Inquilino tem Direito de Preferência quando o Locador vender o imóvel

Em tempos de instabilidade econômica, muitas famílias decidem adiar a compra de um imóvel e continuar vivendo de aluguel. Essa é uma alternativa segura diante das incertezas financeiras. No entanto, em diversas situações, o inquilino acaba se apegando ao imóvel em que mora, seja pela arquitetura da casa ou apartamento, seja pela localização e pelas facilidades da região.

Esse vínculo vai além do aspecto físico do imóvel. O inquilino incorpora o local à sua rotina, seus projetos e sua vida familiar. Por essa razão, o legislador buscou proteger o locatário em caso de venda do bem. Surge, assim, o direito de preferência do inquilino, previsto expressamente na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

O que diz a Lei do Inquilinato?

O artigo 27 da Lei nº 8.245/91 estabelece:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Portanto, antes de colocar o imóvel à venda no mercado, o locador deve oferecê-lo ao inquilino nas mesmas condições. Essa comunicação pode ser feita judicialmente, por notificação extrajudicial ou por qualquer meio que garanta ciência inequívoca, como carta, e-mail ou até mensagem registrada.

O prazo para manifestação do inquilino

Recebida a notificação, o locatário tem o prazo de trinta dias para se manifestar. Se permanecer em silêncio, a lei presume que a proposta não foi aceita. Nessa hipótese, o proprietário fica livre para vender o imóvel a terceiros, sem qualquer sanção.

Esse prazo é essencial para garantir equilíbrio entre as partes. O inquilino tem tempo para avaliar as condições do negócio e buscar recursos financeiros. O proprietário, por sua vez, não fica indefinidamente à espera de uma resposta.

Benefícios para ambas as partes

O direito de preferência protege os dois lados da transação. Para o inquilino, há a oportunidade de adquirir o imóvel em que já está estabelecido, evitando a mudança para outro endereço. Para o locador, aumenta a chance de venda, pois o inquilino conhece o imóvel, já vive ali e tende a aceitar a negociação.

Essa proteção legal reduz desgastes e assegura mais segurança às relações contratuais de locação e compra e venda de imóveis.

Consequências do descumprimento

Caso o locador descumpra a lei e venda o imóvel sem oferecer ao inquilino o direito de preferência, o locatário possui dois caminhos. Primeiro, pode ajuizar ação para reclamar perdas e danos. Segundo, pode depositar em juízo o valor exigido e, por meio de ação consignatória, adquirir o imóvel para si.

Nesse caso, mesmo que a venda a terceiro esteja em fase avançada, o direito do inquilino prevalece. O comprador perde o imóvel e poderá exigir indenização do vendedor. Isso demonstra a força da proteção legal conferida ao locatário.

A necessidade da averbação do contrato

O direito de preferência somente produz efeitos plenos quando o contrato de locação está averbado na matrícula do imóvel. Sem essa averbação, não há como exigir que o locador respeite a preferência.

Assim, recomenda-se que os contratos de locação sejam devidamente registrados no cartório de imóveis. Esse procedimento garante maior segurança jurídica e fortalece os direitos do inquilino.

Limitações ao direito de preferência

A lei também prevê hipóteses em que o direito de preferência não se aplica. Não há preferência nos casos de:

• perda da propriedade por decisão judicial;

• venda em hasta pública;

• permuta;

• doação;

• integralização de capital social;

• cisão, fusão ou incorporação de empresas.

Essas situações são exceções, já que não envolvem uma venda tradicional em condições de mercado.

A proteção legal em perspectiva

O direito de preferência do inquilino mostra-se um instrumento de equilíbrio contratual. Ele protege quem já estabeleceu vínculos pessoais e econômicos com o imóvel. Por outro lado, garante que o proprietário possa alienar seu bem dentro de prazos razoáveis.

Além da Lei do Inquilinato, o Código Civil também prevê normas sobre locação e contratos em geral. Contudo, a lei especial é a principal fonte sobre o tema, prevalecendo sobre as disposições gerais.

Contrato Perfeito

Um contrato de aluguel bem feito pode prevenir dezenas de problemas que podem surgir durante a locação. Um contrato malfeito não traz mais vantagens do que não ter contrato nenhum. Por isso não arrisque. Evite prejuízos incalculáveis com um contrato eficiente. Eu dou orientações sobre um contrato de locação perfeito no seguinte texto, é importante que acesse: Contrato de locação PERFEITO! As cláusulas mais importantes.

Conclusão

O direito de preferência do inquilino é uma proteção jurídica de grande relevância. Ele assegura que, em caso de venda do imóvel, o locatário tenha a primeira oportunidade de compra, em igualdade de condições com terceiros.

O prazo de trinta dias para resposta, a exigência de notificação clara e a necessidade de averbação do contrato são pontos fundamentais para a validade desse direito. Se desrespeitado, o inquilino pode exigir perdas e danos ou até mesmo adquirir o imóvel por meio de depósito judicial.

Por isso, tanto locadores quanto locatários devem conhecer essa regra. O respeito à lei evita litígios e garante maior segurança nas relações imobiliárias.

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Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.