O que é CAUÇÃO DE ALUGUEL?

Antes de assinar um contrato de locação, muitas pessoas se perguntam o que é caução de aluguel e como ela funciona na prática. Afinal, essa garantia é uma das mais utilizadas no mercado imobiliário brasileiro.

A dúvida ganha ainda mais importância quando o contrato termina. Nesse momento, surgem questionamentos sobre devolução, prazos e possíveis descontos. Assim, este artigo explica o conceito, as vantagens, as desvantagens e os limites legais dessa garantia locatícia.

O que é caução de aluguel?

A caução de aluguel é uma garantia oferecida pelo locatário ao locador no início do contrato de locação. Ela assegura o pagamento de eventuais dívidas, como aluguéis atrasados ou danos ao imóvel.

De acordo com o artigo 37 da Lei do Inquilinato, a caução é uma das quatro modalidades de garantia permitidas em contratos de locação. As outras são a fiança, o seguro-fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Importante destacar que a lei veda a exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato. Ou seja, o locador não pode exigir caução e fiança simultaneamente, sob pena de nulidade.

Tipos de caução previstos em lei

O artigo 38 da Lei do Inquilinato estabelece que a caução pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, além do dinheiro. Cada modalidade segue uma formalização própria.

A caução em bens móveis precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos. Já a caução em bens imóveis deve ser averbada na matrícula do imóvel, junto ao cartório de registro competente.

Por sua vez, a caução em dinheiro segue uma regra específica. Ela não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, conforme determina o parágrafo segundo do artigo 38.

Além disso, o valor depositado deve ser aplicado em caderneta de poupança autorizada pelo poder público. Consequentemente, o locatário tem direito a todos os rendimentos gerados durante o período da locação.

Vantagens e desvantagens da caução de aluguel

Como qualquer garantia locatícia, a caução apresenta pontos positivos e negativos. Por isso, é importante avaliar ambos antes de optar por essa modalidade.

Vantagens da caução

Primeiramente, a caução dispensa a necessidade de fiador. Isso facilita a locação para quem não possui alguém disposto a assumir essa responsabilidade.

Além disso, quando feita em dinheiro, o valor rende juros durante o contrato. Dessa forma, o locatário recupera o valor corrigido ao final da locação, caso não existam débitos pendentes.

Outra vantagem é a agilidade na formalização do contrato. Geralmente, a caução em dinheiro é mais rápida do que a contratação de um seguro-fiança ou a análise de crédito de um fiador.

Desvantagens da caução

Por outro lado, a caução exige desembolso imediato de um valor considerável. Isso pode representar dificuldade financeira para o locatário no momento da assinatura do contrato.

Ademais, existe o risco de descontos indevidos ao final da locação. Em alguns casos, o locador tenta reter valores acima do que efetivamente é devido, gerando disputas judiciais.

Por fim, a caução em bens imóveis ou móveis exige formalização cartorária. Consequentemente, esse processo pode gerar custos adicionais e maior burocracia para o locatário.

Limitação legal da caução de aluguel

A principal limitação legal da caução de aluguel está prevista no parágrafo segundo do artigo 38 da Lei do Inquilinato. Esse dispositivo determina que a caução em dinheiro não pode ultrapassar três meses de aluguel.

Portanto, se o aluguel mensal é de R$ 2.000,00, a caução máxima permitida corresponde a R$ 6.000,00. Qualquer valor superior a esse limite é considerado ilegal e pode ser contestado judicialmente.

Além disso, o artigo 39 da Lei do Inquilinato estabelece que a garantia locatícia se estende até a efetiva devolução do imóvel. Isso vale mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário.

Já o artigo 40 permite que o locador exija nova garantia em situações específicas. Isso ocorre, por exemplo, em caso de morte do fiador ou exoneração da garantia durante a prorrogação do contrato.

O que acontece sem nenhuma garantia?

Quando o contrato não possui nenhuma das quatro modalidades de garantia, aplica-se o artigo 42 da Lei do Inquilinato. Esse dispositivo autoriza o locador a exigir o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Ou seja, a ausência de garantia não impede a locação. Contudo, ela transfere ao locatário a obrigação de pagar antecipadamente, como forma de compensar o risco assumido pelo locador.

Quando a caução deve ser devolvida ao final do contrato?

A caução deve ser devolvida ao locatário assim que o contrato de locação se encerra e o imóvel é entregue sem pendências. Isso inclui a inexistência de aluguéis em atraso e de danos ao imóvel.

Segundo entendimento consolidado pelos tribunais, se não houver inadimplência nem necessidade de reparos, o valor da caução deve retornar integralmente ao locatário. Esse entendimento já foi confirmado em julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo e também do Tribunal de Justiça de Goiás.

Por isso, o locador não pode reter a caução sem justificativa concreta. Caso existam débitos, o desconto deve corresponder exatamente ao valor comprovado, e não a uma estimativa arbitrária.

Prazo para devolução

A Lei do Inquilinato não estabelece um prazo expresso para a devolução da caução em dinheiro. Contudo, a jurisprudência costuma aplicar prazos razoáveis, geralmente entre 15 e 30 dias após a entrega das chaves.

Esse período permite ao locador realizar a vistoria do imóvel e verificar eventuais danos. Assim, ele consegue apurar com precisão se existe algum valor a ser descontado da caução.

Como a caução deve ser devolvida?

A devolução da caução em dinheiro deve incluir o valor original acrescido dos rendimentos da caderneta de poupança. Isso porque o parágrafo segundo do artigo 38 garante ao locatário todas as vantagens decorrentes da aplicação financeira.

Por exemplo, se o locatário depositou R$ 6.000,00 no início do contrato, e esse valor rendeu R$ 800,00 ao longo de dois anos, a devolução deve somar R$ 6.800,00, na ausência de débitos.

Quando a caução envolve bens móveis, a devolução ocorre mediante o cancelamento do registro em cartório de títulos e documentos. Já nos casos de bens imóveis, é necessário requerer o cancelamento da averbação na matrícula.

Caso o locador identifique danos ao imóvel, ele pode reter parte da caução. Contudo, essa retenção deve ser proporcional ao valor comprovado dos reparos, mediante orçamentos ou notas fiscais.

Penalidades por descumprimento

O artigo 43 da Lei do Inquilinato prevê contravenção penal para o locador que exigir mais de uma modalidade de garantia. A pena varia entre prisão simples e multa, conforme a gravidade da conduta.

Da mesma forma, cobranças indevidas relacionadas à caução podem gerar responsabilidade civil. Nesses casos, o locatário tem direito a reaver os valores retidos indevidamente, acrescidos de correção monetária.

A orientação de Thales de Menezes sobre a caução de aluguel

O advogado Thales de Menezes, referência em direito imobiliário em Goiânia e em todo o estado de Goiás, costuma orientar seus clientes sobre um cuidado essencial. Antes de aceitar a caução como garantia, é fundamental formalizar corretamente o contrato.

Segundo Thales de Menezes, muitos problemas surgem justamente pela ausência de registro em cartório. Sem essa formalização, a caução pode ser considerada inexistente perante terceiros.

Além disso, Thales de Menezes recomenda que o locatário sempre solicite comprovante do depósito em caderneta de poupança. Dessa forma, fica documentado o valor exato entregue ao locador, evitando disputas futuras sobre rendimentos e correção monetária.

Conclusão

A caução de aluguel representa uma garantia acessível e vantajosa para muitos contratos de locação. Contudo, ela exige atenção a limites legais importantes, especialmente quanto ao valor máximo permitido.

Em suma, o locatário deve conhecer os artigos 37 a 43 da Lei do Inquilinato antes de firmar o contrato. Assim, ele evita cobranças abusivas e garante a devolução correta do valor ao final da locação.

Por fim, recomenda-se sempre formalizar a caução por escrito, com registro adequado. Sempre que possível, consulte um advogado especializado para revisar as cláusulas contratuais antes da assinatura.

Perguntas Comuns

1) O que é caução de aluguel e para que serve?

A caução de aluguel é uma garantia oferecida pelo locatário ao locador. Ela cobre eventuais dívidas, como aluguéis atrasados ou danos causados ao imóvel durante a locação. Pode ser prestada em dinheiro, bens móveis ou bens imóveis, conforme o artigo 38 da Lei do Inquilinato. Essa garantia dispensa a necessidade de fiador, tornando a locação mais acessível. Ao final do contrato, sem pendências, o valor deve ser integralmente devolvido ao locatário, incluindo eventuais rendimentos.

2) Qual o valor máximo da caução de aluguel?

O valor máximo da caução em dinheiro corresponde a três meses de aluguel, conforme o parágrafo segundo do artigo 38 da Lei do Inquilinato. Cobranças acima desse limite são consideradas ilegais. Por exemplo, em um aluguel de R$ 1.800,00, o valor máximo permitido é de R$ 5.400,00. Caso o contrato preveja valor superior, o locatário pode contestar judicialmente a cláusula e solicitar a devolução da diferença cobrada indevidamente pelo locador.

3) Quanto tempo o locador tem para devolver a caução?

A lei não fixa prazo expresso para devolução. Contudo, a prática comum e a jurisprudência indicam um período razoável, entre 15 e 30 dias após a entrega das chaves. Esse tempo permite ao locador realizar a vistoria do imóvel. Se não houver débitos ou danos comprovados, o valor deve retornar integralmente ao locatário, acrescido dos rendimentos da caderneta de poupança utilizada durante o período contratual.

4) A caução de aluguel rende juros durante o contrato?

Sim. Quando a caução é feita em dinheiro, a lei exige o depósito em caderneta de poupança autorizada pelo poder público. Todos os rendimentos gerados por essa aplicação pertencem ao locatário. Portanto, ao final do contrato, sem pendências, a devolução deve incluir o valor original somado aos juros acumulados durante todo o período da locação, conforme extrato da conta poupança vinculada.

5) O locador pode reter a caução de aluguel sem justificativa?

Não. A retenção da caução exige comprovação de débitos ou danos reais ao imóvel. Sem essa comprovação, a devolução deve ser integral. Os tribunais, incluindo o Tribunal de Justiça de Goiás, já reconheceram esse entendimento em diversos julgados. Caso o locador retenha valores indevidamente, o locatário pode buscar reparação judicial, incluindo a devolução corrigida e, em alguns casos, indenização por danos.

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Advogado Imobiliário é Thales de Menezes