Dívida de condomínio do ANTIGO PROPRIETÁRIO: quem paga?

Quando alguém compra um imóvel em condomínio, uma das principais dúvidas envolve as dívidas de condomínio do antigo dono. Essa questão é relevante porque pode gerar surpresas desagradáveis ao comprador que assume a propriedade. O Código Civil regula esse tema de forma clara, especialmente no artigo 1.345, que determina que o adquirente responde pelas obrigações condominiais em aberto.

A correta compreensão da lei é essencial para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica na aquisição de imóveis. Nesse artigo, vamos analisar de forma detalhada o que diz a legislação, como os tribunais aplicam essa regra e quais cuidados práticos devem ser adotados antes de comprar um imóvel.

O que diz o Código Civil sobre as dívidas de condomínio?

O artigo 1.345 do Código Civil estabelece de forma literal:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Essa redação deixa claro que a obrigação de pagar dívidas de condomínio acompanha o imóvel, não a pessoa. Portanto, quando ocorre a compra, o novo proprietário assume automaticamente todas as dívidas existentes, inclusive multas e juros.

Trata-se de uma obrigação de natureza propter rem, ou seja, vinculada à coisa. O comprador passa a ser responsável, independentemente de ter sido ele quem gerou a dívida. Essa é a essência da regra.

Natureza propter rem da dívida de condomínio

A doutrina e a jurisprudência classificam as dívidas de condomínio como obrigações propter rem. Isso significa que a obrigação decorre da titularidade do imóvel. O vínculo não está atrelado à conduta da pessoa, mas ao direito real sobre a unidade condominial.

Por isso, o novo proprietário passa a ser responsável pelo débito existente, ainda que não tenha participado da inadimplência. Essa característica garante a proteção do condomínio e dos demais condôminos, que dependem da contribuição de todos para a manutenção das áreas comuns.

Assim, mesmo que o contrato de compra e venda preveja que o vendedor quitará os débitos, essa cláusula só vale entre as partes. O condomínio poderá exigir o pagamento diretamente do novo proprietário, que depois poderá buscar ressarcimento do antigo dono.

Efeitos práticos da lei para o comprador

A consequência prática da lei é que o comprador pode ser surpreendido com dívidas antigas, caso não realize a devida diligência antes da aquisição. A ausência de cuidado pode resultar em cobranças inesperadas, inclusive em execução judicial promovida pelo condomínio.

Portanto, ao adquirir um imóvel, é essencial solicitar uma declaração de quitação condominial. Esse documento é emitido pela administração do condomínio e comprova que não existem débitos em aberto até determinada data.

A ausência desse cuidado pode gerar problemas financeiros sérios. O condomínio tem legitimidade para cobrar as dívidas do novo proprietário, independentemente de quem deu causa ao inadimplemento.

Diferença entre responsabilidade perante o condomínio e responsabilidade entre as partes

É fundamental distinguir a responsabilidade perante o condomínio e a responsabilidade contratual entre comprador e vendedor.

Para o condomínio, o responsável é sempre o novo proprietário. Isso decorre da lei e da natureza da obrigação. O condomínio não precisa verificar o que foi ajustado no contrato de compra e venda.

Já entre comprador e vendedor, vale o que foi pactuado. Se o contrato prevê que o vendedor deve quitar todos os débitos até a entrega das chaves, o comprador poderá cobrar judicialmente caso seja obrigado a pagar dívidas anteriores.

Portanto, o comprador nunca fica desamparado, mas sua discussão será contra o vendedor e não contra o condomínio.

Cuidados na compra do imóvel

Para evitar problemas, alguns cuidados são indispensáveis antes da compra do imóvel em condomínio.

O primeiro é exigir a certidão de quitação de débitos condominiais. Esse documento comprova que não há pendências em aberto.

O segundo cuidado é verificar junto à administradora se há ações judiciais ou protestos em nome da unidade. Muitas vezes, a certidão de quitação não é atualizada em relação a débitos judicializados.

O terceiro cuidado é prever no contrato cláusula específica sobre a responsabilidade por débitos condominiais. Ainda que a lei imponha a responsabilidade ao comprador, essa cláusula assegura direito de regresso contra o vendedor.

Todos esses problemas podem ser evitados com a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança. Ele pesquisará sobre todas as dívidas presentes no imóvel e demais gravames que poderão prejudicar a negociação. Comprar e vender imóveis sem acompanhamento de um advogado especialista é muito arriscado.

Dívidas condominiais e arrematação em leilão

A regra também vale para imóveis adquiridos em leilão. O arrematante responde pelas dívidas de condomínio, mesmo que anteriores à arrematação. Isso ocorre porque a obrigação acompanha o imóvel, independentemente da forma de aquisição.

Mas quando se fala em leilões a questão se torna muito mais complexa e instável. É comum decisões de juízes no sentido de que apenas dívidas de condomínio informadas no edital serem transferidas para o arrematante, já outros determinam que toda dívida dessa natureza será transferida, independente da informação em edital. Por isso é preciso ficar muito atento quando o assunto é leilão de imóveis.

De qualquer modo, quem adquire imóvel em leilão deve prestar atenção e verificar os débitos condominiais antes da arrematação.

Como descobrir dívidas de condomínio?

Informações sobre dívidas de condomínio não são públicas. Apenas o síndico é que poderá informar os débitos que uma unidade em específico possui.

Como é de se esperar, esse síndico não tem, e não deveria ter, a obrigação de informar sobre essas dívidas a terceiros. Essas informações são pessoais e sensíveis. Mas ele tem a obrigação de fornecer uma planilha detalhada de todos os débitos ao proprietário da unidade.

Portanto, quando for comprar um imóvel solicite essa planilha atualizada ao vendedor. Ele se encarregará de pedir o documento ao síndico.

Conclusão

O artigo 1.345 do Código Civil estabelece regra clara e objetiva. O adquirente de unidade responde pelas dívidas condominiais do antigo dono, inclusive multas e juros.

As dívidas de condomínio do antigo dono acompanham o imóvel, não a pessoa. Por isso, o comprador deve adotar cuidados rigorosos antes de concluir a aquisição. Solicitar certidão de quitação e verificar ações em andamento são medidas essenciais para evitar prejuízos.

O condomínio sempre poderá cobrar do atual proprietário. Contudo, o comprador terá o direito de buscar reembolso do vendedor, caso o contrato tenha previsto a responsabilidade deste.

Assim, a lei garante equilíbrio entre a proteção da coletividade condominial e a preservação dos direitos individuais do adquirente.

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Thales de Menezes, advogado imobiliário em Goiânia (GO)