Imóveis menores do que informado pelo vendedor. O que fazer sobre erro de metragem de imóvel?

Há situações em que o comprador descobre uma diferença de metragem em imóvel adquirido. Esse problema é mais comum do que se imagina, especialmente em negócios feitos sem intermediação profissional. A diferença de metragem em imóvel pode gerar prejuízos significativos, já que o valor de mercado é calculado pelo metro quadrado.

No meu escritório, um cliente chegou indignado ao perceber que sua casa tinha metragem menor que a informada na compra. O caso ilustra a relevância de compreender o que a lei prevê nesses casos. A legislação é clara e protege o consumidor contra esse tipo de situação.

O que diz o Código Civil sobre a diferença de metragem de imóvel

O Código Civil de 2002 regulamenta o tema com precisão. O artigo 500 dispõe:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”

Portanto, se o comprador verificar que o imóvel tem metragem inferior à contratada, pode exigir o complemento da área. Como isso quase nunca é viável, a solução mais comum é o abatimento proporcional do preço pago ou a rescisão contratual.

A impossibilidade de complemento da área

Em casos de imóveis urbanos, o complemento da área é inviável. Os lotes são delimitados pelo parcelamento aprovado, com metragens fixas e vinculadas ao plano diretor. Assim, dificilmente o vendedor poderá entregar a área faltante.

A situação é ainda mais evidente em apartamentos. Neles, a área privativa está vinculada ao projeto aprovado e registrada no cartório de imóveis. Alterar essa metragem é praticamente impossível.

Nesses casos, o caminho viável é calcular o valor do metro quadrado e obter abatimento proporcional ou devolução parcial do preço.

Diferença de metragem mínima permitida

Nem toda diferença de metragem gera direito ao comprador. O artigo 500, parágrafo 1º, do Código Civil estabelece:

“§ 1º Se a diferença encontrada não exceder a um vigésimo da área total enunciada, não terá o comprador direito a exigir complemento, abatimento ou rescisão, salvo se, em tais hipóteses, provar que não teria adquirido o imóvel se soubesse da diferença.”

Isso significa que, em diferenças pequenas, até cinco por cento da área, não cabe abatimento automático. Um apartamento de cem metros quadrados pode ser registrado como noventa e cinco ou cento e cinco metros quadrados sem que haja direito de reclamar, exceto se o comprador provar que não faria o negócio caso soubesse da metragem exata.

Quando o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada

Há situações em que a metragem não influencia o contrato. O artigo 500, parágrafo 2º, do Código Civil prevê:

“§ 2º Se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, não terá o comprador direito a exigir complemento, abatimento ou rescisão, ainda que menor seja a sua área.”

Isso ocorre quando o bem possui valor histórico, cultural ou simbólico que supera sua dimensão física. Imagine a casa onde viveu um escritor renomado. O comprador adquire o imóvel pela história, e não pelo tamanho. Nesses casos, a metragem não altera a essência do negócio.

O prazo para reclamar a diferença de metragem

O direito de reclamar não é eterno. O artigo 501 do Código Civil determina:

“Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas nos arts. 500 a 502 o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.”

Assim, o comprador tem até um ano após o registro no cartório de imóveis para reclamar judicialmente. Passado esse prazo, ocorre a decadência, e não será possível exigir abatimento ou devolução.

Esse detalhe foi crucial no caso do cliente que mencionei no início. Embora houvesse diferença de trinta metros quadrados na metragem, o registro do imóvel havia ocorrido há mais de oito anos. Portanto, ele já não tinha direito de buscar reparação judicial.

A matrícula do imóvel e a presunção legal

A matrícula imobiliária é o documento oficial que descreve o imóvel. Nela constam suas características, localização, área e confrontações. O princípio da publicidade registral garante que todos, inclusive o comprador, tenham acesso às informações.

Isso significa que o comprador não pode alegar desconhecimento sobre a metragem indicada. O registro gera presunção de ciência. Por isso, a análise prévia da matrícula é essencial antes de concluir qualquer negócio.

Como o comprador deve agir para se proteger

O comprador deve adotar medidas preventivas para evitar prejuízos. Primeiramente, deve sempre solicitar a matrícula atualizada do imóvel. Em seguida, recomenda-se contratar um engenheiro para medir a área, especialmente em imóveis com valor elevado.

Além disso, contar com assessoria jurídica especializada é indispensável. O advogado analisará o contrato, verificará a matrícula e garantirá que não haja riscos de litígio futuro.

Cuidado

Dependendo do contrato que você assinar poderá ter prejuízos incalculáveis ao comprar ou vender um imóvel. Além do mais, um contrato malfeito que não cria direitos e obrigações importantes não tem mais valor do que a total ausência de um contrato. Com o fim de que você não passe por esses problemas escrevi um texto explicando ao menos o básico que você precisa saber para não correr riscos ao assinar um contrato de compra e venda de imóveis. Confira no seguinte link: Não assine um contrato de compra e venda de imóveis antes de ler esse texto

Considerações finais

A diferença de metragem em imóvel é uma questão séria e regulada de forma clara pela lei. O comprador tem direito ao abatimento proporcional do preço ou à rescisão contratual quando a metragem for menor do que a informada. No entanto, a lei impõe limites, como a tolerância de até cinco por cento da área total e o prazo de um ano para reclamar.

O caso do cliente que procurei exemplifica a importância da atenção prévia. Embora houvesse um erro claro na metragem, a decadência do prazo impediu qualquer reparação.

Portanto, antes de fechar negócio, consulte sempre a matrícula, faça vistoria técnica e conte com apoio jurídico. Isso evita frustrações e garante segurança nas transações imobiliárias.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.