Distrato de imóvel com Restituição de até 90% do valor pago

O distrato de imóvel na planta representa uma das demandas mais frequentes nos escritórios de advocacia especializados em direito imobiliário. Compradores que celebraram contratos de promessa de compra e venda buscam alternativas para rescindir seus compromissos. Consequentemente, desejam recuperar parte substancial dos valores já investidos na aquisição do bem.

A legislação brasileira oferece amparo legal para situações onde o comprador necessita desfazer o negócio jurídico. Contudo, as construtoras frequentemente impõem cláusulas restritivas que excedem os limites estabelecidos pela jurisprudência nacional. Portanto, conhecer os direitos e as alternativas legais torna-se fundamental para uma resolução adequada.

Fundamentos Legais do Distrato de imóvel

Código Civil e Direito das Obrigações

O Código Civil de 2002 estabelece as diretrizes fundamentais para rescisão de contratos. Primeiramente, o artigo 421 determina que "a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato". Ademais, o artigo 422 complementa estabelecendo que "os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

O artigo 473 do mesmo diploma legal estabelece que "a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte". Simultaneamente, o parágrafo único esclarece que "se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos".

Lei de Incorporações Imobiliárias

A Lei 4.591/64, conhecida como Lei de Incorporações Imobiliárias, regulamenta especificamente as relações entre incorporadores e adquirentes. O artigo 32 da referida lei estabelece diretrizes claras sobre o patrimônio de afetação. Além disso, oferece proteções específicas aos compradores de unidades em construção.

O artigo 35-A da mesma lei determina que "a critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes".

Código de Defesa do Consumidor

O CDC representa instrumento fundamental na proteção dos adquirentes de imóveis. O artigo 6º, inciso V, assegura "a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas".

O artigo 51, inciso IV, considera abusivas e nulas as cláusulas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade". Consequentemente, muitas cláusulas de retenção excessiva são consideradas nulas pelos tribunais.

Modalidades de Distrato: Administrativa versus Judicial

Via Administrativa

A rescisão administrativa representa a primeira alternativa disponível ao comprador. Nesta modalidade, as partes seguem rigorosamente as disposições contratuais estabelecidas no instrumento. Geralmente, os contratos contêm cláusulas específicas sobre rescisão ou resolução do negócio jurídico.

Entretanto, a experiência forense demonstra que os percentuais de retenção administrativos excedem significativamente os limites jurisprudenciais. Frequentemente, as construtoras estipulam retenções de 50% sobre os valores pagos. Em alguns casos, esse percentual pode alcançar patamares ainda superiores.

A via administrativa apresenta limitações substanciais para o comprador. Primeiramente, a devolução ocorre de forma parcelada, seguindo cronograma estabelecido unilateralmente pela construtora. Ademais, não há correção monetária sobre os valores retidos. Consequentemente, o prejuízo financeiro torna-se ainda mais expressivo.

Via Judicial

A modalidade judicial oferece vantagens substanciais ao comprador prejudicado. Através da distrato de imóvel na planta judicial, o adquirente pode questionar cláusulas abusivas. Simultaneamente, busca a restituição de percentual superior ao estabelecido administrativamente.

O Poder Judiciário tem reconhecido sistematicamente a abusividade de retenções excessivas. Tribunais de todo país aplicam entendimentos consolidados pelo Superior Tribunal de Justiça. Portanto, a via judicial representa alternativa mais benéfica ao consumidor lesado.

A ação judicial possibilita a devolução imediata dos valores devidos. Diferentemente da via administrativa, não há parcelamento da restituição. Além disso, os valores são corrigidos monetariamente desde o desembolso. Consequentemente, o comprador recebe quantia substancialmente superior.

Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça

Precedentes Fundamentais

O STJ consolidou entendimento específico sobre retenções em contratos imobiliários. No Recurso Especial 1.129.881/RJ, a Corte estabeleceu parâmetros claros para retenções legítimas. O acórdão determinou que "a retenção de valores pagos pelo promitente comprador, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve corresponder às perdas e danos efetivamente experimentados pelo promitente vendedor".

O REsp 1.559.115/SP reiterou o posicionamento da Corte Superior. Estabeleceu que "é abusiva a cláusula que prevê a retenção de 30% dos valores pagos, devendo a restituição ser de 90% das parcelas pagas, descontadas apenas as despesas de corretagem e publicidade comprovadamente realizadas pelo vendedor".

Parâmetros de Retenção

A jurisprudência do STJ estabelece retenção máxima entre 10% e 20% dos valores pagos. Percentuais superiores configuram abusividade contratual incontestável. O Tribunal considera legítimas apenas as retenções que correspondam a prejuízos efetivamente comprovados pela construtora.

O REsp 1.857.531/SP determinou que "a fixação do percentual de retenção deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando as despesas administrativas efetivamente suportadas pelo promitente vendedor". Ademais, estabeleceu que "cabe ao promitente vendedor comprovar os prejuízos sofridos para justificar qualquer retenção".

Tribunal de Justiça de Goiás

O TJGO tem seguido sistematicamente os precedentes do STJ. Na Apelação Cível 5011198-95.2013.8.09.0051, a Corte goiana determinou que "é abusiva a cláusula que prevê retenção superior a 20% dos valores pagos pelo promitente comprador".

A decisão complementou que "a devolução deve ocorrer de forma imediata e integral, deduzindo-se apenas o percentual correspondente às despesas administrativas comprovadamente suportadas pela promitente vendedora". Consequentemente, o Tribunal local alinha-se perfeitamente aos entendimentos superiores.

Cláusulas Abusivas Frequentes

Retenção sobre Valor do Contrato

Uma estratégia recorrente das construtoras consiste em estabelecer retenção sobre o valor total do contrato. Esta prática revela-se particularmente prejudicial aos compradores desatentos. Frequentemente, 10% do valor contratual supera 70% dos valores efetivamente pagos.

Esta modalidade configura abusividade manifesta segundo jurisprudência consolidada. O CDC protege especificamente o consumidor contra práticas desta natureza. Portanto, tais cláusulas são sistematicamente afastadas pelo Poder Judiciário.

Devolução Parcelada

Contratos frequentemente estabelecem devolução parcelada dos valores retidos. A restituição segue cronograma estabelecido unilateralmente pela construtora. Em alguns casos, o parcelamento estende-se por quinze meses ou período superior.

Esta prática configura enriquecimento sem causa da construtora. Simultaneamente, impõe prejuízo adicional ao comprador já lesado. A jurisprudência tem afastado sistematicamente tais disposições contratuais. Consequentemente, determina devolução imediata e integral dos valores devidos.

Ausência de Correção Monetária

Muitos contratos omitem correção monetária sobre valores a restituir. Esta omissão representa prejuízo substancial ao comprador prejudicado. A inflação corrói significativamente o poder aquisitivo durante período de restituição.

O Poder Judiciário reconhece sistematicamente o direito à correção monetária. Tribunais aplicam índices oficiais desde a data do desembolso original. Ademais, podem determinar incidência de juros moratórios sobre valores devidos.

Requisitos para Distrato Judicial

Documentação Necessária

A ação judicial exige documentação específica e completa. Primeiramente, o contrato original deve ser apresentado integralmente. Simultaneamente, comprovantes de pagamento demonstram valores efetivamente desembolsados.

Documentos que comprovem alteração da situação econômica são fundamentais. Carteira de trabalho, declarações de renda e extratos bancários sustentam pedido judicial. Ademais, correspondências trocadas com a construtora demonstram tentativa de resolução amigável.

Assessoria Jurídica Especializada

A complexidade do distrato de imóvel na planta exige assessoria jurídica especializada. A matéria envolve direito imobiliário, obrigações contratuais e defesa do consumidor. Simultaneamente, requer conhecimento específico da jurisprudência aplicável.

Advogado experiente identifica cláusulas abusivas específicas do caso concreto. Ademais, elabora estratégia processual adequada para maximizar chances de êxito. A escolha profissional inadequada pode comprometer definitivamente o resultado pretendido.

Vantagens da Via Judicial

Devolução Imediata

A principal vantagem judicial consiste na devolução imediata. Diferentemente da via administrativa, não há parcelamento da restituição. O comprador recebe de uma única vez percentual superior a 80% dos valores pagos.

A correção monetária incide desde data do desembolso original. Juros moratórios podem ser aplicados em casos específicos. Consequentemente, valor final da restituição supera significativamente alternativa administrativa.

Afastamento de Cláusulas Abusivas

O Poder Judiciário afasta sistematicamente cláusulas abusivas dos contratos. Retenções excessivas são reduzidas aos parâmetros jurisprudenciais estabelecidos. Simultaneamente, prazos abusivos para devolução são eliminados.

Esta proteção judicial garante equilíbrio contratual adequado. O comprador recebe tratamento compatível com legislação consumerista. Ademais, cláusulas leoninas são sistematicamente afastadas pelos tribunais.

Segurança Jurídica

A decisão judicial oferece segurança jurídica definitiva ao comprador. Diferentemente da negociação administrativa, não há margem para descumprimento posterior. A construtora deve cumprir integralmente determinação judicial.

O trânsito em julgado garante estabilidade da decisão obtida. Recursos protelatórios não impedem cumprimento da sentença. Consequentemente, o comprador obtém resolução definitiva do conflito estabelecido.

Aspectos Processuais Relevantes

Competência Jurisdicional

Ações de distrato seguem regra geral de competência territorial. O foro competente é aquele do local do imóvel ou domicílio do réu. Tratando-se de relação consumerista, aplica-se regra especial favorável ao consumidor.

O CDC estabelece competência opcional do domicílio do autor. Esta regra facilita acesso à justiça pelo comprador prejudicado. Simultaneamente, reduz custos processuais envolvidos na demanda judicial.

Valor da Causa

O valor da causa corresponde ao montante pleiteado na restituição. Geralmente, equivale ao total pago deduzido percentual de retenção legal. Correção monetária e juros integram cálculo do valor atribuído.

A fixação adequada do valor da causa determina custas processuais devidas. Ademais, influencia competência do juízo para julgamento da demanda. Portanto, cálculo preciso torna-se fundamental para tramitação adequada.

Antecipação de Tutela

Em casos específicos, é possível pleitear antecipação dos efeitos da tutela. Situações de urgência justificam medida judicial imediata. Comprometimento da subsistência familiar pode fundamentar pedido antecipatório.

A antecipação permite devolução parcial imediata dos valores pagos. Esta medida ameniza prejuízos financeiros do comprador lesado. Entretanto, pressupostos legais específicos devem estar demonstrados nos autos.

Outro tipo de Rescisão de Contrato

Caso o comprador do imóvel queira o fim do contrato devido o descumprimento por parte da construtora, seja por atraso na entrega da obra ou entrega da casa diferente do combinado, a modalidade de rescisão de contrato é outra. Nesse caso o comprador terá direito de receber de volta tudo que pagou pelo imóvel além de receber multa e indenizações. Falo melhor sobre isso em um artigo específico que escrevi recentemente. O link é o seguinte: Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com devolução total do valor pago

Conclusão

O distrato judicial representa alternativa superior à via administrativa em praticamente todos aspectos. A proteção jurisdicional garante aplicação adequada da legislação consumerista. Simultaneamente, afasta cláusulas abusivas frequentemente impostas pelas construtoras.

A complexidade da matéria exige necessariamente assessoria jurídica especializada. Profissional experiente maximiza chances de êxito na demanda proposta. Ademais, evita erros processuais que possam comprometer resultado final pretendido.

A jurisprudência consolidada oferece segurança jurídica aos compradores prejudicados. Precedentes do STJ estabelecem parâmetros claros para retenções legítimas. Consequentemente, decisões judiciais seguem padrão previsível e favorável ao consumidor.

O investimento em assessoria jurídica especializada justifica-se plenamente pelos resultados obtidos. A diferença entre restituição administrativa e judicial pode superar dezenas de milhares de reais. Portanto, buscar proteção judicial representa decisão economicamente racional e juridicamente fundamentada.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.