Locador não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato

Em regra o locador não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato. Nesse texto Thales de Menezes, advogado imobiliário irá explicar o porquê.

A Lei nº 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, é a principal norma que regula os contratos de locação de imóveis urbanos no Brasil. Um dos pontos mais importantes e que frequentemente geram dúvidas entre locadores e locatários é a possibilidade de rescisão antecipada do contrato. O Artigo 4º trata justamente desse tema, estabelecendo quem pode romper o contrato antes do prazo e quais as consequências dessa decisão.

Veja o que diz o artigo:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

 Vamos analisar esse dispositivo em partes.

Proteção ao locatário: o locador não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato

 A primeira parte do artigo deixa claro que, durante o prazo estipulado no contrato, o locador não pode reaver o imóvel, ou seja, não pode exigir a devolução antes da data acordada. Isso garante ao locatário uma estabilidade mínima, assegurando que ele poderá permanecer no imóvel pelo período combinado, sem o risco de ser despejado por vontade do proprietário, salvo exceções previstas em lei.

A regra é especialmente importante para contratos com prazo determinado, como os contratos residenciais de 30 meses. Durante esse tempo, o locador só poderá pedir o imóvel de volta em casos específicos previstos na lei, como inadimplência, uso indevido do imóvel ou infrações contratuais.

Rescisão antecipada pelo locatário: é possível, mas com multa

 Já o locatário tem a possibilidade de encerrar o contrato antes do prazo final, desde que pague a multa estipulada no contrato. A lei determina que essa multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, ou seja, quanto mais perto do fim, menor será o valor da penalidade.

Exemplo prático: Se um contrato de 30 meses for encerrado pelo inquilino no 15º mês, e a multa total prevista for de R$ 3.000, ele deverá pagar cerca de R$ 1.500 (correspondente ao tempo restante).

Caso o contrato não preveja uma cláusula específica de multa, a multa será definida judicialmente, conforme os padrões utilizados nos tribunais, levando em consideração o valor do aluguel, o tempo restante e o impacto causado ao locador.

Essa possibilidade de saída antecipada é fundamental para garantir liberdade e flexibilidade ao inquilino, que pode se deparar com mudanças pessoais, profissionais ou financeiras durante o curso da locação.

Exceção à multa: transferência de trabalho para outra localidade

 O parágrafo único do artigo traz uma exceção importante: o inquilino não precisará pagar a multa se for transferido pelo empregador para outra cidade, desde que cumpra duas condições:

1. A transferência deve ocorrer por iniciativa do empregador, seja ele privado ou público;

2. O locatário deve notificar o locador por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência da data da desocupação.

 Essa regra visa proteger o trabalhador, que muitas vezes não tem controle sobre a transferência, sendo obrigado a mudar de cidade por motivos profissionais. A lei entende que, nesses casos, a culpa pela rescisão não é do inquilino, e por isso ele não deve ser penalizado com a multa.

 Importante: se a mudança for a pedido do próprio inquilino, ou sem relação com o empregador, a isenção da multa não se aplica.

Equilíbrio contratual e segurança jurídica

 O Artigo 4º representa um equilíbrio entre os interesses do locador e do locatário. De um lado, protege o inquilino de ser retirado do imóvel antes do prazo. De outro, permite que ele saia antes do tempo, mas sem prejudicar o proprietário, já que este receberá uma compensação financeira pelo rompimento antecipado.

 Ao mesmo tempo, a regra garante previsibilidade e segurança jurídica, evitando conflitos futuros e reduzindo a judicialização dos contratos de locação.

Contrato de locação perfeito

A maioria das dores de cabeça geradas em uma locação podem ser evitadas com um contrato muito bem escrito.

Caso você precise de um contrato de locação que te dê segurança contra problemas que podem surgir no aluguel é importante que leia o seguinte artigo que escrevi: "Contrato de locação PERFEITO! As cláusulas mais importantes."

Conclusão

 O Artigo 4º da Lei do Inquilinato é um dos dispositivos mais relevantes para quem aluga ou pretende alugar um imóvel. Ele estabelece claramente:

• O direito do locatário de permanecer no imóvel até o fim do contrato;

• A possibilidade de rescisão antecipada pelo inquilino, com pagamento de multa proporcional;

• A isenção da multa em caso de transferência de trabalho para outra cidade, desde que notificada com antecedência.

 Locadores e locatários devem sempre incluir cláusulas claras no contrato sobre o valor da multa e as condições de rescisão. Assim, evitam-se surpresas desagradáveis e garantem-se relações mais justas e transparentes.

Para ler mais artigos como esse, acesse o seguinte site: Thales de Menezes.

Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.