Meu inquilino esta devendo aluguel. Quais são os direitos do locador?

Neste artigo você aprenderá tudo que precisa saber sobre o que fazer no caso de inquilino devendo aluguel. Como cobrar o aluguel? Como despejar o inquilino? A ação de despejo demora muito? Quais direitos do locador?

A inadimplência do aluguel é uma situação preocupante para o locador, que pode enfrentar dificuldades financeiras e incertezas quanto ao uso do seu imóvel. No entanto, a legislação brasileira oferece mecanismos eficazes para garantir o recebimento dos valores devidos e a retomada do imóvel. Neste artigo, explicamos os direitos do locador e as medidas legais cabíveis em caso de falta de pagamento do aluguel.

A obrigação do inquilino de pagar o aluguel

A Lei do Inquilinato (§ Lei nº 8.245/1991) estabelece que o pagamento do aluguel é uma das principais obrigações do locatário:

“Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; [...]”

Portanto o inquilino tem a obrigação de pagar o aluguel na data estipulada.

Com base no artigo citado pergunta-se: Qual a consequência de não pagar o aluguel?

Caso o inquilino não cumpra essa obrigação o locador pode tomar providências legais para garantir a quitação da dívida e, se necessário, a desocupação do imóvel.

Rescisão do contrato e despejo

O descumprimento do pagamento do aluguel pode levar à rescisão do contrato de locação, ou seja, o fim do contrato de aluguel. Veja o que diz a Lei do Inquilinato nesse sentido:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: […] III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; [...]

Com a rescisão do contrato, a consequência lógica é o inquilino se retirar do imóvel. Mas caso ele se recuse o remédio jurídico utilizado será a ação de despejo.,

Importante mencionar que essa ação pode ser ajuizada juntamente com as cobrança dos valores devidos:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

Dessa forma, o inquilino inadimplente não apenas perderá o direito de permanecer no imóvel, mas também continuará obrigado a quitar os valores em aberto, o despejo não desobriga o inquilino devedor de pagar o valor que ficou em aberto.

Uma ação de despejo demora muito?

Muitos locadores se preocupam com a demora de uma ação de despejo. No entanto, a Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de despejo liminar, que pode agilizar significativamente o processo, veja o que diz a lei:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...]”

Isso significa que, se o locador depositar uma caução correspondente a três meses de aluguel, a justiça pode determinar a desocupação do imóvel em apenas 15 dias logo após o juiz encostar no processo pela primeira vez.

Caso o locador não queira depositar essa caução ele terá que esperar a sentença no final do processo. Essa sim pode demorar um pouco.

Importante destacar que esse valor de caução será depositada em uma conta judicial e após o fim do processo ela será devolvida ao proprietário com as devidas correções monetárias.

A finalidade dela é prevenir uma injustiça. Caso no final do processo se observe que o proprietário que pediu a liminar não tinha o direito de retirar o inquilino do imóvel essa caução será revertida para ele com fins de ressarci-lo pelos danos materiais e morais sofridos.

A partir de quantas alugueis não pagos posso entrar com a ação de despejo?

Um único dia. Isso mesmo. Caso o inquilino atrase um único dia o pagamento da mensalidade de aluguel o proprietário poderá ajuizar a ação de despejo. Mas essa não é uma boa ideia e vou te explicar o porquê.

Embora o locador possa ajuizar uma ação de despejo por inadimplência mesmo com apenas um dia de atraso no aluguel, é recomendável aguardar o acúmulo de pelo menos duas ou três mensalidades. Isso evita que o inquilino utilize o mecanismo da purga da mora, impedindo o despejo ao pagar o débito dentro do prazo legal, veja o que diz a lei:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: [...] II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Portanto se o inquilino atrasar o pagamento de uma única mensalidade e o proprietário ajuizar a ação de despejo, caso esse inquilino quite sua dívida após ser citado a ação será extinta e ele permanecerá no imóvel. Isso pode ser um desgaste desnecessário.

Cobrança judicial sem despejo

Agora vamos imaginar que o proprietário quer cobrar os valores de alugueis em aberto mas não quer despejar o inquilino, ou o inquilino devedor já não devolveu o imóvel e se mudou sem pagar a dívida. Nesse caso a ação também é muito mais rápida que um processo comum.

Caso o locador queira apenas recuperar os valores devidos, sem requerer o despejo, ele pode ingressar com uma ação de execução, que é um procedimento mais rápido do que um processo comum.

A legislação reconhece o contrato de aluguel como um título executivo extrajudicial, permitindo que o locador ajuíze diretamente uma ação de execução sem necessidade de passar por todas as fases de um processo de conhecimento:

"Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: [...] VIII – o crédito referente a aluguel de imóvel, bem como encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio."

Esse processo é mais rápido porque nele o devedor não é chamado para apresentar sua defesa. Também não há tréplica por parte do autor da ação e sequer sentença. O processo já se inicia como se estivesse sentenciado.

O juiz não intima o devedor para se defender como acontece em um processo comum, mas sim para pagar a dívida em 3 dias.

Se o devedor desobedecer e não realizar o pagamento seus bens serão penhorados.

Qual melhor garantia em contrato de aluguel? Caução, fiador, seguro fiança?

Um dos pontos mais importantes e que nunca podem ser ignorados quando o assunto é contrato de aluguel é a garantia da locação. Sua função é tentar impedir prejuízos que proprietários dos imóveis possam vir a ter com inquilinos ruins. Mas para isso ele precisará escolher apenas uma das modalidades de garantias de aluguel. E qual será a melhor delas? Caução, fiador, seguro fiança? Eu escrevi um texto e gravei um vídeo explicando sobre cada uma delas. Acesso clicando no seguinte link: Qual melhor garantia em contrato de aluguel? Caução, fiador, seguro fiança?

Conclusão

A inadimplência do aluguel é um problema que pode ser resolvido por meio da legislação vigente. O locador tem o direito de cobrar os valores devidos e, se necessário, requerer o despejo do inquilino inadimplente. A possibilidade de despejo liminar torna o procedimento mais ágil, enquanto a ação de execução permite a cobrança rápida dos débitos.

Diante dessas situações, é fundamental que o locador busque orientação jurídica especializada para escolher a melhor estratégia e garantir seus direitos. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode auxiliar na tomada de decisão e no ingresso com a medida judicial mais adequada ao caso.

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