, salvo se também tiverem assinado ou garantido a dívida.

No entanto, embora o credor só possa cobrar do contratante, este poderá se voltar contra os demais condôminos para recuperar a parte que lhes caberia.

O direito à ação regressiva

A segunda parte do artigo 1.318 garante ao condômino contratante o direito de ação regressiva. Ou seja, ele poderá cobrar dos demais condôminos a fração ideal que corresponder à parte de cada um na dívida.

Esse direito tem fundamento no princípio da equidade e na vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil:

“Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido.”

Portanto, mesmo que não tenham assinado o contrato, os condôminos beneficiados não podem se furtar à sua parte na obrigação. O contratante, para exercer a ação regressiva, deverá demonstrar que a dívida foi em benefício da comunhão, que pagou o valor correspondente e qual era a fração ideal de cada coproprietário.

Exemplo prático da aplicação do artigo 1.318

Considere o seguinte exemplo: três irmãos herdam um imóvel rural em condomínio comum. Um deles contrata um engenheiro agrônomo para elaborar um laudo de viabilidade de exploração agrícola. O contrato é firmado em seu nome, e ele paga integralmente o serviço, no valor de R$ 6.000,00.

Se o laudo beneficiou todo o imóvel comum e foi realizado enquanto a comunhão ainda existia, o contratante poderá cobrar dos outros dois irmãos a parte correspondente, ou seja, R$ 2.000,00 de cada um.

Para isso, o condômino deverá comprovar o contrato, o pagamento e o benefício comum. Se algum dos coproprietários se recusar a pagar, ele poderá ajuizar uma ação de regresso com base no artigo 1.318.

Esse exemplo demonstra como o artigo protege o condômino que age em benefício da coletividade e evita que os demais se beneficiem sem contribuir.

Relação com os demais artigos do Código Civil

O artigo 1.318 integra o capítulo “Do Condomínio” do Código Civil, entre os artigos 1.314 e 1.326. Para sua correta interpretação, é importante relacioná-lo com outros dispositivos.

O artigo 1.315 dispõe que o condômino deve concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação e divisão da coisa:

“O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.”

O artigo 1.316 permite que o condômino se exonere das dívidas renunciando à parte ideal:

“Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.”

Já o artigo 1.317 trata das dívidas contraídas por todos os condôminos, sem especificação da parte de cada um:

“Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.”

Esses dispositivos devem ser interpretados de forma harmônica. O artigo 1.318 trata de uma situação diferente: a obrigação individual com repercussão coletiva.

Cuidados práticos na aplicação da lei

Embora o artigo assegure o direito de regresso, o condômino que desejar resguardar seus direitos deve tomar algumas precauções. Primeiramente, é recomendável que o contrato seja formal e contenha cláusula expressa indicando que a despesa beneficia a coisa comum. Isso facilita a prova em eventual ação regressiva.

Além disso, é prudente comunicar previamente os demais condôminos sobre a contratação da despesa. Essa conduta demonstra boa-fé e reforça o caráter coletivo da obrigação.

Por fim, é importante guardar todos os documentos relacionados ao contrato, como notas fiscais, comprovantes de pagamento e eventuais comunicações entre os condôminos. Esses elementos servirão como prova em caso de litígio.

O que acontece se os demais condôminos se recusarem a pagar?

Se os demais condôminos se recusarem a arcar com sua parte na dívida, o condômino que pagou poderá ajuizar ação regressiva. Nessa ação, deverá comprovar:

1. A existência do condomínio comum no momento da contratação.

2. Que a despesa foi contraída exclusivamente por ele.

3. Que a obrigação beneficiou a comunhão.

4. Que realizou o pagamento integral da dívida.

5. Qual a fração ideal de cada condômino no bem.

O juiz analisará esses elementos e, se presentes os requisitos legais, condenará os demais condôminos ao pagamento da parte proporcional da dívida. A ação regressiva é instrumento legítimo e previsto em lei para assegurar o equilíbrio nas relações condominiais.

Aplicação da lei em situações específicas

O artigo 1.318 também se aplica em diversas outras situações, como:

• Pagamento de tributos de imóvel comum por um único condômino.

• Contratação de advogado para defesa em ação possessória envolvendo o bem indiviso.

• Realização de obras de reparo urgentes e necessárias no imóvel comum.

Em todas essas hipóteses, desde que demonstrado o benefício à coisa comum e o pagamento pelo contratante, caberá ação regressiva. O artigo 1.318 garante ao condômino o direito de reequilibrar a relação patrimonial dentro do condomínio.

Cuidado

Dependendo do contrato que você assinar poderá ter prejuízos incalculáveis ao comprar ou vender um imóvel. Além do mais, um contrato malfeito que não cria direitos e obrigações importantes não tem mais valor do que a total ausência de um contrato. Com o fim de que você não passe por esses problemas escrevi um texto explicando ao menos o básico que você precisa saber para não correr riscos ao assinar um contrato de compra e venda de imóveis. Confira no seguinte link: Não assine um contrato de compra e venda de imóveis antes de ler esse texto

Considerações finais: Dívida contraída por apenas uma pessoa do condomínio obriga os demais?

O artigo 1.318 do Código Civil trata de uma situação frequente nas relações condominiais: a assunção isolada de dívidas que beneficiam a comunhão. A lei é clara ao estabelecer que, nesses casos, a dívida obriga exclusivamente o condômino que a contraiu. No entanto, ele pode exigir dos demais a parte proporcional, por meio da ação regressiva.

Essa regra assegura justiça e equilíbrio no condomínio comum, evitando o enriquecimento sem causa e protegendo o condômino que age em benefício coletivo. É fundamental, contudo, que o contratante reúna provas do pagamento e da utilidade da despesa.

A interpretação correta do artigo 1.318 permite sua aplicação segura e eficaz. O condômino que atua com transparência e boa-fé sempre poderá contar com respaldo legal para garantir o ressarcimento daquilo que pagou em benefício de todos.

Se você se encontra em situação semelhante, consulte um advogado especialista em direito imobiliário. A atuação técnica e preventiva evita litígios e assegura seus direitos como condômino.

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