Juíza ANULA venda de IMÓVEL por suspeita de FRAUDE
- 4 de dez. de 2025
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Após suspeitas de fraude, proprietária de imóvel pede a anulação da venda e juíza autoriza.
Caso prefira, assista o vídeo abaixo sobre esse assunto:
A história teve início há mais de trinta anos, quando uma mulher adquiriu um imóvel em Aparecida de Goiânia, no Estado de Goiás. A compra ocorreu em mil novecentos e noventa e três, época em que ela ainda era casada. Naquele momento, o imóvel foi adquirido em conjunto com o então marido, como ocorre em grande parte das compras de bens durante a constância de um casamento. O imóvel se tornou a residência familiar e permaneceu ocupado por ela durante muitos anos.
Com o fim do relacionamento, houve a separação e, conforme informado pela própria autora e demonstrado nos documentos preliminares juntados no processo, ela permaneceu com a totalidade do imóvel. Embora não houvesse escritura pública registrada em cartório — situação comum em áreas mais antigas, loteamentos irregulares ou compras feitas de forma particular — a mulher guardava documentos que demonstravam a compra e a posse contínua do bem, mesmo após a mudança de estado civil. Esses documentos incluíam contrato de compra e venda, contas de água, comprovantes de IPTU e contratos de locação posteriores, todos em seu nome.
Durante os anos seguintes, a mulher residiu no imóvel, cuidou da manutenção e pagou os tributos relacionados ao bem. A propriedade representava não apenas um patrimônio financeiro, mas também parte de sua história pessoal. Contudo, com a chegada da pandemia de Covid-dezenove, sua vida mudou significativamente. Diante da crise econômica e da busca por melhores oportunidades, ela decidiu se mudar para Portugal. A decisão foi motivada pela intenção de reconstruir a vida em um país com maiores possibilidades de trabalho e crescimento profissional.
Quando deixou o Brasil, ela optou por não vender a casa. Em vez disso, passou a alugá-la, garantindo assim uma fonte de renda e preservando o patrimônio adquirido ao longo dos anos. A locação foi formalizada com uma inquilina, e a autora continuou cuidando dos compromissos relacionados ao imóvel mesmo morando no exterior. Para tanto, utilizava parentes como intermediários para repassar informações e acompanhar os acontecimentos no Brasil.
Algum tempo após sua mudança, a autora começou a enfrentar problemas relacionados ao pagamento do IPTU. De acordo com ela, ao tentar regularizar a situação, descobriu uma informação surpreendente: o imóvel havia sido vendido para um terceiro, sem qualquer autorização, anuência ou sequer comunicação prévia. A notícia causou enorme perplexidade, especialmente porque ela jamais manifestou intenção de vender a casa, tampouco assinou qualquer procuração ou documento que pudesse autorizar terceiros a negociar o bem em seu nome.
A descoberta levou a mulher a mobilizar um parente para buscar mais informações sobre a suposta venda. Esse familiar entrou em contato com a empresa envolvida na negociação e recebeu a confirmação de que o imóvel realmente havia sido transferido a um terceiro. Não apenas isso: o preço declarado da venda era completamente incompatível com a realidade. O comprador teria pago apenas três mil reais pela residência, apesar de seu valor venal ser superior a cem mil reais. Essa diferença gritante acendeu o alerta de possível fraude.
Para a autora, não havia dúvidas de que se tratava de uma negociação irregular, realizada sem qualquer participação dela e por um valor irrisório, incompatível com o valor de mercado da região. A situação, além de violar sua posse, colocava em risco seu único imóvel no Brasil, responsável por garantir sua estabilidade financeira enquanto residia no exterior.
Assim, ela ingressou com uma ação judicial contra a empresa que realizou a venda e contra o suposto comprador. O pedido inicial buscava, em caráter urgente, a manutenção ou o reconhecimento de sua posse, além de medidas destinadas a impedir que o bem fosse ocupado, vendido novamente ou destruído enquanto o processo estivesse em andamento. Também solicitou indenização por danos morais, fixada inicialmente no valor mínimo de dois mil reais, considerando o abalo emocional e a insegurança gerada pela situação.
A ação apresentou diversos documentos: contrato de compra e venda de mil novecentos e noventa e três, comprovantes de IPTU em nome da autora, faturas de água, contratos de locação e outros elementos que demonstravam a posse e o vínculo com o imóvel ao longo dos anos. Esses documentos tinham o objetivo de evidenciar que ela, apesar de estar fisicamente distante, jamais deixou de exercer atos típicos de proprietária.
Com base nisso, o caso chegou ao gabinete da juíza Vanessa Crhistina Garcia Lemos, da Segunda Vara Cível de Aparecida de Goiânia, que passou a analisar o pedido de tutela de urgência.
A DECISÃO DA JUÍZA
A juíza analisou o conjunto de provas apresentado pela autora e avaliou a necessidade de uma medida emergencial para evitar maiores prejuízos. Em sua decisão, destacou que havia elementos suficientes para demonstrar a verossimilhança das alegações. Essa exigência é fundamental para a concessão de tutela de urgência, prevista no artigo 300 do Código de Processo Civil (CPC).
Segundo a magistrada, mesmo na ausência de escritura pública registrada, a autora apresentou documentos capazes de indicar, com razoável segurança, que mantinha relação direta com o imóvel. Dentre eles, contratos antigos, comprovantes de tributos e contas de consumo, além do contrato de locação firmado com a inquilina após sua mudança para Portugal.
A juíza também observou o valor extremamente baixo atribuído ao suposto negócio realizado entre a empresa e o comprador. O fato de a residência, avaliada em mais de cem mil reais, ter sido vendida por apenas três mil reais levantava indícios de fraude e colocava em dúvida a boa-fé dos envolvidos na transação. Esse valor destoante chamou atenção da magistrada, reforçando a suspeita de que o negócio jurídico poderia ser inválido ou inexistente.
Em sua decisão, a juíza destacou que a autora demonstrava ser, em análise preliminar, legítima proprietária e possuidora do imóvel, tendo exercido poderes inerentes à propriedade ao longo de décadas. Esses poderes incluem manutenção, pagamento de tributos, cobrança de aluguéis e demais atos típicos de quem detém o domínio ou, pelo menos, a posse direta ou indireta do bem.
A magistrada também ressaltou que a demora em conceder uma medida protetiva poderia causar danos irreparáveis. A ausência de tutela imediata poderia consolidar uma situação de fato extremamente prejudicial à autora: o risco de o imóvel ser ocupado, deteriorado, vendido a terceiros ou até demolido, enquanto a ação não fosse julgada de forma definitiva.
Por essas razões, a juíza entendeu que estavam presentes os requisitos legais da tutela de urgência — perigo de dano e probabilidade do direito — e deferiu o pedido. A ordem judicial determinou que a posse do imóvel fosse reconhecida em favor da autora até decisão final. Além disso, foram designadas audiências para ouvir todas as partes envolvidas e dar seguimento ao processo.
Em resumo, a decisão da juíza buscou proteger a autora até que todos os fatos fossem esclarecidos, impedindo que uma possível fraude se consolidasse e garantindo que o bem permanecesse resguardado.
A FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA DA DECISÃO
A decisão da juíza se baseia em diversos princípios e regras do direito civil e processual civil, além de normas específicas do ordenamento jurídico brasileiro que tratam de posse, propriedade e tutela de urgência.
A tutela de urgência no Código de Processo Civil
O principal fundamento legal utilizado pela magistrada é o artigo 300 do Código de Processo Civil, que dispõe:
“A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”
No caso analisado, a juíza identificou esses dois requisitos:
Probabilidade do direito: A autora apresentou documentos que comprovam sua relação contínua com o imóvel desde mil novecentos e noventa e três. Isso inclui contrato de compra e venda, comprovantes de IPTU e contas de água, além de contrato de locação. Esses elementos demonstram que a autora agia como proprietária e possuidora do bem, mesmo sem o registro formal da escritura.
Perigo de dano: O imóvel poderia ser ocupado ou repassado novamente, causando prejuízos irreversíveis caso a medida não fosse concedida. O baixo preço declarado na venda — três mil reais — também sinaliza risco elevado de fraude.
Com esses dois requisitos preenchidos, a concessão da tutela de urgência se torna juridicamente adequada.
Proteção possessória no Código Civil
O Código Civil assegura a proteção à posse, mesmo na ausência de registro. Os artigos 1.196 e seguintes estabelecem que:
“Considera-se possuidor todo aquele que exerce, de fato, algum dos poderes inerentes à propriedade.”
A juíza observou que a autora exercia, sim, esses poderes:
Pagava tributos
Mantinha o imóvel
Firmou contrato de locação
Residia no local antes de se mudar
Assim, mesmo sem escritura registrada, havia posse legítima e juridicamente protegida.
Além disso, o Código Civil prevê mecanismos para proteger quem tem a posse, especialmente quando esta é ameaçada. O artigo 1.210 dispõe:
“O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado no caso de esbulho.”
No caso, a venda realizada sem consentimento configura uma forma de esbulho, isto é, perda da posse sem autorização do possuidor legítimo.
Invalidade de atos jurídicos fraudulentos
Outra base utilizada pela magistrada envolve regras sobre o negócio jurídico. O Código Civil estabelece, no artigo 167:
“É nulo o negócio jurídico simulado.”
Se a venda foi realizada por apenas três mil reais para um imóvel que vale mais de cem mil, isso pode indicar:
Simulação de preço
Ausência de vontade real da proprietária
Participação de terceiros em um possível conluio
Um negócio jurídico sem consentimento do verdadeiro proprietário, ou que apresenta indícios de fraude, é passível de nulidade conforme os artigos 166 e 167 do Código Civil.
Além disso, o artigo 171 permite a anulação de atos jurídicos realizados mediante:
Erro
Dolo
Coação
Fraude
Simulação
Nesse caso, a ausência de vontade e a discrepância de valores reforçam que o negócio pode ter nascido viciado, autorizando o Poder Judiciário a tomar medidas urgentes.
Direito à indenização
A autora requereu reparação por danos morais de pelo menos dois mil reais. Esse pedido se baseia no artigo 186 do Código Civil, que estabelece:
“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
E também no artigo 927:
“Aquele que causar dano a outrem fica obrigado a repará-lo.”
Embora a indenização ainda não tenha sido julgada, ela é juridicamente possível, considerando o risco emocional, psicológico e patrimonial gerado pela venda irregular de seu único imóvel.
Função social da propriedade
Outro fundamento implícito na decisão é a função social da propriedade, prevista no artigo 5º, XXIII, da Constituição Federal e no artigo 1.228, §1º, do Código Civil. A propriedade deve cumprir finalidade legítima, e a venda simulada por preço irrisório não atende a essa finalidade.
Princípio da boa-fé objetiva
A boa-fé é pilar das relações jurídicas. O artigo 422 do Código Civil determina:
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
A venda por preço muito abaixo do mercado e sem autorização demonstra violação clara desse princípio. Quando há indícios de má-fé, o Judiciário deve intervir para reestabelecer o equilíbrio jurídico.
CONCLUSÃO: Juíza anula venda de imóvel
A decisão da juíza Vanessa Crhistina Garcia Lemos se apoia em fundamentos sólidos do Código Civil, do Código de Processo Civil e da Constituição Federal. A medida de urgência foi concedida para evitar danos irreparáveis, preservar a posse e impedir que uma possível fraude se consolide antes do julgamento definitivo.
A autora demonstrou relação contínua com o imóvel por mais de trinta anos, e a venda por valor irrisório sem sua autorização indica indícios fortes de irregularidade. Esse conjunto de fatos justificou a intervenção imediata do Judiciário, garantindo proteção à posse e preservação do direito até a completa apuração do caso.
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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes
