Inquilino Devolve Imóvel Destruído. O que fazer?

Quando o inquilino devolve o imóvel destruído ao final do contrato de locação, ele descumpre obrigações legais claras. A legislação brasileira, especialmente o Código Civil e a Lei do Inquilinato, estabelece normas rigorosas sobre a conservação do bem locado. Assim, o locatário deve restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. Portanto, entender essas regras é essencial para evitar litígios e prejuízos. Este artigo explora as responsabilidades do inquilino, as consequências jurídicas e os tipos de danos aplicáveis.

Obrigações do Locatário na Devolução do Imóvel

A legislação brasileira impõe ao locatário a obrigação de conservar o imóvel alugado. Conforme o artigo 569 do Código Civil, o inquilino deve tratar a coisa alugada com cuidado, como se fosse sua. Especificamente, o inciso IV determina que o locatário restitua o imóvel, ao no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Art. 569. O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Assim, qualquer dano além do desgaste normal configura descumprimento contratual. Além disso, a Lei do Inquilinato, no artigo 23, inciso III, reforça essa obrigação, exigindo a devolução do imóvel no estado original, salvo deteriorações normais.

Art. 23. O locatário é obrigado a: [...] III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; [...] V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Por exemplo, se o inquilino deixa buracos nas paredes, pisos quebrados ou portas danificadas, ele viola essa norma. Da mesma forma, o artigo 23, inciso V, determina que o locatário repare imediatamente danos causados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Portanto, a responsabilidade é ampla e engloba atos de terceiros ligados ao inquilino. Consequentemente, a devolução de um imóvel destruído acarreta sérias implicações legais.

Consequências do Descumprimento: Despejo e Rescisão Contratual

O descumprimento das obrigações de conservação pode levar ao despejo do inquilino. De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador pode requerer a retomada do imóvel por infração contratual. Por exemplo, se o inquilino causa danos graves, como infiltrações por negligência, o locador pode iniciar uma ação de despejo. Além disso, o artigo 570 do Código Civil permite a rescisão do contrato se o locatário usar o imóvel de forma indevida ou causar danos por abuso. Nesse caso, o locador também pode exigir perdas e danos, ampliando as responsabilidades do inquilino.

Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

Assim, o despejo não é a única consequência. A rescisão contratual pode incluir multas previstas no contrato de locação. Geralmente, os contratos estipulam penalidades por descumprimento, como o pagamento de aluguéis adicionais ou multas percentuais. Portanto, o inquilino que devolve o imóvel destruído enfrenta não apenas a perda do direito de uso, mas também custos financeiros significativos.

Perdas e Danos: Indenização por Danos Materiais

Quando o inquilino devolve o imóvel destruído, o locador pode exigir indenização por perdas e danos. O artigo 570 do Código Civil estabelece que danos causados por abuso geram o dever de reparação. Além disso, o artigo 927 do Código Civil determina que aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Assim, o inquilino deve compensar o locador pelos prejuízos materiais decorrentes dos danos ao imóvel.

Danos materiais referem-se a prejuízos financeiros diretos. Por exemplo, se o inquilino destrói o piso de madeira, o locador pode exigir o custo de substituição ou reparo. Da mesma forma, se eletrodomésticos embutidos, como fogões ou armários, são danificados, o inquilino deve arcar com os valores de conserto ou reposição. Além disso, o locador pode incluir na indenização os custos de mão de obra, materiais e até mesmo a perda de aluguéis, caso o imóvel fique inabitável durante os reparos. Portanto, os danos materiais abrangem todos os gastos necessários para restaurar o imóvel ao estado original.

Para determinar o valor da indenização, o locador deve apresentar orçamentos ou notas fiscais. Por exemplo, se a pintura interna do imóvel foi danificada, o locador pode contratar um pintor e cobrar o valor do serviço. Contudo, o inquilino pode contestar valores excessivos, exigindo prova de que os custos são razoáveis. Assim, a negociação ou mesmo a judicialização pode ser necessária para definir o montante exato.

Exemplo Prático de Danos Materiais

Imagine que o inquilino, durante a locação, permite que um vazamento na cozinha cause danos ao piso e aos móveis embutidos. O locador contrata um profissional que estima o reparo em R$ 10.000, incluindo troca do piso e conserto dos armários. Nesse caso, o inquilino deve pagar esse valor, além de eventuais custos adicionais, como a limpeza do imóvel. Portanto, os danos materiais representam um ônus financeiro direto ao locatário negligente.

Danos Morais: Quando São Aplicáveis

Além dos danos materiais, o inquilino pode ser condenado a pagar indenização por danos morais. O artigo 927 do Código Civil, combinado com os artigos 186 e 187, estabelece que atos ilícitos que causem prejuízo geram o dever de reparar. Embora menos comuns em contratos de locação, os danos morais ocorrem quando o comportamento do inquilino afeta a honra, a imagem ou a tranquilidade do-locador.

Por exemplo, se o inquilino destrói o imóvel de forma intencional, como pichando paredes com ofensas ao locador, pode configurar dano moral. Da mesma forma, se os danos causam constrangimento público ao locador, como a exposição de um imóvel residencial em péssimo estado, a indenização moral pode ser pleiteada. Contudo, os tribunais exigem prova de que o dano ultrapassou o mero aborrecimento, atingindo a esfera psicológica ou social do locador.

A quantificação dos danos morais varia conforme a gravidade do ato. Por exemplo, um juiz pode fixar R$ 5.000 em um caso de destruição intencional que expôs o locador a críticas de vizinhos. Portanto, embora menos frequentes, os danos morais são uma possibilidade em situações graves.

Exemplo Prático de Danos Morais

Suponha que o inquilino, ao devolver o imóvel, deixa mensagens ofensivas gravadas nas portas, expondo o locador a humilhação perante outros condôminos. O locador, sentindo-se envergonhado, busca reparação. Nesse caso, o juiz pode reconhecer o dano moral, fixando uma indenização para compensar o sofrimento. Assim, o inquilino enfrenta não apenas custos materiais, mas também morais.

Crime de Dano: Consequências Penais

Em casos extremos, a destruição do imóvel pode configurar crime de dano, previsto no artigo 163 do Código Penal. Se o inquilino age com dolo, ou seja, com intenção de causar prejuízo, ele pode responder criminalmente.

Art. 163 - Destruir, inutilizar ou deteriorar coisa alheia: Pena - detenção, de um a seis meses, ou multa.

Por exemplo, quebrar janelas ou incendiar partes do imóvel de forma deliberada caracteriza esse crime. Nesse caso, o locador pode registrar um boletim de ocorrência, iniciando um processo penal.

A pena para o crime de dano é de detenção de um a seis meses ou multa, podendo ser agravada se o prejuízo for significativo. Além disso, a condenação criminal não exclui a responsabilidade civil. Portanto, o inquilino pode enfrentar tanto a indenização por danos materiais e morais quanto sanções penais.

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Conclusão: Consequências quando Inquilino Devolve Imóvel Destruído

Quando o inquilino devolve o imóvel destruído, as consequências são severas e abrangentes. Primeiramente, ele pode enfrentar multas contratuais previstas no contrato de locação. Além disso, o descumprimento das obrigações legais permite a rescisão do contrato e até o despejo. Em termos financeiros, o inquilino deve indenizar o locador por perdas e danos, incluindo danos materiais, como custos de reparos, e, em casos específicos, danos morais, como compensação por humilhação. Por fim, se os danos forem intencionais, o inquilino pode responder pelo crime de dano, enfrentando penalidades criminais. Portanto, conservar o imóvel durante a locação é essencial para evitar litígios, prejuízos financeiros e problemas judiciais.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.