O imóvel que alugo foi vendido. Tenho que desocupar?

Imagine passar semanas escolhendo o imóvel ideal para alugar e morar com sua família. Após várias visitas a casas e apartamento, dezenas de conversas e propostas com imobiliárias, você escolhe o imóvel ideal e se muda de imediato.

Poucos meses depois recebe a notícia de que o imóvel que você escolher para morar foi vendido e você deveria sair dali imediatamente. E agora? Quais seus direitos quando o imóvel que alugo foi vendido?

Nesse texto vou te explicar tudo o que você precisa saber sobre esse assunto.

O Direito do Novo Proprietário de Reaver o Imóvel

A lei brasileira criou o direito de propriedade de um imóvel, mas também criou o direito de posse.

Tem a propriedade aquele é dono do imóvel. Já a posse é daquele que usa o imóvel.

Um inquilino possui a posse do bem, mas não a propriedade. Já o locador possui a propriedade, mas não a posse.

Cada um deles possui seus direitos e obrigações, e esses devem coexistir em harmonia.

Como exemplo do direito de propriedade, a lei permite que o dono venda livremente seu imóvel, mesmo que ele esteja alugado para outra pessoa.

O novo dono do imóvel, após comprar o bem, tem o direito de pedir a sua desocupação. Ele não precisa esperar o contrato de locação terminar. O fato de o contrato estar em vigor não impede a venda.

Procedimento da desocupação

A desocupação do imóvel não deve acontecer de imediato após a venda. O inquilino também tem seus direitos, ele não pode ser pego de surpresa.

É preciso observar um procedimento rigoroso para que o imóvel seja desocupado.

Primeiramente, o novo proprietário deve notificar o inquilino, informando sobre a venda e pedindo a posse do imóvel.

O prazo que o inquilino terá para sair do imóvel é de 90 dias, não é de imediato.

O direito é garantido pelo artigo 8º da Lei do Inquilinato, veja:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

Portanto, o novo proprietário pode pedir o imóvel. Ele não precisa esperar o prazo final. A notificação deve ser por escrito e enviada no endereço do inquilino. O prazo de 90 dias é para o inquilino se organizar e só começa a ser contado a partir do recebimento da notificação. Nesse período ele terá tempo para encontrar um novo local para morar.

Mas preste muita atenção nessa questão do prazo. A maioria das pessoas, inclusive advogados, se confundem com relação a ele. O prazo em questão não é apenas de 90 dias após a venda, mas sim após o recebimento da notificação.

E se não houver a notificação?

Sem esse ato o inquilino não tem a obrigação de sair do imóvel. E isso serve tanto para total ausência de notificação como também uma notificação que não obedeça os requisitos da lei.

Simples mensagem por whatsapp ou telefonema não servem de nada. Busque um advogado especialista em direito imobiliário para lhe orientar nessa parte.

Além disso, há outra questão importante sobre a notificação. Veja o que diz o parágrafo 2º do mesmo artigo:

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Então o novo proprietário terá o prazo de 90 dias para notificar o inquilino para que saia do imóvel. Após a notificação será contado o prazo de mais 90 dias para que o imóvel seja desocupado.

Se o proprietário não notificar o inquilino em 90 dias após registrar o imóvel em seu nome será considerado que ele quis manter o contrato de locação e não poderá pedir a desocupação até o fim da vigência do contrato original.

Exceções que Protegem o Inquilino

Como é comum no direito brasileiro, a lei prevê exceções a essa regra.

Em alguns casos, o novo proprietário deve ser obrigado a respeitar o contrato e esperar o fim do prazo de locação.

Mas, para isso, três requisitos precisam ser cumpridos:

1. A locação deve ser por prazo determinado.

2. O contrato deve ter uma cláusula de vigência em caso de venda.

3. Por último, o contrato deve estar averbado na matrícula do imóvel.

Sinceramente, é muito raro o preenchimento de todos esses requisitos. Em mais de 12 anos na advocacia imobiliária posso contar em uma mão as vezes que vi um contrato de locação averbado em uma matrícula de imóvel. Portanto, a maioria dos inquilinos não tem essa proteção.

Mas caso o inquilino queira se proteger desse perigo ele precisa exigir que o contrato de locação estipule essa regra em uma cláusula do contrato e ele mesmo leve para averbar a minuta na matrícula do imóvel. É direito dele. Isso não é comum por pura questão de costume.

O Que Fazer ao Receber a Notificação?

A primeira coisa a fazer é manter a calma e não se desesperar.

Após isso, verifique com atenção a notificação. Confira se ela dá o prazo correto de 90 dias para a desocupação. Esse prazo é obrigatório. Se a notificação não der o prazo, ela é nula.

Importante lembrar que até a desocupação o contrato continua normalmente. O inquilino deve continuar pagando o aluguel até o dia que sair. Ele fica isento do pagamento só porque o imóvel foi vendido.

A falta de pagamento pode levar, além da cobrança dos valores na justiça, a um despejo por quebra de contrato.

O Direito de Preferência do Inquilino

Outro ponto importante é sobre o direito de preferência.

Antes de colocar o imóvel a venda, o proprietário deverá oferecer ele primeiro ao inquilino, nas mesmas condições que irá oferecer ao mercado. O inquilino tem 30 dias para manifestar se aceita a proposta. Apenas no caso de recuso é que o proprietário poderá vender para outra pessoa. Se o locador não respeitar esse direito, o inquilino pode entrar na Justiça e pedir uma indenização por perdas e danos.

O artigo 27 da Lei 8.245/91 prevê o direito:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O direito de preferência é muito importante. Ele garante ao inquilino a chance de comprar. O locador tem a obrigação de notificá-lo. A notificação deve conter todas as informações. As informações devem ser sobre o negócio. O preço e as condições de pagamento devem ser informados. A locação e venda de imóvel têm regras claras. Elas visam equilibrar a relação. Elas protegem ambas as partes. O conhecimento desses direitos é fundamental. Ele evita surpresas desagradáveis.

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Um dos pontos mais importantes e que nunca podem ser ignorados quando o assunto é contrato de aluguel é a garantia da locação. Sua função é tentar impedir prejuízos que proprietários dos imóveis possam vir a ter com inquilinos ruins. Mas para isso ele precisará escolher apenas uma das modalidades de garantias de aluguel. E qual será a melhor delas? Caução, fiador, seguro fiança? Eu escrevi um texto e gravei um vídeo explicando sobre cada uma delas. Acesso clicando no seguinte link: Qual melhor garantia em contrato de aluguel? Caução, fiador, seguro fiança?

CONCLUSÃO: imóvel que alugo foi vendido

Em resumo, o proprietário tem sim o direito de vender seu imóvel mesmo que ele esteja alugado para outra pessoa.

O novo proprietário, ao comprar o bem, também tem o direito de exigir que o inquilino saia do imóvel, mesmo que o contrato esteja dentro do prazo de vigência. Mas para isso ele deverá obedecer uma série de requisitos da lei e dar ao inquilino o prazo de 90 dias para encontrar outro lugar para se estabelecer.

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Advogado imobiliário em Goiânia é Thales de Menezes.