Despejo por Descumprimento de Contrato de Aluguel

Uma das maiores preocupações dos proprietários de imóveis alugados é a Rescisão do Contrato de Locação ou Despejo por Descumprimento de Contrato de Aluguel. Falarei sobre isso nesse texto.

A relação entre locador e locatário é regida pelo contrato de locação e pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece direitos e deveres para ambas as partes. No entanto, quando uma das partes descumpre as obrigações estabelecidas na lei ou no contrato, a locação pode ser encerrada de forma antecipada.

O Art. 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato prevê que a locação pode ser desfeita "em decorrência da prática de infração legal ou contratual". Isso significa que, caso o inquilino ou o proprietário viole regras essenciais da relação locatícia, o contrato poderá ser rompido.

Mas quais são essas infrações e quais as consequências? Vamos entender em detalhes.

O Que São Infrações Legais e Contratuais?

Para que um contrato de locação seja encerrado com base no Art. 9º, II, a infração precisa ser grave o suficiente para justificar a rescisão antecipada. Essas infrações podem ser classificadas em dois tipos principais:

Infrações Legais

 São aquelas que violam diretamente a Lei do Inquilinato ou outras normas jurídicas aplicáveis. Exemplos incluem:

• Uso irregular do imóvel (exemplo: utilizar um imóvel residencial para fins comerciais sem autorização).

• Dano intencional à propriedade (destruir paredes, alterar a estrutura sem permissão, entre outros).

• Prática de atividades ilícitas no imóvel (como uso para tráfico de drogas, jogos de azar ilegais, entre outros).

• Perturbação da vizinhança (festas constantes e barulhentas, desrespeito a regras do condomínio, etc.).

Infrações Contratuais

São aquelas que desrespeitam as cláusulas do contrato de locação. Alguns exemplos comuns são:

• Atraso no pagamento do aluguel e encargos.

• Subarrendamento sem autorização do locador.

• Alteração da finalidade do imóvel sem permissão.

• Descumprimento de normas do condomínio.

 Caso qualquer uma dessas infrações ocorra, o locador pode buscar a rescisão do contrato e, em muitos casos, exigir a desocupação do imóvel.

Como o Locador Pode Rescindir o Contrato?

Se o locatário comete uma infração legal ou contratual, o locador não pode simplesmente despejá-lo do imóvel. Ele deve seguir um processo legal para garantir seus direitos e evitar abusos.

O caminho mais comum é entrar com uma ação de despejo, fundamentada na infração cometida. Esse processo judicial visa obter uma ordem para que o inquilino desocupe o imóvel.

O locador deve, sempre que possível:

1. Notificar formalmente o inquilino sobre a infração, dando um prazo para que ele corrija a situação.

2. Se o problema não for resolvido, ajuizar a ação de despejo para rescisão do contrato e retomada do imóvel.

Em alguns casos, como inadimplência ou prática de atos ilícitos, a ação de despejo pode ser mais rápida, especialmente se houver provas documentais da infração.

O Locatário Também Pode Pedir a Rescisão por Infração do Locador?

Sim. Embora o Art. 9º, II, trate principalmente das infrações cometidas pelo inquilino, o locatário também pode solicitar a rescisão se o locador descumprir suas obrigações.

Exemplos de infrações cometidas pelo locador que podem justificar o encerramento antecipado da locação incluem:

• Falha na entrega do imóvel em condições adequadas para uso.

• Omissão na realização de reparos estruturais necessários.

• Entrada no imóvel sem autorização do inquilino, violando o direito à posse.

• Cobrança de valores indevidos ou não previstos no contrato.

 Se o locador violar esses direitos, o inquilino pode buscar a rescisão contratual sem necessidade de pagamento de multa.

Como Evitar Problemas e Rescisões Indesejadas?

Para evitar que a locação seja desfeita por infração legal ou contratual, tanto locador quanto locatário devem seguir algumas boas práticas:

1. Firmar um contrato bem elaborado, detalhando direitos e deveres.

2. Registrar notificações por escrito sempre que houver problemas.

3. Manter comunicação clara e respeitosa entre as partes.

4. Cumprir rigorosamente as cláusulas acordadas, evitando disputas.

5. Para o locador, garantir que todas as manutenções estruturais sejam feitas.

6. Para o locatário, respeitar prazos e utilizar o imóvel conforme o combinado.

A rescisão do contrato por infração pode ser evitada se ambas as partes cumprirem seus deveres corretamente.

Exemplo Prático

Imagine que João alugou um apartamento de Marcos. No contrato, ficou estabelecido que o imóvel seria utilizado apenas para fins residenciais.

No entanto, João decide transformar o apartamento em um escritório comercial, atendendo clientes diariamente e causando transtornos aos vizinhos.

Marcos, o proprietário, descobre a situação e notifica João, pedindo que ele pare de usar o imóvel para fins comerciais.

Se João insistir na infração, Marcos pode ingressar com uma ação de despejo, alegando descumprimento do contrato. Se o juiz considerar a infração grave, a locação será encerrada e João será obrigado a desocupar o imóvel.

Esse exemplo mostra como uma infração contratual pode levar à rescisão da locação.

Contrato de locação perfeito

Caso você precise de um contrato de locação que te dê segurança contra problemas que podem surgir no aluguel é importante que leia o seguinte artigo que escrevi: "Contrato de locação PERFEITO! As cláusulas mais importantes."

Conclusão: Descumprimento de Contrato de Aluguel

O Art. 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato permite que a locação seja encerrada quando houver descumprimento das regras contratuais ou legais.

Locadores podem entrar com ação de despejo se o inquilino violar cláusulas essenciais, enquanto locatários podem buscar a rescisão caso o locador descumpra suas obrigações.

Para evitar problemas, é fundamental:

• Firmar contratos claros e bem estruturados.

• Registrar todas as comunicações entre locador e locatário.

• Seguir as regras estabelecidas no contrato e na Lei do Inquilinato.

Se houver dúvidas sobre infrações ou rescisões, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário.

Dessa forma, a relação locatícia será mantida de forma transparente, segura e dentro da legalidade.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.