Os direitos dos compradores de imóveis com defeitos

Vender imóveis com defeitos que não podem ser identificados de imediato é um dos atos mais graves que uma construtora pode praticar. Esse tipo de problema, conhecido juridicamente como vício oculto, atinge diretamente a dignidade do comprador e a função primordial da casa, que é proporcionar segurança, estabilidade e bem-estar. Um imóvel repleto de falhas coloca em risco a saúde e a tranquilidade da família, que vê frustrado o sonho da casa própria.

A questão dos vícios ocultos em imóveis preocupa especialmente os beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida. Em muitos casos, logo após a entrega, surgem infiltrações, rachaduras, problemas elétricos e estruturais. Nesses casos, a legislação brasileira, sobretudo o Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), garante instrumentos eficazes para proteger o comprador e responsabilizar a construtora.

O conceito de vício oculto

O artigo 26, §3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê:

"Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito."

Isso significa que, mesmo que o problema só apareça meses ou anos após a entrega, o consumidor mantém o direito de exigir reparação. O vício oculto é justamente o defeito não aparente no momento da aquisição, mas que compromete a solidez, segurança ou funcionalidade do imóvel.

A responsabilidade da construtora por imóveis com defeitos

O artigo 12 do CDC estabelece:

"O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores."

Assim, a construtora responde de forma objetiva, ou seja, não é necessário provar culpa. Basta comprovar que o defeito existe e decorre da construção.

Já o artigo 18 do CDC reforça:

"Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo."

O imóvel defeituoso, portanto, se enquadra como bem de consumo inadequado ao fim a que se destina.

Direitos do consumidor diante dos vícios ocultos

Quando surgem vícios ocultos em imóveis, o comprador possui três alternativas principais, conforme o artigo 18, §1º do CDC:

"O consumidor poderá exigir alternativamente e à sua escolha: I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III – o abatimento proporcional do preço."

Aplicando esses dispositivos ao contexto imobiliário, o comprador pode exigir a substituição do imóvel por outro em condições adequadas, a devolução dos valores pagos ou o abatimento do preço para custear os reparos.

Além disso, o artigo 20 do CDC permite que o consumidor exija a reexecução do serviço ou que a construtora arque com os custos da reforma realizada por terceiros.

O papel do Código Civil

O artigo 441 do Código Civil dispõe:

"A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada."

Portanto, mesmo fora da aplicação do CDC, o Código Civil garante ao comprador a possibilidade de desfazer o contrato ou exigir abatimento no preço.

Danos morais e materiais

Os vícios ocultos em imóveis não se limitam a prejuízos materiais. Muitas vezes, causam sofrimento psicológico intenso. Viver em uma casa com risco de desabamento, infiltrações constantes ou falhas elétricas é uma experiência angustiante.

A jurisprudência reconhece a possibilidade de indenização por danos morais nesses casos. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido reiteradamente que construtoras e financiadoras respondem pelos transtornos causados ao comprador, inclusive em empreendimentos vinculados ao Minha Casa Minha Vida.

O prazo de garantia legal

O artigo 618 do Código Civil prevê:

"Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho."

Isso significa que, em obras com problemas estruturais, o prazo de garantia legal é de cinco anos a contar da entrega do imóvel.

A proteção no programa Minha Casa Minha Vida

Muitos problemas surgem em imóveis do programa Minha Casa Minha Vida. A responsabilidade, nesses casos, pode recair tanto sobre a construtora quanto sobre a instituição financeira que participou da operação. O STJ já reconheceu que, quando o banco atua como agente promotor e fiscalizador da obra, pode responder solidariamente pelos vícios ocultos.

Essa interpretação garante maior proteção ao consumidor, que muitas vezes não teria condições de enfrentar sozinho uma construtora de grande porte.

A importância da atuação do advogado

Diante de um imóvel com vícios ocultos, o comprador deve buscar orientação especializada. O advogado imobiliário analisa o contrato, identifica os responsáveis e avalia a melhor estratégia judicial.

É fundamental reunir provas, como fotos, laudos de engenharia, orçamentos de reparo e relatos de testemunhas. Esses elementos fortalecem a ação e aumentam as chances de êxito.

Como prevenir essas situações

A melhor forma de prevenir que você não compre um imóvel com defeitos é pedir para um engenheiro civil avalie o imóvel antes de assinar o contrato. Outro profissional que não pode ser ignorado é o advogado, pois de nada adiantará constatar os defeitos na casa se o contrato assinado pelas partes não resguardar seus direito. Sobre esse tema eu falo com mais detalhes no seguinte texto: Não assine um contrato de compra e venda de imóveis antes de ler esse texto

Conclusão

A venda de imóveis com vícios ocultos viola direitos fundamentais do consumidor e afronta a legislação brasileira. O comprador não precisa aceitar um lar inseguro e cheio de defeitos. O Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil e a jurisprudência do STJ asseguram a reparação, seja por meio de reforma, substituição, abatimento do preço ou indenização por danos morais e materiais.

Buscar ajuda jurídica especializada é essencial para garantir que a construtora cumpra sua obrigação e entregue um imóvel seguro, digno e adequado ao uso.

Para ler mais artigos como esse, acesse o seguinte site: Thales de Menezes.

Advogado imobiliário em Goiânia (Goiás) é Thales de Menezes.