Invadiram meu LOTE. O que fazer? Tudo sobre Usucapião, Reintegração de Posse e invasão de lote

A invasão de lote é uma situação que preocupa muitos proprietários. Quando alguém ocupa irregularmente um imóvel alheio, surgem dúvidas sobre os direitos do dono e as consequências jurídicas. Esse cenário exige conhecimento sobre posse, propriedade e usucapião, pois a omissão pode resultar na perda do bem. Neste artigo, explico como a lei trata esses casos e quais medidas práticas devem ser adotadas para resguardar seu patrimônio.

No vídeo abaixo analiso um caso real onde uma mulher encontrou um homem construindo em seu lote e dizendo que o imóvel agora pertencia a ele. Explico qual a repercussão jurídica disso. É importante que você assista para entender o tema:

O direito de propriedade está previsto no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, que estabelece:

“é garantido o direito de propriedade.”

No entanto, o inciso seguinte complementa:

“a propriedade atenderá a sua função social.”

Isso significa que o proprietário não pode manter o imóvel sem destinação social. Assim, a função social da propriedade deve ser considerada em casos de ocupação prolongada. O Código Civil reforça essa ideia no artigo 1.228, § 1º:

“O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.”

Portanto, a lei protege o direito do dono, mas também estimula o uso efetivo e produtivo do imóvel.

O Que é Usucapião?

O usucapião é um meio de aquisição da propriedade pela posse prolongada, pacífica e ininterrupta, desde que preenchidos os requisitos legais. O artigo 1.238 do Código Civil dispõe:

“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, que poderão ser reduzidos para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Portanto, se o proprietário não age contra a invasão, a posse pode se consolidar e resultar em perda definitiva.

Modalidades de Usucapião

Usucapião Extraordinária

Prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Exige posse por 15 anos. O prazo reduz para 10 anos se houver moradia ou obras no imóvel.

Usucapião Ordinária

Regulada pelo artigo 1.242 do Código Civil. O prazo é de 10 anos, podendo reduzir para 5 anos em casos específicos, desde que o ocupante possua título e boa-fé.

Usucapião Especial Urbana

Prevista no artigo 183 da Constituição Federal:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Usucapião Especial Rural

Regulada pelo artigo 191 da Constituição Federal:

“Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.”

Essas modalidades demonstram que a lei favorece a utilização social do bem.

Como Agir Contra a Invasão de Lote

Quando ocorre a invasão de lote, a primeira providência é demonstrar oposição formal à posse do invasor. Reclamações verbais não bastam. É necessário agir de forma documentada e jurídica.

Notificação Extrajudicial

O proprietário pode notificar formalmente o ocupante para que desocupe o imóvel. Essa medida comprova a oposição e impede o início da contagem para usucapião.

Ação de Reintegração de Posse

Se o invasor não desocupar, o dono deve ajuizar ação de reintegração de posse, prevista nos artigos 560 e 561 do Código de Processo Civil. O artigo 560 dispõe:

“O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no de esbulho.”

Já o artigo 561 estabelece os requisitos da ação:

“O autor da ação de reintegração de posse deve provar: I – a sua posse; II – a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III – a data da turbação ou do esbulho; IV – a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.”

O juiz pode conceder liminar para a retirada imediata do invasor, especialmente se a ocupação for recente.

Construções Realizadas pelo Invasor

Um tema frequente é a construção feita no terreno por quem ocupa irregularmente. O Código Civil, no artigo 1.255, trata dessa questão:

“Aquele que, de boa-fé, edifica, planta ou semeia em terreno alheio, perde, em proveito do proprietário, as benfeitorias necessárias e úteis, assistindo-lhe direito à indenização.”

Isso significa que, se o ocupante construiu acreditando ser dono legítimo, pode haver obrigação de indenizar pelas benfeitorias. Se a construção ocorreu de má-fé, o invasor pode perder tudo sem direito a ressarcimento.

Importância da Reação Rápida

O tempo é decisivo nesses casos. A ausência de oposição fortalece a posse do invasor e pode levar à perda do imóvel pela usucapião. Quanto antes o proprietário agir, maior a chance de proteger seu direito.

Além disso, a formalização da oposição por meio de notificação extrajudicial e ação judicial evita que o juiz entenda que o dono foi negligente.

Diferença Entre Posse e Propriedade

É fundamental distinguir posse e propriedade. A posse é o exercício de fato sobre a coisa. Já a propriedade é o direito de dispor juridicamente do bem. Essa diferença explica porque um invasor pode ter posse, mas não ser proprietário. Contudo, com o tempo e os requisitos legais, a posse pode se converter em propriedade pela usucapião.

Considerações Finais

A invasão de lote é uma ameaça real para muitos proprietários. A legislação brasileira assegura o direito de propriedade, mas impõe o dever de atender à função social. Quando o dono não age contra o invasor, a posse pode se consolidar e gerar usucapião.

Portanto, é essencial reagir de forma rápida e formal, com notificação extrajudicial e, se necessário, ação de reintegração de posse. Apenas assim o proprietário preserva seu direito e evita a perda definitiva do imóvel.

Para ler mais artigos como esse, acesse o site oficial de Thales de Menezes advogado imobiliário: Thales de Menezes