DINHEIRO DE VOLTA! STJ define PRAZO para pedir DEVOLUÇÃO da comissão de CORRETAGEM

Se você teve seu contrato de compra de imóvel rescindido por atraso na entrega da obra, temos uma ótima notícia: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu um prazo muito maior para você pedir a devolução da comissão de corretagem!

Caso prefira, assista o vídeo abaixo sobre o tema:

https://www.youtube.com/watch?v=GeMBJrXKOho

A HISTÓRIA DO CASO E O CONFLITO QUE CHEGOU AO STJ

O caso analisado pelo Superior Tribunal de Justiça surgiu de uma situação bastante comum no mercado imobiliário brasileiro: a compra de um imóvel na planta, a promessa de entrega em determinado prazo e, posteriormente, o descumprimento desse prazo pela construtora ou incorporadora. Esse tipo de atraso, infelizmente, afeta milhares de consumidores todos os anos e costuma gerar não apenas frustração, mas também prejuízos financeiros significativos.

No caso concreto que deu origem ao julgamento do Tema 1.099, um casal adquiriu um apartamento por meio de contrato de promessa de compra e venda firmado com uma incorporadora. Como ocorre na maioria dessas negociações, o contrato previa um prazo para a conclusão da obra e entrega das chaves, além de um período de tolerância. Mesmo assim, a obra não foi entregue dentro do prazo estabelecido, nem dentro da margem de tolerância prevista contratualmente.

Diante do atraso excessivo, os compradores optaram por não continuar vinculados ao negócio. Buscaram, então, a rescisão judicial do contrato, sob o argumento de que a incorporadora havia descumprido sua principal obrigação: entregar o imóvel no prazo ajustado. A Justiça reconheceu que a culpa pelo desfazimento do contrato era exclusiva da incorporadora.

Com a rescisão, os compradores passaram a discutir a devolução dos valores pagos ao longo do contrato. Entre esses valores estava a comissão de corretagem, quantia paga no início da negociação para remunerar o corretor ou a imobiliária responsável pela intermediação da venda. Esse pagamento, embora comum, é uma das maiores fontes de conflito entre consumidores e empresas do setor imobiliário.

Os compradores sustentaram que, se o contrato foi desfeito por culpa da incorporadora, todos os valores pagos deveriam ser devolvidos integralmente, incluindo a comissão de corretagem. Argumentaram que, se o negócio não se concretizou por inadimplemento da empresa, a intermediação acabou se tornando inútil, já que o contrato não produziu seus efeitos finais.

A incorporadora, por sua vez, contestou esse pedido. Alegou que a comissão de corretagem havia sido paga no momento da assinatura do contrato, que o serviço de intermediação havia sido efetivamente prestado e que, portanto, não haveria obrigação de devolução. Além disso, levantou uma questão processual relevante: afirmou que o prazo para pedir a restituição da corretagem já estaria prescrito.

Segundo a incorporadora, deveria ser aplicado o prazo de três anos, previsto no artigo 206, § 3º, do Código Civil, tese que já havia sido fixada pelo próprio Superior Tribunal de Justiça no chamado Tema 938. Nesse precedente, o STJ entendeu que, quando o consumidor discute a abusividade da cláusula que transfere a ele o pagamento da corretagem, o prazo prescricional é de três anos.

O Tribunal de Justiça do Ceará, onde o processo teve início, não concordou com essa interpretação. Para o TJCE, o caso não tratava de cláusula abusiva, mas de responsabilidade contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel. Assim, aplicou o prazo geral de dez anos, previsto no artigo 205 do Código Civil.

Diante dessa decisão, a incorporadora interpôs recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça. Durante a tramitação do recurso, as partes chegaram a um acordo extrajudicial, o que, em regra, poderia encerrar o processo. No entanto, como o recurso já havia sido selecionado como representativo de controvérsia repetitiva, o STJ decidiu prosseguir com o julgamento.

Isso ocorreu porque a controvérsia não dizia respeito apenas às partes envolvidas, mas a milhares de outros processos em andamento no país. O objetivo era fixar uma tese clara, uniforme e obrigatória sobre qual prazo prescricional deve ser aplicado quando o consumidor pede a devolução da comissão de corretagem em razão de rescisão do contrato por culpa da construtora ou incorporadora.

Foi nesse contexto que o caso chegou à Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob a relatoria do ministro Humberto Martins, para julgamento pelo rito dos recursos repetitivos, resultando no Tema 1.099.

A DECISÃO DO STJ E A TESE FIXADA NO TEMA 1.099

Ao analisar o caso, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça enfrentou uma questão central: qual é o prazo prescricional aplicável ao pedido de restituição da comissão de corretagem quando o contrato é rescindido por atraso na entrega do imóvel, por culpa da construtora ou incorporadora?

Por unanimidade, o colegiado fixou a seguinte tese:

É de dez anos o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem nos casos de resolução contratual por atraso na entrega do imóvel, quando a responsabilidade for da construtora ou da incorporadora.

Além disso, o STJ definiu que esse prazo de dez anos não começa automaticamente na data do contrato ou do pagamento da corretagem, mas sim a partir do momento em que o consumidor toma ciência da recusa da incorporadora ou construtora em devolver os valores pagos.

O ministro Humberto Martins, relator do tema, fez questão de esclarecer que essa decisão não revoga nem contradiz o entendimento firmado anteriormente no Tema 938. Segundo ele, tratam-se de situações jurídicas diferentes.

No Tema 938, o STJ analisou casos em que o consumidor questiona a abusividade da cláusula contratual que transfere a ele o pagamento da corretagem. Nessa hipótese, o fundamento do pedido é o enriquecimento sem causa, e o prazo prescricional é de três anos, conforme o artigo 206, § 3º, do Código Civil.

Já no Tema 1.099, o fundamento do pedido é outro. Aqui, a restituição da corretagem decorre da resolução do contrato por inadimplemento da incorporadora ou construtora. O pagamento da corretagem teve uma causa jurídica válida — o contrato — que posteriormente foi desfeito por culpa da empresa. Portanto, não se trata de enriquecimento sem causa, mas de responsabilidade contratual.

Outro ponto importante destacado pelo relator foi a delimitação do sujeito passivo da ação. A tese fixada se aplica apenas quando o pedido de restituição é direcionado contra a incorporadora ou construtora, e não contra a empresa corretora de imóveis.

O ministro foi claro ao afirmar que:

“Exclui-se do âmbito desta afetação a controvérsia pertinente à eventual pretensão restituitória dirigida contra a empresa corretora de imóveis que atuou na intermediação da unidade.”

Ou seja, o Tema 1.099 não trata de ações movidas diretamente contra corretores ou imobiliárias, mas apenas contra a incorporadora ou construtora responsável pelo empreendimento e pelo atraso na entrega do imóvel.

O STJ também analisou a questão do termo inicial da prescrição. A incorporadora defendia que o prazo deveria ser contado a partir da data da assinatura do contrato ou do pagamento da corretagem. O Tribunal rejeitou esse argumento.

Segundo o relator, o direito do comprador de pedir a resolução do contrato por inadimplemento é um direito potestativo, previsto no artigo 475 do Código Civil. No entanto, a pretensão de restituição dos valores pagos é um direito subjetivo, que depende de uma prestação a ser cumprida pela outra parte.

Assim, a prescrição só começa a correr quando há efetiva violação desse direito subjetivo, o que ocorre quando a incorporadora ou construtora se recusa a devolver os valores após a rescisão do contrato.

Com isso, o STJ trouxe maior segurança jurídica aos consumidores e uniformizou a interpretação que vinha sendo aplicada de forma divergente pelos tribunais estaduais.

A FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA DA DECISÃO, EXPLICADA DE FORMA SIMPLES

Para compreender por que o STJ chegou a essa conclusão, é necessário analisar os dispositivos legais utilizados como base para a decisão.

1. A diferença entre cláusula abusiva e inadimplemento contratual

O ponto central da decisão está na distinção entre duas situações jurídicas diferentes:

• Questionamento de cláusula abusiva;

• Rescisão do contrato por inadimplemento da construtora ou incorporadora.

Quando o consumidor discute a abusividade da cláusula que transfere a ele o pagamento da corretagem, o fundamento é que a cobrança nunca deveria ter ocorrido. Nessa hipótese, o STJ entende que há enriquecimento sem causa, aplicando-se o prazo de três anos, conforme o artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil.

Já quando o contrato é rescindido por culpa da incorporadora, a situação é diferente. O pagamento da corretagem ocorreu dentro de um contrato válido. O problema surge depois, quando a incorporadora descumpre sua obrigação principal.

Nesse caso, o fundamento da restituição é a responsabilidade contratual.

2. Aplicação do artigo 205 do Código Civil

O artigo 205 do Código Civil estabelece:

“A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”

Como não existe previsão específica de prazo prescricional menor para a restituição de valores pagos em razão de rescisão contratual por inadimplemento, aplica-se o prazo geral de dez anos.

Foi exatamente essa lógica que o STJ adotou no Tema 1.099.

3. O artigo 475 do Código Civil e o direito à resolução do contrato

O relator também fundamentou a decisão no artigo 475 do Código Civil, que dispõe:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Quando a incorporadora atrasa a entrega do imóvel, ela pratica inadimplemento contratual. O comprador, como parte inocente, tem o direito de resolver o contrato e exigir a restituição das quantias pagas.

4. O termo inicial da prescrição

Outro ponto relevante foi a definição do momento em que começa a correr o prazo prescricional. O STJ afastou a contagem a partir da assinatura do contrato ou do pagamento da corretagem.

Segundo a decisão, a prescrição começa quando o consumidor tem ciência da recusa da incorporadora em devolver os valores. Isso está em consonância com a teoria da actio nata, segundo a qual o prazo prescricional só se inicia quando o titular do direito pode efetivamente exercê-lo.

5. Segurança jurídica e proteção do consumidor

Por fim, o STJ ressaltou que a decisão busca garantir segurança jurídica e equilíbrio nas relações contratuais. O atraso na entrega do imóvel é uma falha grave, que compromete o planejamento financeiro e a vida pessoal do consumidor.

Permitir que a incorporadora se beneficie de um prazo prescricional reduzido, mesmo sendo responsável pelo inadimplemento, violaria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, previstos nos artigos 421 e 422 do Código Civil.

CONCLUSÃO SOBRE A DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

Com o julgamento do Tema 1.099, o Superior Tribunal de Justiça consolidou um entendimento importante para o mercado imobiliário e para os consumidores. Ficou definido que, quando o contrato de compra e venda é rescindido por atraso na entrega do imóvel, por culpa da incorporadora ou construtora, o prazo para pedir a restituição da comissão de corretagem é de dez anos, contados da ciência da recusa em devolver os valores.

A decisão diferencia claramente essa situação daquela em que se discute cláusula abusiva, trazendo previsibilidade e uniformidade às decisões judiciais em todo o país.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes