Em uma locação quem deve consertar rachaduras, vazamentos e infiltrações do imóvel de aluguel?

Imagine você alugar um imóvel em perfeito estado de conservação, mas logo nas primeiras chuvas várias infiltrações se revelam. Além disso você começa a reparar em várias rachaduras espalhadas por toda a casa.

Esse tipo de defeito precisa ser consertado. Mas de quem é a obrigação por esse conserto? Do inquilino ou do proprietário? Nesse vídeo eu vou te explicar tudo o que você precisa saber.

Responsabilidade por danos como infiltrações do imóvel de aluguel

A Lei do Inquilinato é a norma responsável por estabelecer as obrigações do locatário, como por exemplo a responsabilidade pelos danos causados por seu uso.

O artigo 23, inciso V, da Lei 8.245/91 determina:

Art. 23. O locatário é obrigado a:  (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Portanto, o inquilino deve arcar com os custos dos reparos pelos danos que ele causou.

Esses danos também poder ter sido causados por seus dependentes, familiares, ou visitantes, não importa. O importante é que eles aconteceram por intermédio direto ou indireto do inquilino.

Exemplos são paredes arranhadas ou rabiscadas e vidros quebrados. Outros danos comuns também são pisos arranhados e portas inchadas pela água e fechaduras danificadas por força excessiva. A causa do dano é o critério principal. Se a ação do inquilino provocou o problema, ele é responsável.

Um exemplo prático ilustra a regra. O inquilino sobe no telhado para consertar algo. Ele danifica as telhas com seu peso. A responsabilidade pelo reparo é dele, ainda que a manutenção do telhado seja do proprietário.

Outro exemplo é uma infiltração. Se o inquilino deixa a torneira aberta, ele causa a infiltração. Ele deve arcar com o prejuízo. A causa direta do dano determina a responsabilidade.

O Proprietário e a Obrigação de Reparos

O proprietário também tem obrigações legais. Ele deve garantir que o imóvel esteja em condições de uso.

O locador responde pelos defeitos existentes antes da assinatura do contrato. Ele também responde pelos vícios ocultos do imóvel, ou seja, aqueles que não puderam ser identificados no primeiro momento apenas olhando superficialmente.

Em regra, o dano que não foi causado pelo inquilino é de responsabilidade do proprietário.

Rachaduras, infiltrações e problemas no telhado são de sua conta se surgirem por causas naturais.

O artigo 22 da Lei do Inquilinato detalha as obrigações do locador.

Art. 22. O locador é obrigado a:  I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;  IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 

O locador deve entregar o imóvel sem defeitos e deve responder por aqueles que surgirem naturalmente. O desgaste natural fruto do tempo é de sua responsabilidade.

Um telhado quebrado por causa de uma chuva é um exemplo. Infiltrações decorrentes de problemas estruturais também, ou até mesmos problemas na rede hidráulica ou elétrica não causados pelo inquilino.

Em suma, tudo que não foi causado por ato do locatário é do proprietário. A responsabilidade reparos imóvel alugado do locador é ampla.

O Que Fazer Quando Surgem os Defeitos?

A primeira ação do inquilino deve ser comunicar o locador os defeitos no imóvel.

Este primeiro contato pode ser sem qualquer tipo de formalidade. Uma simples mensagem deve resolver.

É importante que a mensagem seja acompanhada por fotos e vídeos.

Agora, caso o locador não realize o reparo, o inquilino o tom da conversa deve mudar. Neste momento o inquilino deverá enviar uma notificação para o proprietário dando a ele um prazo para que conserte os defeitos no imóvel, caso contrário será pedido a redução do aluguel.

Sim, isso é possível. Se o imóvel apresentar defeitos e o proprietário não consertá-los, o valor do aluguel poderá ser diminuído.

Veja o que diz o artigo 567 do Código Civil:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Eu, particularmente não gosto dessa solução. Calcular a diminuição de um aluguel baseado no defeito que o imóvel apresenta é algo muito pouco técnico, subjetivo e inseguro. É muito difícil estipular o quanto a infiltração no canto da sala de estar diminuiria o valor do aluguel em reais.

Por isso prefiro a segunda solução nesse caso.

RESCISÃO CONTRATUAL

Se o inquilino está com problemas com defeitos no imóvel, notificou o proprietário para consertá-lo e este se manteve inerte, ele estará descumprindo com suas obrigações contratuais.

Vale lembrar as obrigações do locador:

“Art. 22. O locador é obrigado a: […] III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; […] IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;"

Se o defeito do imóvel tiver causa anterior a celebração do contrato, o proprietário estará infringindo o inciso IV do citado artigo, mas se o defeito surgir depois do contrato assinado e o proprietário não consertá-lo, estará infringindo o inciso terceiro.

De qualquer forma ele estará descumprindo com suas obrigações contratuais, e a consequência desse ato também está na Lei do inquilinato, veja:

“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: […] II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;”

Descumprir com suas obrigações legais em uma locação é causa de desfazimento da locação.

Então após ser notificado e o locador se manter inerte, poderá o inquilino informá-lo que não tem mais intenção em manter o contrato e devolver as chaves.

Nesse caso, como quem foi o responsável pelo fim da locação foi o proprietário, o inquilino não deverá pagar nenhuma multa, mesmo tendo sido ele a tomar a iniciativa do fim do contrato.

Porque devo pintar o imóvel?

Se você tem experiência com locações, ao ler esse texto deve estar se perguntando: se a obrigação de consertar o imóvel é do proprietário, então porque o inquilino deve pintar o imóvel ao devolvê-lo?

Apesar de ser um costume, isso não é uma regra.

Essa obrigação apenas existe caso o inquilino tenha assumido ela em contrato.

Se no contrato assinado pelas partes há cláusula dizendo que o imóvel deverá ser devolvido em perfeito estado de conservação, devidamente pintado, não importa como ele foi entregue, a obrigação é de devolvê-lo pintado em perfeito estado de conservação.

Mas se o contrato não estipular nenhuma regra nesse sentido, ou apenas se resumir em estabelecer que o imóvel deverá ser devolvido na forma como foi entregue, o inquilino não deve ser responsável por consertos de defeitos que ele não deu causa.

Explico um pouco melhor sobre isso no seguinte texto específico sobre o tema, é importante que acesse: Preciso PINTAR IMÓVEL Alugado?

CONCLUSÃO

Em resumo, a obrigação de consertar os defeitos do imóvel é do proprietário.

O inquilino só deve ser responsabilizado pelos defeitos que ele causou. Já os que surgirem naturalmente são de responsabilidade do dono do imóvel.

Quando um defeito como infiltrações do imóvel de aluguel ou rachaduras, por exemplo, surgir, o inquilino deverá informar ao proprietário para que ele conserte em prazo específico. Se ele não o fizer poderá ser solicitado um abatimento no valor do aluguel ou até mesmo o fim do contrato de locação.

Mas todos esses atos precisam obedecer um procedimento muito rigoroso, caso contrário o inquilino poderá perder seus direitos. Por isso é muito importante consultar um advogado especialista em direito imobiliário antes de tomar qualquer iniciativa.

Para ler mais artigos como esse, acesse nosso site oficial: Thales de Menezes

Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.