Dívidas anteriores a arrematação. Como comprar em leilão de imóvel?

Há Perigo em Arrematar Imóvel com Dívidas? Como Funciona Leilão de Imóveis?

Caríssimos aventureiros do mercado imobiliário, já se perguntaram se aquele apartamento maravilhoso em leilão por um preço aparentemente irrecusável pode esconder armadilhas financeiras? Como seu conselheiro jurídico de plantão, trago hoje os segredos dos leilões de imóveis e suas possíveis "pegadinhas" contratuais.

Leilões imobiliários são como caixas de chocolates forenses – nunca se sabe exatamente o que se vai encontrar. Existem basicamente dois tipos: o judicial (quando o Judiciário coloca o imóvel à venda para quitar dívidas do proprietário) e o extrajudicial (geralmente realizado por bancos após inadimplência em financiamentos).

No palco dessa operação, encontramos três personagens principais: o leiloeiro (o maestro da orquestra de lances), o credor (aquele que esfrega as mãos esperando receber seu dinheiro) e os arrematantes (os corajosos – ou incautos – que disputam o bem).

"Mas doutor, é seguro comprar um imóvel com dívidas?" A resposta juridicamente precisa é: depende! No leilão judicial, via de regra, o arrematante não herda dívidas tributárias e condominiais anteriores à arrematação. O juiz determina que essas pendências sejam pagas com o valor arrecadado. Porém, atenção: impostos vinculados ao imóvel, como IPTU, podem acompanhar o bem em alguns casos.

Já nos leilões extrajudiciais, o cenário pode variar. Débitos condominiais geralmente "grudam" no imóvel como chiclete em cabelo. E não adianta fazer cara de surpresa depois – o edital costuma informar claramente quais débitos serão transferidos ao comprador.

Uma dica valiosa: antes de dar seu lance, pesquise! Visite o imóvel (se permitido), consulte a matrícula atualizada, verifique pendências no registro de imóveis e solicite certidões negativas de débitos municipais. Use uma calculadora e faça as contas incluindo as possíveis dívidas a serem quitadas. Aquele desconto tentador pode evaporar quando somamos todas as pendências.

Outra peculiaridade dos leilões é a chamada "imissão na posse". O imóvel arrematado pode estar ocupado, e você precisará de ordem judicial para entrar no seu novo lar. Isso significa tempo e dinheiro adicionais na equação.

Lembre-se de que o arrependimento não é opção nesse jogo. Depois de bater o martelo, não há volta – e há penalidades severas para quem desiste da compra após o arremate.

Para os corajosos que permanecem interessados, recomendo: estude o edital como se fosse prova da OAB, conte com assessoria jurídica especializada e estabeleça um limite máximo de lance. Como dizemos nos corredores forenses: "No leilão e no amor, quem pensa demais perde o melhor negócio".

A busca pelo imóvel perfeito é uma maratona, não uma corrida de cem metros. Cautela e conhecimento são seus melhores aliados nessa jornada.sencial antes de participar de leilões, garantindo que todos os seus direitos sejam protegidos.