O locador poderá cobrar IPTU junto com o valor do aluguel?

Muitos contratos de locação geram dúvidas sobre despesas adicionais ao aluguel. Entre elas, destaca-se a possibilidade de cobrar IPTU do inquilino.

Essa questão aparece com frequência em imóveis residenciais e comerciais. Portanto, exige atenção jurídica adequada.

A legislação brasileira trata expressamente desse tema. Assim, o locador e o locatário precisam conhecer seus direitos e deveres.

Neste artigo, explico quando o locador poderá cobrar o IPTU junto com o aluguel. Além disso, analiso o dispositivo legal aplicável, de forma literal e técnica.

O objetivo é informar o cidadão com clareza. Desse modo, evita-se conflito contratual e litígio judicial desnecessário.

O que é o IPTU e quem é o contribuinte legal

Conceito de IPTU

O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano. Ele incide sobre imóveis localizados em área urbana.

Trata-se de tributo municipal. Portanto, cada município define alíquotas, prazos e formas de pagamento.

O fato gerador ocorre com a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel. Assim, o tributo relaciona-se ao bem.

Contribuinte perante o Fisco

Em regra, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel. Essa definição decorre do Código Tributário Nacional.

O município sempre cobrará o IPTU do proprietário registrado. Logo, o Fisco não se vincula ao contrato de locação.

Entretanto, a legislação civil permite repasse do encargo. Contudo, isso depende de previsão contratual válida.

A Lei do Inquilinato e a responsabilidade pelos tributos

Aplicação da Lei nº 8.245/1991

A Lei do Inquilinato regula as locações de imóveis urbanos. Ela disciplina direitos e deveres de locadores e locatários.

Entre esses deveres, a lei trata expressamente do pagamento de tributos. Portanto, o tema possui base legal clara.

O artigo central para essa análise é o artigo 25 da Lei do Inquilinato. Ele autoriza a cobrança do IPTU em certas condições.

Texto literal do artigo 25

A lei dispõe de forma expressa:

“Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.”

Esse dispositivo orienta toda a interpretação jurídica. Assim, qualquer cobrança deve respeitar exatamente esse conteúdo legal.

O locador pode cobrar o IPTU junto com o aluguel?

Regra geral prevista em lei

Sim, o locador pode cobrar o IPTU junto com o aluguel. Contudo, a lei impõe condição específica para essa cobrança.

A responsabilidade pelo tributo deve estar atribuída ao locatário. Essa atribuição ocorre por cláusula contratual expressa.

Sem essa previsão, o locador não pode exigir o pagamento. Portanto, o contrato assume papel fundamental.

Importância da cláusula contratual

O contrato de locação deve prever, de forma clara, que o locatário pagará o IPTU.

Essa cláusula não admite interpretação ampliativa. Assim, o texto contratual precisa ser objetivo e direto.

Quando o contrato atribui o encargo ao locatário, a cobrança torna-se legítima. Além disso, a lei autoriza cobrança conjunta.

Cobrança do IPTU juntamente com o aluguel

Autorização legal expressa

O artigo 25 autoriza a cobrança conjunta. A lei afirma que o locador poderá cobrar “juntamente com o aluguel”.

Portanto, o locador pode incluir o valor do IPTU no boleto mensal. Isso facilita o controle financeiro da locação.

Essa prática não caracteriza abuso. Pelo contrário, ela encontra respaldo legal expresso.

Mês de referência do tributo

A cobrança deve respeitar o mês a que o tributo se refere. Essa exigência consta do próprio artigo 25.

Assim, o locador não pode cobrar valores antecipados sem justificativa. A cobrança deve refletir a obrigação real.

Esse cuidado evita enriquecimento indevido. Além disso, preserva o equilíbrio contratual.

Exemplo prático de cobrança mensal

Imagine um contrato residencial com aluguel mensal de R$ 1.500,00. O IPTU mensal corresponde a R$ 150,00.

Nesse caso, o locador poderá cobrar R$ 1.650,00 no mesmo boleto. Essa cobrança será válida se o contrato prever.

Portanto, a soma não altera a natureza das obrigações. Apenas concentra os pagamentos em uma única cobrança.

Esse modelo simplifica a administração do contrato. Além disso, reduz inadimplência relacionada a tributos.

Antecipação do pagamento do IPTU pelo locador

Previsão do parágrafo único

O parágrafo único do artigo 25 trata da antecipação do pagamento. Ele disciplina situação comum na prática imobiliária.

Muitos municípios concedem desconto para pagamento à vista do IPTU. Assim, surge a dúvida sobre quem aproveita o benefício.

A lei responde de forma literal e objetiva. Portanto, não há espaço para interpretação subjetiva.

Texto literal do parágrafo único

A lei estabelece:

“Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.”

Essa regra protege quem realiza o pagamento antecipado. Assim, o benefício acompanha o desembolso financeiro.

Quem fica com o desconto do IPTU antecipado

Regra geral do desconto

Se o locador paga o IPTU antecipadamente, ele fica com o desconto. Essa vantagem decorre do pagamento antecipado.

O locatário não pode exigir o desconto automaticamente. Afinal, ele não efetuou o pagamento inicial.

Essa solução mantém coerência econômica. Além disso, respeita o texto literal da lei.

Exceção prevista na lei

A lei admite exceção expressa. Se o locatário reembolsar integralmente o locador, ele poderá ficar com a vantagem.

Nesse caso, o reembolso deve ser total. Portanto, o locatário assume integralmente o custo do tributo.

Essa exceção depende de acordo entre as partes. Assim, recomenda-se previsão contratual clara.

Exemplo prático sobre pagamento antecipado

Suponha que o IPTU anual seja R$ 1.200,00. O município oferece 10% de desconto para pagamento à vista.

O locador paga R$ 1.080,00 antecipadamente. Nesse cenário, o desconto pertence ao locador.

Contudo, se o locatário reembolsar R$ 1.080,00, ele assumirá o encargo. Assim, poderá se beneficiar indiretamente.

Esse exemplo demonstra a aplicação literal da lei. Portanto, evita-se conflito interpretativo.

O que acontece se o contrato for omisso

Ausência de cláusula específica

Se o contrato não atribuir o IPTU ao locatário, o locador não pode cobrar. Essa regra decorre da lei.

Nesse caso, o encargo permanece com o locador. Afinal, ele é o contribuinte perante o Fisco.

A omissão contratual favorece o locatário. Portanto, a redação contratual exige atenção técnica.

Entendimento predominante na prática jurídica

A jurisprudência tende a exigir cláusula expressa. Assim, não se admite presunção de repasse do IPTU.

Essa exigência protege o locatário. Além disso, reforça a segurança jurídica dos contratos.

Portanto, o locador deve sempre formalizar a atribuição. Essa prática evita litígios futuros.

Relação entre IPTU e despesas ordinárias

Natureza jurídica do IPTU

O IPTU não é despesa condominial. Ele é tributo municipal incidente sobre o imóvel.

Mesmo assim, a Lei do Inquilinato trata o IPTU junto com encargos ordinários. Isso ocorre por opção legislativa.

A lei permite tratamento conjunto para fins de cobrança. Assim, facilita a gestão contratual.

Diferença entre IPTU e condomínio

O condomínio decorre da administração do prédio. Já o IPTU decorre da titularidade do imóvel.

Apesar disso, ambos podem ser atribuídos ao locatário. Contudo, essa atribuição exige cláusula expressa.

A confusão entre esses encargos gera litígios. Portanto, o contrato deve detalhar cada obrigação.

A importância da transparência na cobrança

Dever de informação do locador

O locador deve informar claramente os valores cobrados. Essa conduta decorre da boa-fé objetiva.

A cobrança do IPTU deve ser discriminada. Assim, o locatário entende o que está pagando.

Essa transparência evita questionamentos futuros. Além disso, fortalece a relação contratual.

Comprovação do valor do IPTU

O locador deve apresentar o carnê ou guia do IPTU. Essa prática demonstra lisura na cobrança.

Embora a lei não exija expressamente, a prática é recomendável. Assim, reduz-se risco de contestação.

Essa conduta também facilita eventual reembolso. Portanto, beneficia ambas as partes.

O IPTU em contratos de locação comercial

Aplicação das mesmas regras

A regra do artigo 25 aplica-se à locação comercial. A lei não faz distinção quanto à finalidade do imóvel.

Portanto, lojas, salas e galpões seguem a mesma lógica jurídica.

A atribuição do IPTU ao locatário comercial é comum. Contudo, exige previsão expressa.

Prática comum no mercado

No mercado comercial, o repasse do IPTU ocorre com frequência. Isso se deve à negociação contratual.

Empresas geralmente assumem encargos para reduzir o aluguel. Essa estratégia é válida juridicamente.

Mesmo assim, o contrato deve ser claro. Assim, evita-se discussão futura.

Consequências da cobrança indevida

Cobrança sem previsão contratual

Se o locador cobrar IPTU sem previsão, a cobrança será indevida. O locatário poderá contestar judicialmente.

Nessa hipótese, o locador poderá ser obrigado a devolver valores. Além disso, poderá sofrer sanções contratuais.

Portanto, a cautela jurídica é indispensável.

Risco de litígio e desgaste contratual

A cobrança indevida gera conflito. Esse conflito pode resultar em ação judicial.

Além do custo financeiro, há desgaste da relação. Portanto, o respeito à lei evita problemas maiores.

A prevenção sempre será a melhor estratégia.

Conclusão

O locador poderá cobrar o IPTU junto com o valor do aluguel. Contudo, essa possibilidade depende de previsão contratual expressa.

A Lei do Inquilinato autoriza a cobrança conjunta. O artigo 25 estabelece essa regra de forma literal.

Além disso, o parágrafo único disciplina a antecipação do pagamento. Ele define quem fica com as vantagens.

Portanto, a cobrar IPTU do inquilino exige atenção jurídica. O contrato deve ser claro, objetivo e fiel à lei.

Quando as partes respeitam a legislação, evitam-se conflitos. Assim, a locação cumpre sua função social com segurança jurídica.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes