Juiz suspende leilão para devedora pagar valor da dívida

A Justiça tem reafirmado direitos importantes dos consumidores em contratos de financiamento com garantia real. Recentemente, a 2ª Vara Cível de Goiânia (GO) reconheceu que uma consumidora em atraso com parcelas de empréstimo poderia evitar leilão extrajudicial de imóvel mediante a quitação dos débitos vencidos. A decisão suspendeu a consolidação da propriedade em nome do banco e assegurou a chance de purgar a mora.

Esse entendimento é relevante porque envolve a interpretação da Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de imóveis, e do Decreto-Lei nº 70/1966, que regula a execução extrajudicial de dívidas hipotecárias. Ambos os diplomas estabelecem a possibilidade de o devedor regularizar sua situação antes da venda do bem em leilão.

Neste artigo, analisarei a decisão judicial, os fundamentos legais aplicados e a importância prática para consumidores que enfrentam o risco de perder seus imóveis por inadimplência.

O caso concreto

A consumidora havia contraído um empréstimo de duzentos mil reais em novembro de 2021, oferecendo como garantia seis salas comerciais por meio de alienação fiduciária. O contrato previa que, em caso de inadimplência, o banco poderia consolidar a propriedade dos imóveis e levá-los a leilão extrajudicial.

Entretanto, as salas comerciais estavam avaliadas em mais de dois milhões de reais, enquanto o débito acumulado não ultrapassava cinquenta mil reais. Essa desproporção entre a dívida e o valor da garantia chamou a atenção do juízo, que reconheceu o risco de prejuízo excessivo para a consumidora.

Diante da iminência do leilão, a defesa ingressou com pedido liminar para suspender a consolidação da propriedade e garantir a possibilidade de purgar a mora mediante a quitação das parcelas atrasadas.

O juiz Rodrigo de Melo Brustolin acolheu o pedido com base em fundamentos legais específicos que asseguram ao devedor o direito de recuperar o imóvel até a assinatura do auto de arrematação.

Fundamentos legais aplicados: Juiz suspende leilão

O magistrado fundamentou sua decisão no artigo 39, inciso II, da Lei nº 9.514/1997, que dispõe:

"Art. 39. Aplicam-se à alienação fiduciária de coisa imóvel as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, no que couber. II – até a assinatura do auto de arrematação é lícito ao devedor pagar as prestações vencidas e as que se vencerem, com os encargos devidos, para purgar a mora e impedir a consolidação da propriedade em nome do credor."

Esse dispositivo deixa claro que o devedor pode regularizar a dívida até o momento final da alienação, desde que quite as parcelas vencidas e os encargos contratuais.

Além disso, o juiz citou o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, que estabelece:

"Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, pagando as prestações vencidas, os juros convencionados, as penalidades, os encargos legais e as despesas de cobrança e execução, restituindo-se a posse do imóvel."

Assim, a decisão reconheceu a aplicação conjunta desses dispositivos, garantindo à consumidora a chance de recuperar a titularidade do imóvel mesmo após a consolidação da propriedade em nome do banco.

A importância do direito de purgar a mora

O direito de purgar a mora é um mecanismo de equilíbrio contratual. Ele protege o devedor de perder o imóvel por valores desproporcionais e assegura que a garantia não se converta em enriquecimento sem causa do credor.

No caso analisado, os imóveis valiam quarenta vezes mais do que a dívida. Permitir o leilão sem a possibilidade de regularização seria injusto e desproporcional.

Além disso, a purgação da mora é uma forma de evitar danos sociais e econômicos. Muitos imóveis dados em garantia têm destinação comercial ou residencial, e sua perda pode inviabilizar atividades empresariais ou desestruturar famílias.

O impacto da decisão para consumidores e bancos

A decisão da 2ª Vara Cível de Goiânia reforça que o consumidor tem meios jurídicos para evitar leilão extrajudicial de imóvel. Ao mesmo tempo, estabelece que o banco não fica desprotegido, pois o devedor deve pagar integralmente os débitos em atraso, com encargos e despesas de cobrança.

Esse equilíbrio fortalece a segurança jurídica. De um lado, garante a continuidade das operações de crédito, já que a alienação fiduciária continua sendo um mecanismo eficaz. De outro, protege os consumidores contra perdas patrimoniais excessivas.

O procedimento de purgação da mora

O procedimento de purgação da mora exige que o devedor efetue a consignação judicial ou extrajudicial dos valores devidos. Isso inclui as parcelas vencidas, juros, multas, encargos contratuais e eventuais despesas administrativas.

Somente após o depósito desses valores é que o juiz ou o credor reconhece a regularização da dívida. Caso contrário, o procedimento de execução pode prosseguir até a arrematação.

Essa exigência evita que o devedor utilize o processo apenas como estratégia de protelação, garantindo efetividade ao direito do credor.

Suspensão do Leilão

A principal questão que os clientes trazem em meu escritório é a respeito do cancelamento, nulidade e suspensão do leilão. Esse tema é um pouco complexo e analisa todo o procedimento do leilão. Se ele não seguir rigorosamente a lei o leilão poderá ser anulado. Escrevi um texto e gravei um vídeo sobre esse tema, acesse no seguinte link: Meu imóvel foi arrematado, o que fazer?

Considerações finais

O caso julgado em Goiânia em que o juiz suspende o leilão mostra como o Poder Judiciário tem aplicado a legislação de forma a proteger o consumidor sem comprometer a segurança das relações contratuais. O direito de purgar a mora, previsto no artigo 39 da Lei nº 9.514/1997 e no artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, continua sendo um instrumento essencial para evitar a perda injusta de imóveis.

Portanto, quem enfrenta dificuldades financeiras deve buscar orientação jurídica antes que o leilão seja efetivado. É possível negociar, consignar valores e assegurar a manutenção do patrimônio.

A decisão analisada demonstra que o sistema jurídico brasileiro ainda privilegia a boa-fé contratual e o equilíbrio entre credores e devedores, reafirmando o direito de evitar leilão extrajudicial de imóvel mediante a quitação das parcelas em atraso.

Processo 5512183-70.2023.8.09.0051

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes