Locador não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato

A Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, é a principal norma que regula os contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil. Um dos pontos mais importantes e que frequentemente geram dúvidas entre locadores e locatários é a possibilidade de rescisão antecipada do contrato. O Artigo 4º trata justamente desse tema, estabelecendo quem pode romper o contrato antes do prazo e quais as consequências dessa decisão.

Veja o que diz o artigo:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

 Vamos analisar esse dispositivo em partes.

1. Proteção ao locatário: o locador não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato

 A primeira parte do artigo deixa claro que, durante o prazo estipulado no contrato, o locador não pode reaver o imóvel, ou seja, não pode exigir a devolução antes da data acordada. Isso garante ao locatário uma estabilidade mínima, assegurando que ele poderá permanecer no imóvel pelo período combinado, sem o risco de ser despejado por vontade do proprietário, salvo exceções previstas em lei.

A regra é especialmente importante para contratos com prazo determinado, como os contratos residenciais de 30 meses. Durante esse tempo, o locador só poderá pedir o imóvel de volta em casos específicos previstos na lei, como inadimplência, uso indevido do imóvel ou infrações contratuais.

2. Rescisão antecipada pelo locatário: é possível, mas com multa

 Já o locatário tem a possibilidade de encerrar o contrato antes do prazo final, desde que pague a multa estipulada no contrato. A lei determina que essa multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, ou seja, quanto mais perto do fim, menor será o valor da penalidade.

Exemplo prático: Se um contrato de 30 meses for encerrado pelo inquilino no 15º mês, e a multa total prevista for de R$ 3.000, ele deverá pagar cerca de R$ 1.500 (correspondente ao tempo restante).

Caso o contrato não preveja uma cláusula específica de multa, a multa será definida judicialmente, conforme os padrões utilizados nos tribunais, levando em consideração o valor do aluguel, o tempo restante e o impacto causado ao locador.

Essa possibilidade de saída antecipada é fundamental para garantir liberdade e flexibilidade ao inquilino, que pode se deparar com mudanças pessoais, profissionais ou financeiras durante o curso da locação.

3. Exceção à multa: transferência de trabalho para outra localidade

 O parágrafo único do artigo traz uma exceção importante: o inquilino não precisará pagar a multa se for transferido pelo empregador para outra cidade, desde que cumpra duas condições:

1. A transferência deve ocorrer por iniciativa do empregador, seja ele privado ou público;

2. O locatário deve notificar o locador por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência da data da desocupação.

 Essa regra visa proteger o trabalhador, que muitas vezes não tem controle sobre a transferência, sendo obrigado a mudar de cidade por motivos profissionais. A lei entende que, nesses casos, a culpa pela rescisão não é do inquilino, e por isso ele não deve ser penalizado com a multa.

 Importante: se a mudança for a pedido do próprio inquilino, ou sem relação com o empregador, a isenção da multa não se aplica.

4. Equilíbrio contratual e segurança jurídica

 O Artigo 4º representa um equilíbrio entre os interesses do locador e do locatário. De um lado, protege o inquilino de ser retirado do imóvel antes do prazo. De outro, permite que ele saia antes do tempo, mas sem prejudicar o proprietário, já que este receberá uma compensação financeira pelo rompimento antecipado.

 Ao mesmo tempo, a regra garante previsibilidade e segurança jurídica, evitando conflitos futuros e reduzindo a judicialização dos contratos de locação.

Conclusão

 O Artigo 4º da Lei do Inquilinato é um dos dispositivos mais relevantes para quem aluga ou pretende alugar um imóvel. Ele estabelece claramente:

• O direito do locatário de permanecer no imóvel até o fim do contrato;

• A possibilidade de rescisão antecipada pelo inquilino, com pagamento de multa proporcional;

• A isenção da multa em caso de transferência de trabalho para outra cidade, desde que notificada com antecedência.

 Locadores e locatários devem sempre incluir cláusulas claras no contrato sobre o valor da multa e as condições de rescisão. Assim, evitam-se surpresas desagradáveis e garantem-se relações mais justas e transparentes.