Infiltração no IMÓVEL ALUGADO: De quem é a responsabilidade?

A infiltração no imóvel alugado é um dos problemas mais comuns entre locadores e locatários. Além de causar transtornos, ela costuma gerar dúvidas sobre quem deve arcar com o conserto.

Esse tipo de conflito surge principalmente porque a Lei do Inquilinato distribui responsabilidades específicas entre as partes. Assim, este artigo explica quando o reparo cabe ao proprietário, quando cabe ao inquilino e como diferenciar defeitos estruturais dos demais problemas do imóvel.

De quem é a responsabilidade pela infiltração no imóvel alugado?

Em regra, a responsabilidade pela infiltração recai sobre o locador quando o problema decorre de falha estrutural ou de vício preexistente à locação. Essa obrigação está prevista no artigo 22 da Lei do Inquilinato.

O inciso primeiro desse artigo determina que o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Além disso, o inciso quarto estabelece que ele responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Portanto, infiltrações causadas por problemas na laje, na cobertura, no telhado ou na estrutura do prédio são, geralmente, de responsabilidade do proprietário. Isso ocorre porque esses elementos fazem parte da própria edificação, e não do uso cotidiano do locatário.

Por outro lado, quando a infiltração decorre de mau uso do imóvel pelo locatário, a responsabilidade se inverte. Isso está fundamentado no artigo 23 da Lei do Inquilinato, que trata das obrigações do inquilino.

O que deve ser consertado pelo proprietário?

O proprietário deve arcar com reparos relacionados à estrutura do imóvel e a vícios que já existiam antes da locação. Segundo o artigo 22, inciso terceiro, ele também deve manter a forma e o destino do imóvel durante toda a locação.

Alguns exemplos práticos ajudam a entender essa responsabilidade. Imagine um apartamento que apresenta infiltração vinda da laje do andar superior, por falha na impermeabilização original do prédio. Nesse caso, o conserto é obrigação do locador ou do condomínio, conforme a origem exata do problema.

Outro exemplo comum envolve infiltrações causadas por rachaduras na parede externa do imóvel. Como esse tipo de dano compromete a estrutura da edificação, o reparo também é de responsabilidade do proprietário.

Além disso, o artigo 22 lista despesas extraordinárias de condomínio que cabem ao locador. Entre elas estão obras que interessem à estrutura integral do imóvel e obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.

O que deve ser consertado pelo inquilino?

O inquilino deve arcar com reparos decorrentes do uso inadequado do imóvel ou de danos causados por ele mesmo. O artigo 23, inciso quinto, determina a realização imediata de reparos nos danos provocados pelo locatário, seus dependentes ou visitantes.

Por exemplo, uma infiltração causada por vazamento em uma mangueira de máquina de lavar instalada de forma incorreta é responsabilidade do locatário. Da mesma forma, entupimentos causados por descarte inadequado de objetos no encanamento também recaem sobre o inquilino.

Além disso, o artigo 23, inciso quarto, exige que o locatário comunique imediatamente ao locador qualquer dano cuja reparação seja dele. Assim, o inquilino também tem o dever de agir rapidamente diante de sinais de infiltração, evitando o agravamento do problema.

Manutenção de uso comum

O artigo 23 também prevê que pequenos reparos em instalações elétricas e hidráulicas de uso comum são despesas ordinárias do condomínio, geralmente suportadas pelo locatário. Contudo, isso não se confunde com reparos estruturais, que continuam sob responsabilidade do proprietário.

Diferença entre defeitos estruturais e defeitos comuns

A diferença entre defeitos estruturais e defeitos comuns é essencial para definir quem paga pelo conserto da infiltração. Defeitos estruturais afetam a construção do imóvel, como fundação, laje, telhado e paredes de sustentação.

Já os defeitos comuns geralmente decorrem do desgaste natural do uso ou de falhas pontuais, como vedações de box, silicone de pia ou pequenos vazamentos em torneiras. Esses últimos, em regra, são de responsabilidade do locatário, conforme o dever de conservação previsto no artigo 23.

Por exemplo, uma infiltração causada por rejunte desgastado no banheiro, sem relação com a estrutura do prédio, tende a ser considerada manutenção comum. Nesse caso, o conserto cabe ao inquilino, salvo se o desgaste já existia antes da entrega do imóvel.

Por outro lado, uma infiltração originada por problema na tubulação embutida na parede estrutural do edifício caracteriza defeito estrutural. Consequentemente, essa responsabilidade recai sobre o proprietário, já que envolve a própria edificação.

Reparos urgentes e o direito do inquilino

O artigo 26 da Lei do Inquilinato trata especificamente dos reparos urgentes. Segundo esse dispositivo, quando o imóvel necessita de reparos urgentes de responsabilidade do locador, o locatário é obrigado a permitir sua realização.

Contudo, a lei também protege o inquilino nessas situações. Se os reparos durarem mais de dez dias, ele tem direito a abatimento proporcional do aluguel, referente ao período excedente.

Além disso, caso os reparos ultrapassem trinta dias, o locatário pode optar por rescindir o contrato. Essa proteção evita que o inquilino permaneça preso a um imóvel com obras prolongadas, sem alternativa contratual.

Por exemplo, se uma infiltração grave exigir a quebra de paredes por quinze dias, o locatário pode exigir desconto proporcional no aluguel desse período. Já se a obra se estender por mais de um mês, ele pode encerrar o contrato sem penalidades.

A orientação de Thales de Menezes sobre infiltração em imóveis alugados

O advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em todo o estado de Goiás, costuma orientar seus clientes sobre um cuidado essencial. Antes de assumir qualquer reparo, é fundamental identificar a origem exata da infiltração.

Segundo Thales de Menezes, laudos técnicos e vistorias detalhadas evitam disputas desnecessárias entre locador e locatário. Ele recomenda documentar fotograficamente o estado do imóvel logo na entrega das chaves.

Além disso, Thales de Menezes destaca que a comunicação imediata do problema, conforme exige o artigo 23, fortalece a posição do inquilino em eventual discussão judicial. Isso demonstra boa-fé e agilidade na resolução do conflito.

Conclusão

Definir a responsabilidade pela infiltração no imóvel alugado depende diretamente da origem do problema. Defeitos estruturais e vícios preexistentes cabem ao locador, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato.

Já os danos causados pelo uso inadequado do imóvel são de responsabilidade do locatário, nos termos do artigo 23. Além disso, o artigo 26 garante proteção ao inquilino durante reparos urgentes e prolongados.

Por fim, recomenda-se sempre documentar o estado do imóvel na entrega e comunicar problemas imediatamente. Em caso de dúvida sobre a origem do defeito, um laudo técnico e a orientação de um advogado especializado evitam conflitos futuros.

Perguntas Comuns

1) De quem é a responsabilidade pela infiltração no imóvel alugado?

A responsabilidade depende da origem do problema. Infiltrações causadas por falhas estruturais, como laje, telhado ou tubulação embutida na parede, são de responsabilidade do locador, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato. Já infiltrações causadas por mau uso, como vazamento em eletrodomésticos mal instalados, cabem ao locatário, segundo o artigo 23. Por isso, é essencial identificar a causa exata antes de definir quem deve arcar com o conserto do imóvel.

2) O proprietário é obrigado a consertar infiltração no telhado?

Sim. Infiltrações originadas no telhado geralmente envolvem defeito estrutural do imóvel, sendo responsabilidade do proprietário. O artigo 22 da Lei do Inquilinato determina que o locador deve manter a forma e o destino do imóvel durante toda a locação. Além disso, ele responde por vícios anteriores à locação. Se o telhado já apresentava problemas antes da entrega, essa responsabilidade se torna ainda mais evidente e incontestável.

3) O inquilino pode descontar o aluguel por causa de infiltração?

Sim, em situações específicas. O artigo 26 da Lei do Inquilinato garante abatimento proporcional do aluguel quando reparos urgentes, de responsabilidade do locador, ultrapassam dez dias de duração. Se os reparos durarem mais de trinta dias, o locatário pode rescindir o contrato sem penalidade. Contudo, esse direito só se aplica quando a infiltração decorre de responsabilidade comprovada do proprietário, e não de mau uso do inquilino.

4) Como provar que a infiltração não foi causada pelo inquilino?

O ideal é solicitar um laudo técnico de um profissional especializado, como engenheiro ou perito. Esse documento identifica a origem exata do problema, seja estrutural ou decorrente de uso inadequado. Além disso, fotos e vídeos do estado do imóvel na entrega das chaves, mencionados no artigo 22, inciso quinto, da Lei do Inquilinato, fortalecem a defesa do locatário em eventual disputa judicial ou extrajudicial.

5) Quem paga o conserto de infiltração em imóvel de condomínio?

Depende da origem do problema. Se a infiltração decorre de área comum do condomínio, como fachada ou estrutura do prédio, a responsabilidade é do condomínio ou do proprietário, conforme despesas extraordinárias listadas no artigo 22 da Lei do Inquilinato. Já problemas exclusivos da unidade locada seguem a regra geral: defeitos estruturais cabem ao locador, e danos por mau uso cabem ao locatário, conforme o artigo 23 da mesma lei.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes