Infiltração na parede? Obra mal feita? Advogado imobiliário explica sobre Garantia de Obra

Se você comprou um lote e contratou um pedreiro ou construtora para erguer sua casa, certamente espera uma obra sólida e segura. No entanto, não é incomum que, logo após as primeiras chuvas, surja alguma infiltração na parede, rachaduras ou até mesmo desabamentos. Muitos proprietários desconhecem que a lei prevê mecanismos de proteção contra esses defeitos.

No vídeo abaixo explico como a lei se aplica a dois casos reais sobre esse tema. É importante que você assista:

A garantia de obra no Brasil é disciplinada pelo Código Civil e também pelo Código de Defesa do Consumidor. Esses diplomas legais asseguram a responsabilização do construtor ou do prestador de serviços. Logo, conhecer seus direitos é essencial para garantir reparos, indenizações e até a restituição do valor pago.

Neste artigo, eu, Thales de Menezes, advogado imobiliário, explico de forma clara como funciona a garantia de obra no Brasil e quais medidas tomar quando surgem problemas após a construção.

Responsabilidade do construtor segundo o Código Civil

O artigo 618 do Código Civil dispõe:

“Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”

Esse artigo é fundamental porque fixa duas garantias: a primeira é a responsabilidade de cinco anos do construtor quanto à solidez e segurança da obra; a segunda é o prazo de cento e oitenta dias após o surgimento do defeito para reclamar judicialmente.

Assim, se você nota infiltrações, rachaduras, desabamentos de muros ou problemas estruturais, deve agir rapidamente. A inércia pode fazer perder o direito à indenização.

Exemplos práticos de defeitos de construção

Na prática, a responsabilidade do construtor se aplica a diversos problemas. Entre os mais comuns, estão infiltrações em paredes, pisos ou tetos logo após as chuvas. Também ocorrem rachaduras nas paredes, desabamentos de muros mal construídos e até o afundamento de piscinas recém-instaladas.

Esses defeitos afetam diretamente a segurança do imóvel e a saúde dos moradores. Além disso, geram prejuízos financeiros elevados para reparos, sem contar o desgaste emocional. É justamente por isso que o legislador fixou prazos de garantia e direitos específicos ao consumidor.

Garantia em imóveis adquiridos na planta

Nem sempre o comprador contrata um pedreiro diretamente. Em muitos casos, adquire um imóvel na planta de uma construtora. Nesse contexto, aplicam-se também as regras dos vícios redibitórios previstas no Código Civil.

O artigo 441 do Código Civil dispõe:

A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Já o artigo 442 complementa:

Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato, pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Esses dispositivos permitem ao comprador rejeitar o imóvel defeituoso e exigir a devolução do valor pago. Outra possibilidade é pleitear abatimento no preço, algo especialmente relevante em contratos de financiamento ou parcelamento.

Portanto, quem compra imóvel na planta e enfrenta rachaduras, infiltrações ou falhas graves de estrutura também encontra proteção legal clara.

Código de Defesa do Consumidor e seus direitos

Além do Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) assegura direitos importantes em casos de defeitos de construção. O artigo 20 do CDC prevê:

Não sendo o serviço prestado de forma adequada, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço.

Esse artigo amplia as opções do consumidor. Ele pode exigir a correção gratuita do serviço, a devolução do valor pago ou um desconto proporcional. Além disso, a restituição pode vir acompanhada de indenização por perdas e danos, quando houver prejuízos adicionais.

Assim, quando a obra apresenta falhas, o consumidor não está desamparado. Pelo contrário, a lei oferece mecanismos para que escolha a solução mais adequada ao caso.

Indenização por perdas e danos

Em situações mais graves, o consumidor não apenas busca reparo, mas também indenização pelos prejuízos sofridos. O artigo 927 do Código Civil garante essa possibilidade:

“Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Com base nesse dispositivo, é possível exigir que o construtor ou pedreiro pague não só pelo conserto, mas também por danos morais e materiais. Por exemplo, se a casa tornou-se inabitável por infiltrações, o morador pode cobrar o custo de aluguéis temporários, além da reparação do imóvel.

Procedimentos práticos para exigir seus direitos

A legislação protege o consumidor, mas para ter sucesso é necessário reunir provas. O primeiro passo é contratar um engenheiro para elaborar um laudo técnico que comprove os defeitos da obra. Em seguida, recomenda-se levantar três orçamentos de reparo para demonstrar o custo real.

Esses documentos fortalecem a ação judicial, permitindo que o juiz tenha clareza sobre o vício construtivo e sobre o valor do prejuízo. O laudo também é essencial para evitar que o construtor alegue que os defeitos decorrem de mau uso do imóvel, e não da execução da obra.

Com base nas provas, o proprietário pode ingressar com ação judicial para exigir reparo, devolução do valor pago, abatimento do preço ou indenização.

A importância do advogado especializado

Embora a lei seja clara, a aplicação prática pode gerar discussões. Construtoras e pedreiros frequentemente tentam afastar a responsabilidade, alegando excesso de prazo ou mau uso pelo proprietário. Nessas situações, contar com um advogado especializado em direito imobiliário faz toda a diferença.

O profissional analisa o caso, reúne provas, propõe a ação adequada e acompanha o processo judicial. Além disso, pode buscar acordos extrajudiciais que reduzam o tempo de resolução e os custos envolvidos.

Conclusão: Infiltração na parede

A garantia de obra no Brasil é um direito do consumidor e deve ser respeitada por construtores, pedreiros e incorporadoras. O artigo 618 do Código Civil estabelece prazo de cinco anos para a responsabilidade do construtor, desde que o defeito seja reclamado em cento e oitenta dias após surgir. Já os artigos 441 e 442 protegem o comprador de imóvel com defeitos ocultos, permitindo rejeição do bem ou abatimento no preço.

Além disso, o artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor garante reexecução do serviço, devolução do valor pago ou desconto proporcional. Por fim, o artigo 927 do Código Civil assegura indenização por perdas e danos quando o consumidor sofre prejuízos maiores.

Se você enfrenta infiltrações, rachaduras ou desabamentos em sua obra ou imóvel adquirido, saiba que a lei oferece ferramentas para garantir reparação. O importante é agir dentro dos prazos, reunir provas e buscar orientação de um advogado imobiliário.

A garantia de obra existe para proteger o consumidor e garantir que o sonho da casa própria não se transforme em um pesadelo.

Para ler mais artigos como esse, acesse o seguinte site: Thales de Menezes.

Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.