Distrato Imobiliário. Quero desistir do meu contrato de compra imóvel. Quanto recebo de volta?

Quando alguém compra um imóvel não se preocupa com as condições de rescisão do contrato pois imaginam que nunca precisarão desistir do negócio e devolver a casa ou apartamento. Então as cláusulas do contrato que tratam sobre essa questão costumam ser ignoradas.

Acontece que essas cláusulas são uma das mais importantes de toda negociação pois podem significar a perda de todo o investimento que você lutou uma vida para conseguir.

É comum contratos de compromisso de compra e venda que estipulam multa de 50%, 70% e até mesmo 100% sobre o valor pago no caso de desistência do imóvel. Mas saiba que essas multas podem ser severamente reduzidas na justiça.

Importante deixar claro que a cobrança desta multa elevado não é ilegal. As partes tem o direito de escolher a multa que bem entenderem em seus contratos, com algumas ressalvas.

Cláusulas abusivas em Contratos Imobiliários

Um juiz tem o poder de modificar cláusulas de um contrato quando considerá-las abusivas. É o que determina o artigo 413 do Código Civil:

“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

É comum contratos de compra e venda de imóveis que estipulam multas de 10% sobre o valor do contrato, 50% sobre o valor pago e até mais. Já tive clientes que me procuraram desesperados porque, segundo a construtora, para rescindir o contrato, além de perder o imóvel, eles teriam que pagar a empresa dezenas de milhares de reais. Isso é inadmissível!

Então não importa o que diz o contrato. O juiz poderá modificar a multa de distrato do contrato de compra e venda do imóvel para o valor que ele considerar justo.

Esse valor tem sido determinado pelo judiciário de todo país como de 10% a 25% do valor pago pelo imóvel. Logo, de tudo que o comprador pagou no imóvel, a construtora terá o direito de reter de 10% a 25% e terá que devolver a ele de 90 a 75% de tudo que recebeu.

Veja a seguinte decisão do TJGO neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO A 10% SOBRE OS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU. POSSE NÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. I. Nos casos de rescisão contratual por inadimplência ou desistência do promitente comprador, resta patente o direito de obter a restituição imediata das respectivas importâncias por ele pagas, deduzidos os valores referentes a retenção (Súmula nº 543do Superior Tribunal de Justiça). O entendimento jurisprudencial é no sentido da penalização do consumidor faltoso, reduzindo, contudo, a sanção contratual entre o percentual de 10% a 25% sobre os valores efetivamente pagos. No caso trazido à baila, entendo que restou abusiva a cláusula que prevê a incidência da multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, uma vez que, demonstrou onerosidade excessiva, devendo a referida multa incidir sobre o total efetivamente pago. Considerando o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, entendo que a multa deve limitar-se a 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo demandado, sendo este percentual suficiente para cobrir as despesas internas com a administração do contrato e reparar eventuais prejuízos sofridos pela empresa. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível, 5341803-43.2025.8.09.0051, FERNANDO RIBEIRO DE OLIVEIRA, Goiânia - 5ª UPJ Varas Cíveis: 12ª, 20ª, 21ª, 22ª, 23ª e 25ª, julgado em 31/08/2025)

Neste mesmo sentido tem decidido o STJ, como é possível observar pela seguinte jurisprudência:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2980686 - GO (2025/0246327-5)INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA.JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. Dessa forma, a retenção deverá ser limitada a 10% dos valores pagos, como corretamente aplicado pelo juízo singular. Tal decisão está amparada no citado entendimento jurisprudencial consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, que, em diversas ocasiões, fixou o percentual de retenção entre 10% e 25%, dependendo das circunstâncias do caso concreto. No entanto, considerando que a apelada não usufruiu do bem, já adimpliu mais de metade das parcelas pactuadas e a apelante ficará com a propriedade do imóvel, logo, poderá renegociá-lo, entende-se que a fixação no patamar mínimo de 10% é a mais adequada, preservando o equilíbrio contratual e evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. Além disso, o próprio Superior Tribunal de Justiça tem reiterado que a fixação de percentuais acima de 25% só seria admissível em situações excepcionais, o que não é o caso presente. Portanto, o limite máximo estabelecido pelo STJ também não deve ser aplicado, preservando-se o percentual de 10%, que se mostra razoável e proporcional diante das circunstâncias. (STJ - AREsp n. 2.980.686, Ministro Raul Araújo, DJEN de 02/09/2025.)

Portanto, se você quer desistir de um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, seja apartamento, casa, lote, não importa, você terá o direito de receber de volta de 75 a 90% de tudo que pagou, corrigido monetariamente, em uma única parcela.

Nova Lei de Distrato Imobiliário

No ano de 2018 foi criada uma lei tratando sobre o distrato de imóveis, seu número é 13.786 e ela estipulou uma série de novas regras sobre esse tipo de figura jurídica. Veja o que diz especificamente os artigos 67 :

"Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.”

Portanto agora é lei. O valor que a construtora poderá reter não poderá ser superior a 25% do que recebeu. Mas veja bem um detalhe que passa despercebido para a maioria dos juristas.

Quando o dispositivo de lei menciona que o percentual “não poderá exceder 25%” significa que esse é o valor MÁXIMO, não o valor FIXO. Deste modo, não significa que a multa é de 25% mas sim que ela não pode ultrapassar essa quantia. Logo, não há impedimento algum para que os tribunais continuem aplicando a regra, que sempre funcionou bem, de que a construtora tem o direito de reter 10% do valor que recebeu.

E isto costuma a ser aplicado com habitualidade pelos tribunais. Veja essa decisão recente do TJGO:

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. APLICAÇÃO CDC. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PEDIDO DE CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. EM SEDE DE CONTRARRAZÕES. NÃO CONHECIMENTO. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. VALOR RAZOÁVEL. RETENÇÃO DE 25%. IMPOSSIBILIDADE. RESSARCIMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESCABIMENTO. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Rescindido o pacto de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, que não mais reúne condições de arcar com as parcelas contratadas, admite-se a retenção, pelo vendedor, a título de multa contratual, de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, para se compensar as despesas eventualmente suportadas com a frustração do negócio. Na hipótese de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do comprador, mesmo que haja cláusula contratual expressa contendo outros percentuais, revela-se razoável e proporcional a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória pelas despesas inerentes à negociação realizada. Importante esclarecer que na rescisão contratual a pedido ou por culpa do consumidor, por inadimplemento, a retenção de parte das prestações pagas pelo autor devem incidir sobre o total do valor pago (sinal somado às parcelas, desde que comprovado), e tem por escopo indenizar o fornecedor pelos eventuais prejuízos suportados (publicidade, comercialização e corretagem, entre outros), bem como evitar o enriquecimento ilícito, tendo em vista que, dispondo do imóvel (no caso, cota/fração imobiliária), poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado. Nesse ponto, a restituição do valor pago em decorrência da rescisão contratual deve incidir sobre o valor total pago, com retenção de 10% (dez por cento).(Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível, 5651888-49.2024.8.09.0051, JOSÉ AUGUSTO DE MELO SILVA - (MAGISTRADO UPJ PRIMEIRO GRAU), Goiânia - 6ª UPJ Varas Cíveis: 26ª, 27ª, 28ª, 29ª, 30ª e 31ª, julgado em 29/08/2025)

Atualização Monetária

Recebo muitas pessoas em meu escritório para tratar sobre o questão de distrato e alguns deles me contam histórias que de imediato me acende um alerta de que estão sendo enganados.

É comum construtoras dizerem aos seus clientes que devolverão 100% do que receberam ou que pagarão 75% sem criar problemas, mas a pegadinha esta na correção monetária.

Os 10 reais de hoje não são os mesmos 10 reais de 5 anos atrás. No Brasil o dinheiro perde muito o valor no decorrer do tempo devido a inflação. A correção monetária serve justamente para adaptar o valor desse dinheiro. Ele tem por missão descobrir o quanto esses 10 reais de 5 anos atrás valem hoje em dia.

A jogada das Construtoras é mostrar para o cliente que há vários anos atrás ele pagou, por exemplo, 30 mil reais pelo imóvel e hoje eles aceitam devolver esses 30 mil reais a ele. Acontece que hoje, se for atualizado esse valor, ele significaria 50 mil reais. Então a construtora na verdade não estaria devolvendo 100% do que recebeu, mas sim quase a metade.

Como eles sabem que a maioria dos brasileiros não entendem bem sobre esse tipo de questão financeira, eles usam dessa artimanha para lucrar cada vez mais.

A lei do distrato é clara sobre isso. Veja:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel (...)”

Portanto o valor a ser devolvido ao cliente que pede distrato deve ser atualizado monetariamente. Por isso é de extrema importância NUNCA assinar um distrato com construtora sem mostrar para um advogado especialista em direito imobiliário antes. Apenas nesse exemplo que dei, o cliente teria perdido 20 mil reais. Será que 1 hora de conversa com um advogado não valeria 20 mil reais de seu tempo? Não arrisque.

Descumprimento do contrato pela construtora

Uma situação diferente é quando o comprador não tem mais interesse em se manter no contrato devido um descumprimento da construtora, seja por atraso na entrega da obra, o imóvel não ter sido entregue como prometido ou até mesmo por ele estar cheio de defeitos. Nesse tipo de situação o comprador poderá pedir a rescisão do contrato e receber de volta tudo que pagou, além de multas e juros. Falo melhor sobre essa modalidade de rescisão no seguinte texto: Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com devolução total do valor pago

Conclusão: Distrato de imóveis

São as construtoras que escrevem os contratos de compra e venda dos imóveis e os impõe aos compradores que não possuem muita experiência em compra de imóveis. A maioria das pessoas compra um ou dois imóveis no máximo durante toda a vida, já a construtora vende dezenas todos os meses. Logo, ela costuma colocar no contrato cláusulas que as favorece. Mas isso não significa que elas tem força absoluta de lei. Se uma cláusula for considerada abusiva, o juiz poderá modificá-la, mesmo que no primeiro momento as partes do contrato tenham concordado com ela. E um ótimo exemplo disso é a clausula sobre a devolução dos valores aos compradores em caso de distrato imobiliário. Nesses casos o tribunal entende que a devolução deve ser de 75 a 90% de tudo que o comprador pagou pelo imóvel, não importando o que está no contrato

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.