Devedor não é notificado e juiz suspende leilão de seu imóvel

A perda de um imóvel é uma situação de grande angústia. Muitos devedores de financiamento imobiliário enfrentam esse risco. O banco pode leiloar o bem para saldar a dívida. Contudo, este processo deve seguir a lei rigorosamente. O banco precisa cumprir uma série de requisitos. A falta de notificação adequada ao devedor invalida o procedimento. A ausência de aviso pode levar à anulação do leilão. O leilão imóvel falta notificação é uma violação grave do direito. Uma decisão recente do TJSP reforça essa tese. Nesse caso o devedor não é notificado e o juiz suspende leilão de seu imóvel. Ela protegeu o devedor da perda do bem.

A Lei de Alienação Fiduciária e a Notificação

O financiamento imobiliário geralmente utiliza a alienação fiduciária. A Lei 9.514/97 regula este sistema. A lei prevê um procedimento específico para a retomada do imóvel. A notificação do devedor é um passo fundamental. O banco não pode simplesmente leiloar o imóvel. Ele precisa notificar o devedor sobre a dívida. A notificação deve ser pessoal. Ela deve dar ao devedor a chance de purgar a mora. Purgar a mora significa pagar as parcelas em atraso. O prazo para purgação é de quinze dias.

A Lei 9.514/97, em seu artigo 26, dispõe:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, e as contribuições condominiais.

Após a consolidação da propriedade, o banco pode leiloar o imóvel. O leilão também exige notificação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou esse entendimento. A notificação do leilão deve ser pessoal. Ela garante que o devedor tenha ciência do ato. Ele pode, então, tentar negociar a dívida ou buscar a Justiça. A falta de notificação pessoal viola o direito de defesa. O caso do TJSP é um exemplo claro dessa violação. O devedor soube do leilão por acaso.

O Direito de Notificação e a Decisão do STJ: juiz suspende leilão

O STJ consolidou a necessidade de notificação. A decisão é um marco para os devedores. Ela protege o consumidor da arbitrariedade dos bancos. A instituição financeira deve ser transparente. Ela deve informar todos os passos do procedimento.

A Súmula 298 do STJ já tratava do assunto:

O alongamento de dívida oriunda de crédito rural não constitui faculdade da instituição financeira, mas, sim, direito do mutuário, nos termos da lei.

Apesar da Súmula tratar de crédito rural, a lógica se aplica. O devedor tem o direito de ser informado. O banco não pode agir de surpresa. O direito à informação é um princípio fundamental. O Código de Defesa do Consumidor o garante.

O artigo 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor prevê:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:(...)III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

A notificação sobre o leilão é uma informação crucial. A falta dessa informação impede a defesa do devedor. A juíza de São Paulo agiu corretamente. Ela suspendeu o leilão. Sua decisão foi baseada na violação da lei. A juíza seguiu a orientação do STJ. Ela protegeu o devedor da perda do seu imóvel.

A Tutela de Urgência e o Perigo de Dano Irreparável

O devedor buscou a Justiça para anular o leilão. Ele pediu uma liminar. A liminar é uma decisão provisória. Ela é concedida em casos urgentes. O objetivo é evitar um dano grave e irreversível. A juíza concedeu a liminar. Ela suspendeu o leilão logo no início do processo.

O artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, autoriza a suspensão:

Art. 995. (...)Parágrafo único. A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso.

A magistrada observou o perigo. O perigo era a arrematação do imóvel. Se o leilão fosse concluído, seria muito difícil reaver o bem. A suspensão foi a única forma de proteger o devedor. A decisão é prudente. Ela garante que a Justiça possa ser feita. Ela evita que o devedor sofra um prejuízo de difícil reparação. O leilão imóvel falta notificação pode ser suspenso.

O Que Fazer para Anular um Leilão?

Se você está em uma situação similar, aja rapidamente. O primeiro passo é procurar um advogado especialista. Ele analisará a documentação. Ele buscará a falta de notificação. Ele ajuizará a ação judicial cabível. O pedido de liminar é essencial. A liminar pode suspender o leilão imediatamente. Isso evita que você perca o imóvel.

A ação judicial buscará a anulação do leilão. A base do pedido será a falta de notificação. O advogado vai demonstrar que o banco violou a lei. Ele vai pedir a anulação do leilão e a retomada do seu direito de purgar a mora. A leilão imóvel falta notificação é uma causa para anulação.

A decisão do TJSP é um precedente importante. Ela mostra que a Justiça está do lado do devedor. O banco não pode agir sem transparência. A lei deve ser respeitada. O devedor tem direitos. O direito de ser notificado é um dos mais importantes. Não perca seu imóvel por falta de informação. Procure a Justiça.

Suspensão do Leilão

A principal questão que os clientes trazem em meu escritório é a respeito do cancelamento, nulidade e suspensão do leilão. Esse tema é um pouco complexo e analisa todo o procedimento do leilão. Se ele não seguir rigorosamente a lei o leilão poderá ser anulado. Escrevi um texto e gravei um vídeo sobre esse tema, acesse no seguinte link: Meu imóvel foi arrematado, o que fazer?

Processo 2224222-14.2023.8.26.0000

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes