JUIZ de Goiás ANULA LEILÃO de imóvel por ERRO na notificação extrajudicial

Uma decisão da 4ª Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás anulou a consolidação de um imóvel em favor de banco por vício na notificação ao devedor em um contrato de alienação fiduciária. A decisão reforça a necessidade de observância rígida das regras legais de notificação para que a propriedade assim consolidada seja válida.

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História do caso: o que aconteceu no leilão de imóvel

1. O contrato de alienação fiduciária e o início do problema

O caso começou com a celebração de um contrato de financiamento entre uma mulher e uma instituição financeira, no qual a mulher adquiriu um imóvel sob a modalidade de alienação fiduciária de bens imóveis. Essa forma de garantia é muito utilizada no Brasil em contratos de crédito imobiliário: o devedor (fiduciante) recebe a posse direta do bem, mas o credor fiduciário mantém a propriedade resolúvel até que a dívida seja quitada.

Durante a vigência do contrato, a devedora enfrentou dificuldades financeiras e passou a atrasar pagamentos das parcelas. Conforme previsto no instrumento contratual e na legislação aplicável (Lei nº 9.514/1997), essa inadimplência podia levar o credor a iniciar a execução da garantia fiduciária, com a consequente consolidação da propriedade do imóvel em seu favor e eventual leilão extrajudicial do bem.

2. Notificação inadequada

Antes que a propriedade pudesse ser consolidada e o imóvel leiloado, a lei impõe que o devedor seja notificado extrajudicialmente para purgar a mora — ou seja, pagar o débito no prazo legal fixado — sob pena de consolidação. No caso concreto, essa obrigação legal ficou no centro da controvérsia.

Segundo a decisão da 6ª Câmara Cível do TJ-GO, o banco enviou a notificação de cobrança para um endereço que não era o da residência da devedora, mas sim do terreno dado em garantia. Essa falha resultou no fato de que a notificação não chegou efetivamente à devedora, que não foi cientificada pessoalmente sobre a possibilidade de quitar o débito antes da consolidação do imóvel.

O envio da notificação para o endereço errado produziu, na prática, a ausência de intimação pessoal efetiva, o que significa que a devedora não teve real oportunidade de se antecipar e purgar a mora — algo que a lei exige expressamente.

3. A publicação do edital e o prosseguimento da execução

Diante da falta de resposta da devedora, a instituição financeira publicou o edital de consolidação da propriedade e marcou o leilão extrajudicial do imóvel, seguindo o rito de execução extrajudicial previsto na legislação específica. A publicação do edital é uma etapa posterior à notificação e deve ocorrer somente se a notificação válida não produzir efeito dentro do prazo para purgação da mora.

Assim, em primeiro grau de jurisdição, a Comarca de Jaraguá (município do interior de Goiás) havia validado o procedimento adotado pelo banco, inclusive a notificação por edital, sob o argumento de que a notificação inicial teria sido válida por ter sido enviada ao endereço constante no contrato pela própria devedora.

No entanto, essa conclusão não prevaleceu no segundo grau.

4. Recurso e novo julgamento

A devedora recorreu ao Tribunal de Justiça de Goiás, sustentando que a notificação para purgar a mora havia sido realizada de forma irregular. A 4ª Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível reavaliou o procedimento e concluiu que não foram esgotadas todas as possibilidades de localização da devedora antes de se recorrer à notificação por edital, o que torna o processo inválido.

Assim, o relator entendeu que a notificação enviada ao endereço do terreno não cumpria o requisito legal de informar pessoalmente a devedora sobre a dívida e o prazo para quitá-la, já que o endereço constante no contrato não era o de moradia dela, tornando a comunicação ineficaz.

Diante desse vício processual, a Turma julgadora decidiu cancelar a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e, por consequência, anular o leilão extrajudicial do imóvel que havia sido agendado ou realizado em razão da consolidação.

5. Impacto da decisão

Essa decisão representa um importante alerta às instituições financeiras e credores que atuam em processos de alienação fiduciária no Brasil: não basta apenas cumprir formalmente uma etapa do procedimento (como enviar a notificação); é preciso garantir que a comunicação chegue efetivamente ao devedor, sob pena de todo o procedimento ser considerado nulo por vício de notificação.

A decisão do Tribunal de Justiça de Goiás

1. O reconhecimento do vício de notificação

A 4ª Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás entendeu que a notificação enviada pelo banco para purgar a mora da devedora tinha um defeito essencial: não havia sido efetivamente entregue à pessoa certa no endereço correto, embora constasse nos autos que o endereço tivesse sido informado pela própria devedora em contrato.

O juiz relator, desembargador Fernando Ribeiro Montefusco, destacou que o procedimento de notificação deve atender às regras estipuladas pela lei — especialmente aquelas constantes na Lei nº 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis e o procedimento extrajudicial de consolidação e venda do bem fiduciado.

2. A distinção entre notificação pessoal e notificação por edital

De acordo com a própria legislação, a notificação pessoal do devedor é a regra; a utilização da notificação por edital só é admitida em situações excepcionais, como quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível. No caso em análise, isso não ocorreu: a devedora morava em local conhecido e acessível, ainda que o banco não tivesse encontrado o endereço correto.

Portanto, a publicação do edital foi considerada irregular por ter sido feita sem que antes houvesse esgotado todos os meios razoáveis de contato pessoal com a devedora, como tentativas de localização em outros endereços possíveis ou por outros meios eficientes de comunicação.

3. Os efeitos jurídicos da anulação

Com a constatação do vício de notificação, a Turma julgadora decidiu pela anulação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Isso significa que, juridicamente, a transferência da propriedade do imóvel para o banco nunca teve validade, pois se fundamentou em um procedimento que não respeitou as exigências legais de publicidade e direito de defesa da devedora.

Essa anulação, por sua vez, implicou diretamente na nulidade do leilão extrajudicial que havia sido programado ou realizado com base na consolidação. A nulidade decorre do fato de que um ato jurídico (como um leilão) não pode produzir efeitos válidos se amparado em um ato anterior que é nulo por vício essencial.

4. Precedentes e reforço jurisprudencial

O relator também mencionou entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que, antes da utilização da notificação por edital, é necessário esgotar todas as possibilidades de localização do devedor. Essa interpretação reforça o caráter rígido da exigência de notificação eficaz e impede que credores se baseiem apenas em formalismos contratuais sem observar a realidade fática do devedor.

Fundamentação jurídica: a lei que embasa a decisão

1. A alienação fiduciária no direito brasileiro

A alienação fiduciária de bem imóvel é um instituto regulado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Essa lei cria uma forma de garantia em que o devedor (fiduciante) transfere ao credor (fiduciário) a propriedade resolúvel do bem, que só se torna irrevogavelmente do fiduciário se o devedor não purgar a mora dentro do prazo legal.

O procedimento de execução extrajudicial da garantia fiduciária, incluindo a consolidação da propriedade e a realização de leilão, está previsto nos artigos 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Ele permite ao credor, em caso de inadimplência, realizar a cobrança e tomar o imóvel sem necessidade de ação judicial tradicional, desde que observadas todas as formalidades legais.

2. O requisito da notificação para purgar a mora

O artigo 26, § 3º, da Lei nº 9.514/1997 dispõe que o devedor fiduciante deve ser notificado extrajudicialmente para purgar a mora, com um prazo mínimo de 15 dias antes da consolidação da propriedade no nome do credor fiduciário. A norma visa assegurar que o devedor tenha uma chance real e efetiva de regularizar sua situação antes que a propriedade lhe seja retirada extrajudicialmente.

Essa notificação, portanto, não é um mero procedimento formal: ela representa um direito de defesa prévio, que garante que o devedor seja informado e tenha efetiva oportunidade de pagar e evitar a perda do imóvel.

3. O uso da notificação por edital

A própria Lei nº 9.514/1997 autoriza, em situações excepcionais, que a notificação seja feita por meio de edital — uma forma de publicidade quando o devedor não é encontrado pessoalmente porque seu local é “ignorado, incerto ou inacessível”. No entanto, essa possibilidade deve ser utilizada somente depois de esgotadas todas as tentativas de notificação pessoal ou por outros meios eficazes.

No caso concreto, a utilização do edital como meio inicial de comunicação foi considerada indevida porque não houve insuficiência de informações que permitissem localizar a devedora no endereço residencial legítimo, e não foram esgotadas outras formas de contato antes de se recorrer ao edital.

4. Princípio constitucional do devido processo legal

A exigência de notificação eficaz decorre também do princípio do devido processo legal, previsto no artigo 5º, inciso LIV, da Constituição Federal, que assegura que nenhum cidadão será privado de seus bens ou direitos sem o devido processo legal. A alienação fiduciária extrajudicial não está totalmente fora do alcance desse princípio: ainda que seja um procedimento extrajudicial para execução da garantia, ele não pode ocorrer sem observância de garantias mínimas de defesa e ciência do devedor.

5. Jurisprudência do STJ sobre esgotamento de tentativas

O entendimento mencionado pelo relator de que todas as possibilidades de localização devem ser esgotadas antes do uso de edital encontra suporte em precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O STJ tem reiterado que a notificação por edital é excepcional e que credores devem demonstrar, de forma robusta, que tentaram localizar o devedor por outros meios antes de recorrer a esse mecanismo.

6. Efeitos legais da nulidade

Quando há vício na notificação, o ato de consolidação da propriedade se torna nulo de pleno direito, pois essa etapa é condição sine qua non para que o bem seja transferido ao credor fiduciário. A nulidade de um ato jurídico por vício essencial contamina todos os atos subsequentes, como a publicação de edital e a realização de leilão, tornando-os também inválidos.

Conclusão

O caso julgado pela 4ª Turma Julgadora da 6ª Câmara Cível do TJ-GO reforça que, em execução de garantia fiduciária, a forma e a eficiência da notificação ao devedor são essenciais para que o procedimento possa prosseguir validamente. A decisão demonstra que o sistema jurídico brasileiro não admite formalismos que impeçam a efetiva ciência do devedor sobre sua situação antes de medidas drásticas, como a consolidação da propriedade e leilão extrajudicial de imóvel.

Esse entendimento, amparado pela Lei nº 9.514/1997 e princípios constitucionais, protege direitos fundamentais e a segurança jurídica nas relações de crédito imobiliário, exigindo que credores adotem procedimentos diligentes e eficazes em notificações extrajudiciais.

Processo 5143064-04.2025.8.09.0091

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes